Проверка сделки до покупки: Росреестр Татарстана объяснил, как защититься от мошенников с жильем

Управление Росреестра по Республике Татарстан подробно разъяснило порядок проведения правовой экспертизы при государственной регистрации сделок с недвижимостью. Инициатива направлена на повышение правовой грамотности граждан и профилактику мошеннических схем на рынке жилья, которые стали особенно изощренными в условиях роста числа онлайн-сделок.

Что именно и на каком основании проверяет регистратор?

Ключевая задача государственного регистратора — проверить представленный пакет документов на предмет соответствия нормам действующего законодательства. Это включает:

• Формальные критерии: полнота пакета документов, правильность их заполнения, наличие необходимых подписей и печатей.
• Юридические основания: проверка полномочий сторон на совершение сделки (например, проверка документа, подтверждающего право собственности продавца в ЕГРН), отсутствие противоречий в условиях договора закону.
• Сведения из ЕГРН: регистратор обязан проверить, не наложены ли на объект аресты или запреты, не находится ли он под судебным спором, а также не признан ли кто-либо из сторон сделки недееспособным (на основании имеющейся в реестре информации из решений суда).

Жесткие ограничения в полномочиях регистратора

В Росреестре акцентируют внимание на том, что госрегистратор не вправе:

• Лично общаться со сторонами сделки для выяснения их истинных намерений или проверки добровольности волеизъявления. Документы поступают через оператора МФЦ, нотариуса или в электронном виде.
• Проводить криминалистические или психиатрические экспертизы. Установление подлинности подписей, выявление фактов давления или оценка дееспособности человека на момент подписания договора — исключительная компетенция суда и правоохранительных органов по возбужденному уголовному или гражданскому делу.
• Отказать в регистрации без законных оснований. Если документы формально в порядке и нет «красных флагов» из ЕГРН, регистратор обязан провести сделку.

Процедура приостановления и роль нотариуса

Если в ходе проверки выявляются малейшие сомнения в подлинности документов или законности сделки, регистратор вправе приостановить процедуру на срок до 3 месяцев для направления запросов в уполномоченные органы (например, в банк для подтверждения справки о наличии счета или в суд для проверки предоставленного решения).

Отдельно подчеркивается презумпция законности нотариальных сделок. Если договор удостоверен нотариусом, именно нотариус несет ответственность за проверку дееспособности сторон, правоспособности объекта и чистоты сделки. Регистратор проводит в таком случае упрощенную проверку.

Рекомендация для граждан

В Росреестре Татарстана призывают покупателей не полагаться всецело на государственную проверку, а активно самостоятельно защищать свои интересы: проверять историю объекта через выписки из ЕГРН, удостоверять сделки у нотариуса, а при малейших сомнениях — консультироваться с независимым юристом. В случае выявления подлога материалы будут незамедлительно переданы в Следственный комитет или МВД для возбуждения уголовного дела.