Коммунальные квартиры — один из самых противоречивых сегментов рынка недвижимости. Для одних это «пережиток прошлого» и источник постоянных проблем, для других — инструмент заработка с доходностью выше средней по рынку.
На практике коммуналки покупают не случайно: за ними стоят конкретные стратегии, цели и расчёты. Разберём, как именно люди зарабатывают на комнатах и почему этот рынок до сих пор жив.
«Заморозка» денег — защита капитала
Самая простая стратегия — покупка комнаты как способ сохранить деньги от инфляции. Чаще всего такие объекты не сдаются: собственник просто держит актив и ждёт роста цены. Плюсы: защита капитала и низкий порог входа по сравнению с квартирой. Минусы: высокая коммуналка, несоразмерная площади; налоги; бюрократические издержки (в 2026 году регистрация сделки с комнатой может стоить почти как сделка с квартирой).
Нередко такие комнаты стоят закрытыми годами — собственники просто «пережидают».
Сдача комнаты в аренду
Классический вариант пассивного дохода. Однако именно здесь скрывается один из главных рисков коммуналок. Соседи-сособственники вправе запретить сдачу комнаты. Если они против — суды часто встают на их сторону. Поэтому перед покупкой важно убедиться, что: в квартире уже сдаются другие комнаты; соседи лояльны; нет конфликтов внутри коммуналки. Без этого арендный доход может оказаться недостижимым.
Улучшение комнаты (флиппинг)
Покупка дешёвой комнаты, косметический ремонт и перепродажа дороже. Но ремонт внутри комнаты почти не влияет на цену, если кухня, ванна и коридор находятся в плохом состоянии. Места общего пользования часто «убивают» весь потенциал.
Отдельный сегмент:
Создание мини-студий внутри комнаты (душ, санузел). Формально это незаконные перепланировки, которые сложно узаконить, но такие объекты часто продаются дороже — как правило, за наличные и с повышенными рисками.
Постепенный выкуп всей квартиры
Одна из самых интересных, но сложных стратегий. Покупая одну комнату, инвестор постепенно выкупает остальные. Закон даёт ему право преимущественной покупки. В результате можно получить квартиру в центре города на 30–50% дешевле рыночной цены. Но последний собственник, понимая ситуацию, может запросить за свою комнату цену полноценной квартиры. Здесь важно уметь договариваться и считать экономику заранее.
Расселение коммунальной квартиры
Самая прибыльная, но и самая сложная стратегия. Все комнаты продаются одному покупателю — семье или инвестору. Цена каждой комнаты при расселении значительно выше, чем при продаже по отдельности. Но нужно договориться со всеми соседями; и объект должен быть интересен рынку (не слишком много комнат, адекватная планировка, возможность узаконивания изменений). По сути, это работа дипломата и юриста в одном лице.
Кстати, я такой человек – ведь я специализируюсь на коммунальных квартирах Санкт-Петербурга: проверяю документы, оцениваю риски, помогаю выбрать стратегию и сопровождаю сделки — от покупки комнаты до расселения всей квартиры.