🔥 Магия оценки объектов для инвестиций

26 декабря 202526 дек 2025

1 мин

Часть 4: какая реальная доходность у проектов MR Group? Мы посчитали. Взяли минимальные офисные лоты во всех проектах девелопера, где сейчас есть предложения для частных инвесторов. Что учли в расчетах? 🔍 📌 Сроки строительства и отделки 📌 Цену входа и условия рассрочки 📌 НДС 5% для УСН 📌 Все налоги при владении и расходы на отделку 📌 Ставку дисконтирования 12% (стоимость денег во времени) 📌 Применили ставку ИПЦ для прогнозирования минимального изменения ставок аренды и цен Модели получились подробными и отвечают общемировым стандартам. Результаты не везде радуют ⚡️ Из семи проектов три показали отрицательный NPV: ❗️ ICITY, ONE и BELL не создают ценности во времени – особенно если сроки растянутся. Даже при IRR и ROI на уровне 6–11%, эти объекты не оправдывают вложений с учетом фактора времени. 🔍 TOP Tower на грани – NPV близок к нулю, но пока остаётся положительным. После следующего повышения цен, скорее всего, уйдет в минус. Лидер среди проектов – JOIS 💡 — Project IRR:

Часть 4: какая реальная доходность у проектов MR Group?

Мы посчитали. Взяли минимальные офисные лоты во всех проектах девелопера, где сейчас есть предложения для частных инвесторов.

Что учли в расчетах? 🔍

📌 Сроки строительства и отделки

📌 Цену входа и условия рассрочки

📌 НДС 5% для УСН

📌 Все налоги при владении и расходы на отделку

📌 Ставку дисконтирования 12% (стоимость денег во времени)

📌 Применили ставку ИПЦ для прогнозирования минимального изменения ставок аренды и цен

Модели получились подробными и отвечают общемировым стандартам.

Результаты не везде радуют ⚡️

Из семи проектов три показали отрицательный NPV:

❗️ ICITY, ONE и BELL не создают ценности во времени – особенно если сроки растянутся. Даже при IRR и ROI на уровне 6–11%, эти объекты не оправдывают вложений с учетом фактора времени.

🔍 TOP Tower на грани – NPV близок к нулю, но пока остаётся положительным. После следующего повышения цен, скорее всего, уйдет в минус.

Лидер среди проектов – JOIS 💡

— Project IRR: 14,9%

— NPV: +7,6 млн ₽

— ROI: 10,8%

Единственный проект, который создает реальную стоимость сверх минимальной доходности.

Но это только цифры!

Полная оценка объекта как инвестиции требует:

▶️ SWOT-анализ проекта и локации

▶️ Сравнительный анализ ликвидности

▶️ Расчет сроков поглощения (период заполнения проекта арендаторами)

Срок поглощения зависит от времени отделки помещений собственниками, объема проекта и конкуренции в ближайшем окружении.