Первое, с чем сталкивается любой собственник квартиры, — это строка в квитанции за «капремонт» и непонимание, откуда берётся эта сумма. Отсюда же вырастает и «задолженность по капремонту», про которую, как отмечает арбитражный управляющий Кирилл Горин, стоит говорить отдельно: это не произвольный долг перед управляющей компанией, а невнесённые обязательные взносы на капитальный ремонт общего имущества дома, рассчитанные по установленным правилам. Чтобы понимать, за что вы платите и где могут быть ошибки, важно разобраться, как вообще считается капремонт.
Что такое капитальный ремонт по закону
Капитальный ремонт — это не «подкрасили подъезд», а серьёзные работы с конструкциями и системами дома. Речь идёт, например, о замене крыши, лифтов, труб, фасада, фундамента и других элементов, без которых дом просто не сможет нормально функционировать.
По жилищному законодательству:
- Каждый многоквартирный дом включается в региональную программу капитального ремонта.
- Программа составляется на годы вперёд с учётом возраста дома, его состояния и приоритета работ.
- Собственники помещений обязаны ежемесячно платить взнос на капитальный ремонт, чтобы накопить на эти работы.
То есть взнос на капитальный ремонт — это не «услуга за прошлый месяц», а ваша доля в общем «ремонтном кошельке» дома на будущее.
Из чего складывается платёж за капремонт
Базовый принцип расчёта взноса за капитальный ремонт простой:
- В регионе устанавливается минимальный размер взноса — сколько рублей нужно платить за один квадратный метр площади в месяц.
- Для каждой квартиры берётся общая площадь (как правило, та, что указана в свидетельстве или выписке из ЕГРН).
- Платёж считается как произведение площади на минимальный взнос.
Если сказать совсем на бытовом языке: чем больше площадь квартиры, тем выше ежемесячный платёж, потому что ваша доля в общем имуществе дома больше.
При этом итоговая сумма в квитанции может отличаться от «идеальной формулы», если:
- Есть льготы и субсидии для пенсионеров, инвалидов, многодетных и других категорий.
- Частично взнос компенсирует регион или муниципалитет.
- Есть перерасчёты за предыдущие периоды, когда платёж был выставлен с ошибкой.
Но основа всегда одна — минимальный взнос за квадратный метр и площадь вашей квартиры.
Как регион считает минимальный взнос
Минимальный размер взноса на капитальный ремонт устанавливает не управляющая компания и не фонд, а орган власти субъекта РФ (например, региональное министерство ЖКХ).
Схема здесь примерно такая:
- Оценивается общий объём работ по всем домам в регионе на ближайшие годы.
- Считается примерная стоимость этих работ с учётом строительных норм, цен на материалы и услуги.
- Вся стоимость «размазывается» на срок программы и общий метраж жилья в регионе.
- На основе этих расчётов принимается норматив — минимальный взнос за квадратный метр.
Конечно, это укрупнённая схема. В реальной жизни чиновники работают с более сложными моделями и показателями, но логика всегда одна — собрать с собственников столько, чтобы хватило на плановый капитальный ремонт домов.
«Общий котёл» и спецсчёт: влияет ли на расчёт
С точки зрения формулы в квитанции размер взноса на капитальный ремонт не зависит от того, копит ли ваш дом деньги:
- На общем счёте регионального оператора.
- На специальном счёте конкретного дома.
В обоих случаях в квитанции вы увидите тот же минимальный взнос за квадратный метр, установленный в регионе.
Разница для вас как собственника проявляется в другом:
- При общем счёте деньги собираются «складчину» по всем домам, и ваш дом ремонтируют согласно очереди в программе.
- При спецсчёте дом копит деньги сам, и собственники могут гибко планировать виды работ и их сроки, но при этом должны следить за достаточностью средств.
Однако базовый расчёт ежемесячного платежа остаётся одинаковым — по площади и региональному нормативу.
Что происходит, если появляется задолженность по капремонту
Когда собственник перестаёт платить взносы на капитальный ремонт, формируется задолженность. По сути, это сумма всех невнесённых обязательных ежемесячных платежей плюс возможные пени.
Обычно процесс выглядит так:
- Сначала фонд капитального ремонта или управляющая организация направляет напоминания и требования об оплате.
- Затем могут начисляться пени за просрочку.
- При устойчивой задолженности вопрос передаётся в суд, после чего долг взыскивается уже в рамках исполнительного производства.
Важно понимать, что взносы на капитальный ремонт — обязательный платеж, и суды в большинстве случаев становятся на сторону фонда, если человек просто не платил, не оспаривая ни расчёт, ни основания.
Если же у собственника уже есть серьёзные финансовые проблемы и он рассматривает банкротство, задолженность по капремонту учитывается как отдельное обязательство. В рамках дела о банкротстве такие долги заявляются в реестр требований кредиторов на общих основаниях.
Как проверить, правильно ли вам насчитали взнос
Если у вас есть сомнения в сумме по капремонту в квитанции, можно сделать несколько простых шагов:
- Найти на сайте региональных органов власти или фонда капитального ремонта действующий минимальный размер взноса на капитальный ремонт (рублей за квадратный метр).
- Сравнить этот размер с тем, что указан в вашей квитанции — он должен совпадать или быть не ниже минимума, если собственники сами его повысили решением собрания.
- Уточнить площадь своей квартиры по правоустанавливающим документам и сверить с той, что указана в расчёте.
- Пересчитать платёж по формуле: площадь × минимальный взнос, а затем сравнить с квитанцией с учётом возможных льгот и перерасчётов.
Если не сходится именно база расчёта (неверная площадь, завышенный взнос, ошибки в перерасчётах), имеет смысл направить письменное обращение в фонд капитального ремонта или управляющую компанию с просьбой пояснить расчёт и при необходимости сделать перерасчёт.
Главное о капремонте, что стоит держать в голове
Капитальный ремонт — это не дополнительная «услуга», а обязанность собственника участвовать в содержании общего имущества дома. Размер взноса устанавливается на региональном уровне и считается по достаточно понятной формуле.
Зная, как именно формируется строка «капремонт» в квитанции, вы можете:
- Контролировать правильность начислений.
- Понимать, откуда берётся задолженность и как она растёт.
- Осознанно принимать решения — участвовать ли в общем счёте или переводить дом на спецсчёт, оспаривать ли конкретные начисления, как действовать при финансовых трудностях.
Чем лучше собственник понимает механику капремонта, тем меньше в этой теме остаётся места для мифов и манипуляций, и тем проще защищать свои права, если расчёт действительно сделан неправильно.