Покупатели заняли выжидательную позицию. Чего только все ждут, мало понятно. На рынке особо ничего не поменялось - точечно хорошие варианты ниже рыночной цены были всегда, массового снижения цен на недвижимость в городе Сочи нет. Но, давайте, разбираться в хронологическом порядке, что мы наблюдаем на протяжении этого года. Закончим кратким прогнозом на следующий год.
Начало 2025.
Всё было достаточно не плохо, всё как и предыдущие пару лет. Зима - самое время сделок, буквально с ноября месяца каждого года и до лета 2025 рынок редел, квартиры с хорошим ремонтом в курортной локации находили своих новых собственников.
Потом наступило лето
А лето вообще не сезон сделок с недвижимостью, все на отдыхе, голова думает о другом. Если и интересуются недвижимостью в Сочи, то это скорей голое любопытство, первый заход присмотреться к рынку, будучи в отпуске. От сюда и начался переломный момент. Если поговорить с людьми кто занимается туристическим бизнесом, торговлей - все отмечали одно и тоже, что людей в этом году меньше. Ну, а собственники, которые сдают свою недвижимость посуточно, были вынуждены снижать цены на проживание.
Вторая половина года
Обычно с сентября, начинается повышенный интерес к покупке недвижимости. Те, кто присматривался летом, обычно выходят на сделки к концу года. Но не в этот раз... Люди ходят, смотрят, выбирают и уходят. Будто ждут более приятных условий или пытаются найти какой-то более выгодный вариант.
Моя соседка второй год не может продать черновую квартиру в новостройке, полноценную двухкомнатную планировку с балконом, уже значительно снизили цену. Аналогичных вариантов в этот диапазон попросту нет. И что самое интересное, ходят, смотрят, но не покупают. А в декабре вообще тишина.
Эффект Долиной
Конечно, повлияла на рынок недвижимости история, которая нашумела на всю страну. Многие покупатели принципиально не хотят рассматривать квартиры на вторичном рынке и делают выбор в пользу новостройки. Если на рынке есть выгодный вариант к покупке, сразу появляются вопросы - а что так дешево? Цены ниже рынка теперь настораживают всех. Касаемо новостройки, здесь тоже интересный нюанс для нашего города, выбирать толком не из чего, всего 14 проектов на весь город по ФЗ-214, и цены выше. Хочешь локацию близко к центру, это только сданные дома, в которых отдел продаж давно закончил свою работу.
Попадаются собственники, которые готовы продавать квартиры себе же в минус. И тут заметил интересную закономерность: кто купил недвижимость год-два назад, сегодня имеют желание "вытащить" свои средства с потерей и продать с существенным дисконтом. Те, кто покупали 3-5 лет назад совсем по другой цене, прилично так дешевле, в основном, никуда не торопятся и не спускаются.
Новостройки
Как минимум можно сказать одно, цены не падают на протяжении всех этих лет, в исключительных случаях бывают акции. В конце года вырос интерес к семейной ипотеке, а это основной буфер спроса на первичном рынке. Со следующего года все ждут ужесточения условий по льготным программам, с 1 февраля 2026 года Минфин вводит следующее правило: одна льготная ипотека на семью. Сейчас же, каждый из супругов может оформить кредит. Помимо уже утвержденных условий, активно обсуждаются дифференцированные % ставки кредита, которые могут зависеть от количества детей, а также территориальные ограничения - льготные программы только по региону прописки. Поэтому застройщики на плаву, кто планировал брать семейку, сейчас делают сделки.
Бюджеты
В сегменте до 20 млн рублей покупателей практически нет. Если и продаются объекты, то значительно ниже рынка, сейчас покупатель диктует свои условия. А бизнес класс и элит сегмент чувствует себя достаточно хорошо в этом году.
Декабрь
Самый сезон сделок, но сделок мало. Предновогоднего ажиотажа не было. Поэтому, пока все на паузе, самое время задуматься о покупке недвижимости, есть возможность найти достойный вариант по разумной цене.
Мониторьте вторичный рынок в тг канале, публикуем лоты с полной суммой в ДКП, хорошим ремонтом. От эконом вариантов до элит сегмента. Удобный поиск по хэштегам. Подписывайтесь.
Что ждать от 2026 года
Могу предположить, что в следующем году, по крайней мере в первом квартале, будет так же не густо, как и сейчас. Единственное, стало понятно с кейсом Долиной-Лурье, все немного выдохнули после заседания ВС, появилась какая-то ясность, глядишь люди будут меньше бояться покупать вторичку. Считаю, что 2026 год - это хорошая возможность купить недвижимость, не торопясь подыскать хороший вариант и выйти на сделку, если у Вас есть наличные средства. Как будет ставка ЦБ процентов 12%, тогда уже будет поздно пить минералку, ведь станет доступно кредитование под более адекватные условия, тем самым стоит ждать роста цен на недвижимость, так как отложенного спроса накопилось достаточно, потом навряд ли увидим срочные продажи в маленьком рынке Сочи.
Давайте рассуждать в комментариях, интересно Ваше мнение. Планируете ли Вы покупку недвижимости в следующем году? Спасибо за прочтение, не забудьте поставить 👍 это важно для алгоритмов.