Ипотечный рынок в России за последние годы пережил больше изменений, чем за предыдущее десятилетие. Льготные программы, рост ставок, ужесточение требований к заемщикам — все это стало новой нормой. Но 2026 год обещает стать очередной точкой перелома. Меняются не только проценты, но и сама логика ипотечного кредитования. Разберёмся спокойно и по шагам: что нас ждёт и к чему стоит быть готовыми.
Льготная ипотека: меньше свободы, больше контроля
Одно из ключевых изменений, которое уже анонсировал Минфин РФ, — запрет на оформление двух льготных кредитов по семейной ипотеке на каждого из супругов с 1 февраля 2026 года.
Раньше схема выглядела так: муж и жена могли взять по одной семейной ипотеке каждый — формально закон это не запрещал. На практике это позволяло приобрести сразу две квартиры по льготной ставке. С 2026 года такой возможности не будет:
▪️ Ипотека оформляется одна на семью;
▪️ Оба супруга — созаемщики;
▪️ Второй льготный кредит — недоступен.
Это решение логично вписывается в общий курс государства: льготы — адресные, а не массовые. Ипотека должна помогать улучшить жилищные условия, а не становиться инструментом инвестиционных стратегий.
Дифференцированная ставка: сколько детей — столько процентов
Еще одно важное направление — изменение самой ставки по семейной ипотеке. В Госдуме обсуждается закон о дифференцированном подходе, и вероятность его принятия до 2026 года достаточно высокая.
Суть идеи проста: ставка будет зависеть от количества детей в семье:
▪️ 3 и более детей — ставка может снизиться до 4%;
▪️ 2 ребенка — сохранение ставки на уровне 6%;
▪️ 1 ребенок — ставка может вырасти до 10–12%.
Фактически семейная ипотека перестает быть «универсальной» и превращается в инструмент демографической политики. Для семей с одним ребенком она будет все ближе к рыночной, а вот многодетные семьи, наоборот, получат более ощутимую поддержку.
Комбинированная ипотека: новые возможности для рефинансирования
Еще одно важное, но менее заметное изменение касается тех, кто оформляет комбинированную ипотеку — часть по льготной ставке, часть по рыночной.
Минфин подтвердил, что рыночную часть такого кредита можно будет рефинансировать.
Размер снижения ставки будет зависеть от условий конкретного банка и ситуации на рынке. Это хорошая новость для заемщиков, которые уже сейчас вынуждены брать кредиты «в два слоя»: часть — по программе, часть — под высокий процент.
По сути, это дает шанс со временем снизить долговую нагрузку, если рынок ставок пойдет вниз.
Банки станут осторожнее, заемщики — дисциплинированнее
К 2026 году ипотечный рынок станет более «взрослым». Банки уже сейчас усиливают скоринг, а дальше эта тенденция только усилится:
▪️ Больше внимания к долговой нагрузке;
▪️ Строже проверка доходов;
▪️ Повышенные требования к стабильности занятости;
▪️ Более жесткий подход к объектам недвижимости.
Формально ипотека останется доступной, но одобрение перестанет быть автоматическим. Даже льготные программы не будут гарантией положительного решения.
Что это значит для обычного покупателя
Если подытожить, ипотека в 2026 году — это:
▪️ меньше льгот «на всех»;
▪️ больше адресной поддержки;
▪️ выше роль финансовой дисциплины;
▪️ больше нюансов на этапе оформления.
Покупка жилья в кредит всё чаще будет требовать не только денег на первоначальный взнос, но и стратегии: когда брать, по какой программе, на кого оформлять, есть ли смысл в комбинированном кредите и последующем рефинансировании.
Итог
Ипотечный рынок в 2026 году не станет проще, но станет более понятным и структурированным. Государство делает ставку на семьи с детьми, банки — на надежных заемщиков, а покупателям жилья придется глубже разбираться в условиях и рисках.
Главное правило остается прежним: ипотека — это не только ставка в рекламе, а длинная финансовая история.
И чем лучше вы понимаете правила игры, тем спокойнее будет путь к собственному жилью.
Помните, что, если вы планируете взять ипотеку, лучшим решением будет обратиться за помощью к профессионалам. Обратитесь в агентство недвижимости «Акрополь» — профессионалы помогут оценить шансы, собрать документы и оформить сделку безопасно.
А если хотите получить быструю консультацию прямо сейчас — пишите в Telegram-бот Вадима Лезвина, основателя агентства. Он всегда на связи и с удовольствием подскажет.