Купить квартиру в ипотеку сегодня для большинства людей практически невозможно. Платеж в размере 200–300 тыс. руб. в месяц для многих неподъемен. Более того, даже если предположить такую возможность, банки в реальности не одобряют ипотеку на более-менее нормальную квартиру. Основное объяснение, которое звучит чаще всего, — высокая ключевая ставка. Основатель компании Smarent Виктор Зубик расскажет, что же купить в семейную ипотеку.
При выборе объекта уже сейчас, с прицелом на 2026 год, важно понимать, кто и почему купит эту квартиру в 2028–2030 годах. Для этого приходится учитывать базовые сценарии и среднесрочные прогнозы Центробанка по ключевой ставке. Инвестиции всегда связаны с прогнозами и допущениями.
Если же цель — просто решить жилищный вопрос, всегда остается вторичный рынок. Это готовая недвижимость с понятной ценой, конкретным продавцом и реальным состоянием объекта. Именно за счет этой определенности вторичный рынок сейчас чувствует себя устойчивее, чем рынок новостроек.
Безопасность стратегии стабильно подтверждается практикой. В управлении Smarent находится более тысячи объектов в Москве, и хорошо видно, как ведет себя такая недвижимость на дистанции. Люди, которые купили квартиры несколько лет назад, особенно с готовой отделкой, в итоге получают сразу несколько преимуществ: выросшую стоимость объекта, низкую ипотечную ставку, зафиксированную в прошлые годы, и стабильный арендный поток. Для многих это действительно комфортная и понятная модель.
В качестве примера можно привести квартиру площадью 32 кв. м в одном из проектов комфорт-класса. Планировка изначально хорошо подходила под аренду, хотя сама отделка от застройщика была довольно простой. При этом именно комфорт-класс сейчас лучше всего отвечает запросам арендного рынка. После грамотной подготовки и меблировки даже из изначально посредственного объекта получается качественная и востребованная квартира.
В меблировке, которую также выполняет компания Smarent, постепенно учитываются актуальные тренды: больше натуральных материалов, элементы из дерева, нейтральные оттенки, визуально теплые решения. Это немного увеличивает смету, но и требования арендаторов со временем растут. Такой подход позволяет сохранять высокий спрос и стабильную заполняемость. Также в компании действует акция – до конца года можно оплатить будущую меблировку и получить услугу приемки от застройщика в подарок.
Также стоит рассказать, почему сокращение семейной ипотеки напрямую влияет на поведение людей с накоплениями. У многих есть депозиты в размере от 1,5 до 10 млн руб. и одновременно право на семейную ипотеку. В такой ситуации возникает логика: если льготную программу могут отменить или ужесточить, нужно воспользоваться ею сейчас — независимо от того, какая ключевая ставка или какие проценты по депозитам предлагаются.
Даже если условно депозит предлагают под 25% годовых, квартира с ипотечной ставкой 6% — это совершенно другой актив. В одном случае человек получает деньги, в другом — фиксирует недвижимость с длинной дешевой ипотекой на 30 лет. Именно поэтому многие закрывают депозиты и идут покупать жилье, опасаясь, что позже такой возможности уже не будет. Дополнительно используется гибридная стратегия: часть средств остается на депозите, а квартира покупается в ипотеку. Например, при наличии 20 млн руб. человек может взять ипотеку на 12 млн руб. под 6%, а оставшиеся деньги разместить под 12–13% годовых. Такая схема дает дополнительный доход и долгое время оставалась популярной, что и стало одной из причин ужесточения условий семейной ипотеки.
Фиксированная ставка 6% на 30 лет, возможный рост инфляции и налоговая реформа, стартующая с января, — все это дополнительно подталкивает людей к покупке недвижимости. Недвижимость традиционно воспринимается как актив, который частично абсорбирует инфляцию. На фоне временного роста цен на первичном рынке в IV квартале 2025 года у многих возникает ощущение, что завтра будет еще дороже, и это усиливает спрос. Сокращение семейной ипотеки затронуло не только инвесторов, но и тех, кто планировал улучшение жилищных условий. Типовая ситуация: несколько лет назад была куплена небольшая квартира в семейную ипотеку, с расчетом позже продать ее и взять более просторное жилье также по льготной программе. С 1 февраля такая схема становится невозможной — льгота предоставляется один раз, и повторное улучшение через семейную ипотеку закрывается.
В результате многие принимают решение покупать жилье сейчас, даже если объект не идеально подходит под их изначальные планы. С одной стороны, это вынужденный шаг, с другой — попытка вовремя решить жилищный вопрос.
При этом важно учитывать технические моменты. Для сохранения права на семейную ипотеку недостаточно просто забронировать квартиру до 1 февраля — банк должен выдать ипотеку и провести сделку до этой даты. Если затянуть процесс, есть риск, что даже при наличии брони выйти на сделку не удастся из-за загруженности банков. Рынок недвижимости сейчас находится в состоянии повышенной неопределенности. Сокращение льготных программ, высокая роль депозитов, ожидания по ключевой ставке и рост цен формируют ситуацию, в которой люди все чаще действуют на опережение. На этом фоне стратегия аренды остается одной из самых понятных и устойчивых: она дает прогнозируемый денежный поток, понятную экономику и возможность гибко реагировать на изменения рынка.
При этом семейная ипотека становится фактором срочности — именно она сегодня во многом определяет решения покупателей и ускоряет переток средств из депозитов в недвижимость.
Что купить в семейную ипотеку?
Жилой комплекс SET от MR Group многим уже хорошо знаком. Проект реализуется на большой территории и включает несколько очередей. В перспективе заявлено появление станции метро, однако точных сроков пока нет, поэтому этот фактор стоит учитывать осторожно. Поблизости уже есть действующая станция метро, а также соседние проекты от других крупных застройщиков, где средняя стоимость на вторичном рынке превышает 600 тыс. руб. за кв. м.
Локация на первый взгляд может показаться не самой очевидной, но район активно застраивается и постепенно развивается. Несмотря на рост цен в самом проекте, даже сейчас можно найти варианты стоимостью до 20 млн руб. — например, видовую однокомнатную квартиру небольшой площади. Цена порядка 600 тыс. руб. за кв. м для западной части Москвы все еще выглядит логично с учетом будущего развития территории. При всей спорности отдельных моментов проект остается качественным, а застройщик вызывает доверие.
Если рассматривать более бюджетные решения, стоит обратить внимание на Московскую область. В Мытищах, рядом с будущей линией МЦД-5, есть проекты, которые сдаются в 2026 году. В ЖК «Страна. Парковая» квартиры с предчистовой отделкой, что не всегда удобно, но цена входа остается относительно низкой.
Ранее аналогичные варианты стоили около 6 млн руб., сейчас цены выросли и превышают 8 млн руб., однако объект все еще остается рабочим. Мытищи хорошо подходят под аренду, спрос там стабильный, что подтверждается практикой управления объектами компанией Smarent. Даже при первоначальном взносе около 30% вход может начинаться примерно от 1,6 млн руб., что делает такой вариант доступным для многих.
Также можно рассматривать проекты от крупных застройщиков в области, которые при всех недостатках обладают понятной логикой и определенным потенциалом роста.
Еще один типовой пример — «Люблинский парк». Когда-то такие проекты воспринимались как максимально бюджетные решения под аренду. Сейчас цены заметно выросли, и студии приближаются к отметке 11 млн руб., что вызывает смешанные чувства. Тем не менее это все еще Москва, станция метро в шаговой доступности, готовая отделка и понятный формат.
Фактически речь идет о возможности зайти с первоначальным взносом около 2 млн руб. и купить квартиру с московской пропиской, которую в дальнейшем можно сдавать. Срок ожидания — до 2028 года, то есть около трех лет, что на длинной дистанции не выглядит критичным.
Проекты в районе Дубровки уже относятся к более высокому бюджету. Купить объект дешевле 10 млн руб. здесь практически невозможно. При этом арендные ставки впечатляют: студии площадью около 25 кв. м сдаются примерно за 90 тыс. руб. в месяц согласно отчетам Smarent. Еще несколько лет назад такие цифры казались малореальными.
Восток Москвы в целом активно развивается: у ЖК «НАЗАРЕ» рядом парки, станции метро, удобная транспортная доступность до центра. Наличие сразу двух станций метро — важный плюс. Даже такие спорные элементы, как близость МЦД, в данном случае скорее работают в плюс, чем в минус.
При этом цены остаются высокими: студия площадью около 23 кв. м может стоить порядка 16 млн руб., и без отделки. Очевидно, что это решение подходит далеко не всем, но оно отражает текущую реальность рынка.
Есть также ЖК «Нарвин», его основные преимущества достаточно понятны и легко объяснимы. Во-первых, это метро — станция «Водный стадион». Во-вторых, рядом есть Химкинское водохранилище, Головинские пруды, где можно гулять и даже купаться. Локация удобная: тихие соседи, возможность выйти на пробежку, быстро дойти до метро. Для студийного формата такое расположение выглядит очень удачным.
Стоимость студии — около 12 млн руб. При этом срок сдачи — март 2029 года, то есть ждать придется достаточно долго. Но если сравнивать несколько вариантов в одном сегменте — условно, Люблинский парк за 11 млн руб., проект «НАЗАРЕ» за 16 млн руб. и «Нарвин» за 12 млн руб., — «Нарвин» выглядит наиболее сбалансированным. Здесь первоначальный взнос около 2,4 млн руб. и примерно 10 млн руб. в ипотеку. Планировка продуманная, квартира с отделкой, можно разместить полноценную кровать, зону кухни и стол. Это готовое решение на севере Москвы, которое подходит как для проживания, так и для консервативной инвестиционной стратегии с долгосрочной арендой.
Проекты в районе ЗИЛа старте продаж студии в ЖК «ЗИЛ Спарк» стоили около 8,8 млн руб., позже — порядка 13 млн руб., а сейчас цены выросли еще сильнее. Район активно развивается: появляются новые очереди, застройщики анонсируют более дорогие и премиальные корпуса. В локации есть и метро, и МЦД, а пешеходная доступность через Тюфелеву рощу, хоть и стала хуже, все равно остается важным плюсом.
ЗИЛ — это типовой вариант под аренду, в том числе и под посуточный формат. Однако сейчас студии стоят уже около 15 млн руб., поэтому чаще рассматриваются однокомнатные квартиры. Цена все равно высокая — примерно схема 8,5 млн руб. собственных средств плюс около 12 млн руб. ипотеки. Дешевле, скорее всего, уже не будет. Даже если цена временно скорректируется, возможность купить на более раннем этапе упущена. При этом ожидание снижения ключевой ставки — тоже риск: как только ипотека станет доступнее, активизируется вторичный рынок и цены снова начнут расти. Получается замкнутый круг.
Sezar City расположен в границах Большого Сити, рядом со станциями метро «Полежаевская» и «Беговая». Основной вопрос здесь традиционно касается качества, но в целом проект остается одним из самых доступных в этой локации. Год назад квартиры стоили около 18–19 млн руб., сейчас цена выросла до 23–23,5 млн руб.
Планировки вызывают вопросы: формально это «евро-двушка», но решение спорное, и ее, по сути, приходится перерабатывать. Для такого уровня жилого комплекса логичнее брать большую и более правильную по форме квартиру — пусть дороже, но удобнее. В целом Sezar City остается одним из самых недорогих вариантов в рамках Большого Сити, несмотря на рост цен.
«Преображенская площадь» от Regions Development — плотная, но не слишком высотная застройка. Это хороший вариант для личного проживания и одновременно понятный объект под аренду. Есть метро, рядом река Яуза, парк Сокольники. По сути, это конкурент проектам в районе Сокольников. Стоимость около 23 млн руб., при этом ключи ожидаются в ближайшее время. Планировки удачные, поэтому цена выглядит оправданной.
Если говорить о Stone Сокольники, у проекта есть все необходимое: метро «Электрозаводская», МЦД-3, близость парков.
Основной минус — железная дорога, но для многих это не критично. Евро-трехкомнатные квартиры здесь стоят около 29–30 млн руб. Это уже высокий бюджет, но как объект под аренду или для жизни такой формат тоже может рассматриваться.
Отдельно стоит упомянуть ЖК «Символ» от Донстроя. Комплекс практически полностью построен, и застройщик сейчас предлагает интересные варианты. Например, квартиры площадью около 59–60 кв. м с потолками 3,1 м и хорошими планировками стоят порядка 27 млн руб. Есть мастер-спальни, гардеробные, удобная организация пространства. Это уже сформированный район, что для многих является плюсом.
Выводы
В последнее время некоторые рассказывают о трудностях с одобрением семейной ипотеки. Например, покупатели из Санкт-Петербурга, приобретавшие недвижимость в рамках данной программы, также столкнулись с этой проблемой. Штатному ипотечному брокеру компании Smarent удалось успешно решить их задачу, что позволило клиентам записаться на выдачу кредита — процедуру, которая в настоящее время также сопряжена с определёнными сложностями.
Таким образом, если возникают трудности с одобрением семейной, траншевой, субсидированной или любой другой ипотечной программы, пути решения все еще есть. Главное, если вы решили, что вам строго необходимо «запрыгнуть в последний вагон» семейной ипотеки, подойти к этому осознанно и ответственно, чтобы не потерять свои деньги. И во многих ситуациях лучше передать бразды правления в руки специалистов.