Хочется пошутить, что это рассуждения тех самых «мамкиных» экспертов с 300к на депозите под 16% годовых. Но нет, это люди с деньгами, которые мечтают о сверхдоходности и пытаются спекулятивно нарастить капитал.
На рынок сильно повлиял период с 2020 по 2025 год.
Я ещё на первом курсе наблюдал, как недвижимость росла на 15–20% в год, а аренда иногда на 30–40%. И я думал: «Как жить в Москве после универа? Оставаться в общаге до 30 лет?»
На фондовом рынке это называют «бычьим циклом». И он сильно затуманил людям разум, они поверили, что недвижимость должна работать как печатный станок.
Я помню времена, когда студия в Метрополии на котловане стоила 3,5 млн. Сегодня такая же без ремонта — 13,5 млн.
За 6 лет — х4. Примерно 50% годовых за ничего неделание. 50% годовых в недвижимости, Карл!
Времена изменились. Льготные программы порезали, семейку ужимают, а застройщики на эффекте "последнего вагона" подняли цены на 25% за полгода. Вторичка за это же время выросла всего на 15%. А доступной ипотеки на вторичку, которая бы разогнала рынок, у нас нет.
О какой сверхдоходности может идти речь?
Вы спросите: «Леш, ты же брокер. Ты что, считаешь, что недвижимость перестала расти? Смирнова насмотрелся?»
Отвечаю: «Нет, просто 90% людей выбирают неправильную стратегию и ждут волшебства».
Пример:
Условный Степан хочет заработать больше, чем на вкладе. Смотрит ЖК за 21 млн в семейную ипотеку с ключами в 2026. С ремонтом такая квартира стоит сейчас 25 млн. Если продавать, это минус 1 млн, сдавать — 5% годовых. А 2028 год он не смотрит, считает, что застройщики обанкротятся…
Посмотрит на эти цифры и скажет: «Да нахер оно надо. Пойду на вклад.»
И вроде он прав, но Степан ошибся в одном — в ожиданиях. Недвижимость, это инструмент сохранения капитала, покупательской способности, защиты от инфляции.
Своего рода «save point» в игре — чтобы не потерять всё, что уже заработал.
"Опытные инвесторы" любят говорить: «Зачем квартира по таким ценам? Купи паркинг, там х2 можно сделать, или возьми ОФЗ…»
А обычный человек думает: «Хорошая идея, детям палатку на парковке разложу»
Мои бабушка и дедушка дважды были знакомы с банковскими вкладами. И не только мои, думаю, у каждого в семье есть такие истории.
Что у людей оставалось? Недвижимость, которую можно продать, сдать, оставить детям, продать и купить больше.
Мои мысли
Я считаю, что на недвижимости можно отлично зарабатывать, нарастить капитал и делать 20% годовых. Но её главная функция — в другом.
Большинство людей не понимает, что самая важная задача в инвестициях — это сохранить свой капитал, а не заработать "иксы". И не любая недвижимость на это способна. А 15% годовых в промежутке 5-7 лет, это замечательный результат!
Пишите в комментариях, согласны вы со мной или нет. Интересно услышать иное мнение.