7 подписчиков

Строим правильно: застраиваем участок для ИЖС

27 декабря 202527 дек 2025

6 мин

Оглавление

Как построить дом на участке ИЖС и не наломать дров: пошаговый гид для Челябинской области
Шаг 1. Проверьте вид разрешённого использования (ВРИ) участка
Шаг 2. Изучите градостроительный регламент вашего муниципалитета

Как построить дом на участке ИЖС и не наломать дров: пошаговый гид для Челябинской области

Теги: строительство дома, участок ИЖС, построить дом, ИЖС Челябинская область, нормативы строительства, разрешение на строительство, СНиП, градостроительный регламент, дом на участке, планировка участка.

Вы купили участок под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и мечтаете о собственном доме? Отлично! Но прежде чем вбивать первый колышек, важно разобраться в правилах — иначе можно столкнуться с штрафами, судебными исками и даже сносом постройки.

В этой статье — алгоритм действий и ссылки на ключевые нормативные документы для жителей небольших городов Челябинской области.

Шаг 1. Проверьте вид разрешённого использования (ВРИ) участка

Прежде всего убедитесь, что ваш участок действительно предназначен для ИЖС. Это указано в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Ищите формулировку: «для индивидуального жилищного строительства».

Почему это важно: если ВРИ другой (например, «для садоводства»), строить жилой дом нельзя — или придётся менять ВРИ через местную администрацию.

Шаг 2. Изучите градостроительный регламент вашего муниципалитета

Каждый город и посёлок в Челябинской области имеет свой Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). В них прописаны:

предельные параметры застройки (высота, площадь, процент застройки участка);
минимальные отступы от границ участка;
требования к озеленению и парковочным местам.

Где найти: зайдите на официальный сайт вашего муниципального образования (например, «Администрация г. Златоуст») и найдите раздел «Градостроительство» → «ПЗЗ».

Пример для малых городов Челябинской области:

ПЗЗ г. Миасс;
ПЗЗ г. Чебаркуль;
ПЗЗ г. Сатка.

Шаг 3. Получите градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)

ГПЗУ — это «паспорт» вашего участка с точными данными о допустимых параметрах строительства. Его выдаёт местный орган архитектуры.

Как получить:

Подайте заявление через Госуслуги или в МФЦ.
В течение 14 дней вам выдадут ГПЗУ бесплатно.

Что в нём будет:

границы зоны разрешённого строительства;
ограничения (охранные зоны, красные линии);
инженерные сети и точки подключения.

Шаг 4. Разработайте проект дома

Проект должен соответствовать:

СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные» (актуализированная редакция СНиП 31-02-2001);
СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства»;
местным ПЗЗ.

Важные параметры для ИЖС:

максимальная высота — обычно до 3 этажей (включая мансарду);
минимальный отступ от границы участка — 5 м (уточняйте в ПЗЗ), но моему клиенту подчеркнули данный пункт при покупке участка, поэтому и будем ориентироваться на него;
процент застройки участка — как правило, не более 40 %.

Шаг 5. Подайте уведомление о начале строительства

С 2018 года вместо разрешения на строительство подают уведомление в местный орган самоуправления (администрацию).

Что нужно:

заявление по форме;
выписка из ЕГРН на участок;
ГПЗУ;
эскиз или проект дома с указанием параметров.

Куда подавать:

через Госуслуги (сервис «Уведомление о строительстве»);
в МФЦ;
лично в отделе архитектуры администрации.

Срок рассмотрения — 7 рабочих дней. Если параметры соответствуют нормативам, вам придёт уведомление о соответствии — можно строить.

Шаг 6. Стройте по проекту и соблюдайте отступы

Во время строительства:

не выходите за границы зоны разрешённого строительства из ГПЗУ;
соблюдайте минимальные отступы от границ участка и соседних домов;
не нарушайте охранные зоны коммуникаций (газопроводы, ЛЭП).

Совет: сделайте фотофиксацию этапов строительства — это пригодится при сдаче дома.

Шаг 7. Уведомьте о завершении строительства

После возведения коробки дома подайте уведомление о завершении строительства в тот же орган.

К уведомлению приложите:

технический план дома (готовит кадастровый инженер);
подтверждение соответствия параметрам из ГПЗУ.

Результат: вам выдадут уведомление о соответствии — основание для постановки дома на кадастровый учёт и регистрации права собственности.

Важные нюансы для Челябинской области

Сейсмика: часть региона относится к сейсмически активным зонам — учитывайте это в проекте фундамента и несущих конструкций.
Грунты: в горных районах — скальные грунты, в степных — просадочные. Проведите геологические изыскания.
Инженерные сети: в малых городах часто нет централизованной канализации — планируйте локальные очистные сооружения.

Рассмотрим реальный вариант от моего заказчика в Кыштыме

Местные нормативные акты и процедуры, установленные администрацией Кыштымского городского округа.

Основные документы и органы, регулирующие этот процесс:

Правила землепользования и застройки Кыштымского городского округа. Утверждены решением Собрания депутатов Кыштымского городского округа от 25 января 2007 года №22 (с изменениями и дополнениями). В них прописаны предельные параметры застройки (высота, площадь, процент застройки участка), минимальные отступы от границ участка, требования к озеленению и другим аспектам. Документ можно найти на официальном сайте администрации Кыштымского городского округа. adminkgo.ru +1
Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Это документ, который содержит информацию о разрешённых параметрах застройки конкретного участка. ГПЗУ выдаётся правообладателю земельного участка для подготовки проектной документации и получения разрешения на строительство объектов капитального строительства.Как получить ГПЗУ в Кыштыме:Подать заявление можно через портал Госуслуг или в МФЦ.
Также заявление можно подать лично в Отделе архитектуры и градостроительства администрации Кыштымского городского округа по адресу: Челябинская область, г. Кыштым, пл. К. Маркса, 1, каб. 104. Телефон для справок: 8 (35151) 4-05-35, email: .
Срок предоставления услуги — 14 рабочих дней.
Результат выдаётся в форме электронного документа.
Необходимые документы:документ, удостоверяющий личность заявителя;
если с заявлением обращается представитель — документ, подтверждающий его полномочия;
правоустанавливающие документы на земельный участок (если права на него не зарегистрированы в ЕГРН). 241211.selcdn.ru +1
Уведомление о планируемом строительстве. С 2018 года для физических лиц вместо разрешения на строительство достаточно направить в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта ИЖС. В уведомлении указываются планируемые параметры объекта и отступы от границ земельного участка. realty.yandex.ru 2 Куда подавать уведомление:в уполномоченный орган местной власти (как правило, это комитет строительного надзора, по архитектуре и градостроительству или муниципальная администрация);
можно подать лично, заказным письмом, через МФЦ или портал Госуслуг. realty.yandex.ru +1
Срок рассмотрения:при личном обращении — 7 рабочих дней;
при подаче через МФЦ — 9 дней.
Уполномоченный орган выдаёт уведомление о соответствии или несоответствии объекта установленным параметрам и допустимости (недопустимости) его размещения на земельном участке.

Важно:

Перед началом строительства убедитесь, что вид разрешённого использования (ВРИ) участка соответствует ИЖС. Это можно проверить в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
При строительстве необходимо соблюдать параметры, указанные в ГПЗУ и Правилах землепользования и застройки. Нарушение этих требований может привести к признанию постройки самовольной, штрафам или судебному иску о сносе дома.

Для уточнения актуальных требований и процедур рекомендуется обратиться в Отдел архитектуры и градостроительства администрации Кыштымского городского округа.

Полезные ссылки

Госуслуги — подача уведомлений: gosuslugi.ru
Портал Росреестра — проверка ВРИ и границ участка: rosreestr.gov.ru
СП 55.13330.2016 — актуальные нормы для жилых домов: ищите в базе Консультант Плюс или Гарант.
Сайт Министерства строительства и инфраструктуры Челябинской области: minstroy74.ru — региональные нормативы и контакты органов надзора.