Есть два типа людей на торгах по банкротству: те, кто видит «скидку до 50%» и летит на эмоциях, и те, кто идёт как штурман — по приборам, по срокам, по документам. В этой статье я буду вашим штурманом: покажу, как купить залоговую недвижимость с торгов, как пройти аккредитацию на ЭТП банкротства, не потерять задаток и реально дойти до цены, которая ощутимо ниже рынка.
Торги по банкротству и продажа залоговой недвижимости регулируются законом о банкротстве (ФЗ №127), а ключевая информация о торгах и лотах публикуется в ЕФРСБ (Федресурс).
Записывайтесь ко мне на бесплатную консультацию сегодня и мы рассмотрим все подходящие для Вас варианты инвестирования и максимального заработка!
ЧЕМ ЗАЛОГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ С Торгов отличается от обычной продажи
На обычной сделке продавец может передумать, «поторговаться на кухне», снять объект с рекламы или удерживать цену месяцами. На торгах всё иначе: есть регламент, сроки, электронные подписи и протоколы. Для инвестора это плюс: меньше «человеческого хаоса», больше предсказуемости.
Вот что важно понимать с самого начала:
🔹 Залоговая недвижимость — это объект, который был обеспечением по кредиту/обязательствам. В банкротстве залоговый кредитор часто имеет приоритет в распределении выручки, поэтому условия продажи обычно жёстко прописаны.
🔹 Продажа чаще всего проходит по этапам: первые торги → повторные торги → публичное предложение (самый интересный этап по скидкам).
🔹 Информация о лоте и ходе торгов привязана к публикациям в ЕФРСБ, а сама процедура идёт через электронные торговые площадки (ЭТП).
ГДЕ ИСКАТЬ ЛОТЫ: ЕФРСБ (Федресурс) и электронные торговые площадки банкротства
Большинство новичков ищут «площадки» и тонут в списках. Правильнее искать не площадку, а торги по конкретному должнику/объекту, потому что в сообщении уже будет указано, где именно проводится продажа.
Чтобы не разбрасываться и быстро выходить на нужную карточку лота, держите простой маршрут:
✔️ Зайдите в ЕФРСБ (Федресурс) и найдите сообщения/раздел «Торги» или конкретную публикацию по должнику.
✔️ Откройте карточку торгов: там обычно указаны номер торгов, тип (аукцион/публичка), площадка, сроки, задаток, порядок подачи заявки.
✔️ Перейдите на указанную ЭТП и найдите лот по номеру/ссылке из публикации.
Обязательно посещайте мой тематический сайт, где Вы можете найти много уникальных, полезных материалов!
ПОДГОТОВКА К УЧАСТИЮ: Что нужно заранее, чтобы не сорваться по срокам
Торги по банкротству — это про дедлайны. Если вы «почти всё сделали», но в последний день не работает подпись или банк задержал перевод задатка, вы просто не участвуете. Поэтому подготовка — это не бюрократия, а страховка.
Ниже — базовый набор, который лучше собрать за 3–7 дней до первой попытки участия:
● Квалифицированная электронная подпись (КЭП) для участия в электронных торгах: без неё вы не подпишете заявку и документы.
● Документы (обычно сканы): паспорт, ИНН, СНИЛС, иногда согласия/заявления по форме площадки (зависит от ЭТП и вида торгов).
● Техническая готовность: рабочий компьютер, корректно установленная КЭП, доступ в личный кабинет ЭТП.
● Деньги на задаток и расходы: задаток по лоту может достигать до 20% (смотрите условия конкретных торгов).
● Система контроля сроков: отдельная папка по лоту + заметка с датой окончания приёма заявок и реквизитами задатка.
РЕГИСТРАЦИЯ И АККРЕДИТАЦИЯ НА ЭТП БАНКРОТСТВА: Пошагово
Регистрация на ЭТП обычно бесплатная, но логика одинаковая: личный кабинет, документы, подпись, подтверждение. На части площадок аккредитация как отдельный этап может быть упрощена — это зависит от правил конкретной ЭТП.
Чтобы пройти этот этап без потерь времени, двигайтесь по шагам:
1️⃣ Создайте личный кабинет на ЭТП (email/телефон, пароль, подтверждение).
2️⃣ Заполните профиль участника: ФИО, паспортные данные, ИНН/СНИЛС.
3️⃣ Загрузите требуемые документы (делайте сканы читаемыми, без «обрезанных углов»).
4️⃣ Подключите КЭП и проверьте, что вы можете подписывать файлы в интерфейсе площадки.
5️⃣ Дождитесь статуса «допущен/аккредитован» (если предусмотрено регламентом) и проверьте, что вам доступна подача заявки.
Переходите, подписывайтесь на мою группу ВК Инвестиции в недвижимость | Помощь эксперта и получайте полезные материалы первыми!
КАК ПОДАТЬ ЗАЯВКУ И ПОПАСТЬ В ТОРГИ: Без нервов и возвратов
Подача заявки — это точка, где новички чаще всего теряют участие. Причина простая: они читают карточку лота глазами «покупателя квартиры», а надо читать глазами «участника процедуры». Здесь важны не эмоции, а формулировки и сроки.
Чтобы заявка прошла допуск, действуйте по схеме:
👉 Откройте положение о торгах и внимательно проверьте: список документов, формат заявки, сроки, требования к задатку.
👉 Подготовьте пакет документов в нужном виде (часто требуют один архив/набор файлов по правилам ЭТП).
👉 Заполните заявку в личном кабинете, приложите файлы и подпишите КЭП.
👉 Перечислите задаток строго по реквизитам и с правильным назначением платежа.
Проверьте статусы: «заявка принята», затем «допущен».
Важно: задаток — это не «бронь», а финансовая дисциплина. Условия возврата зависят от положения о торгах; в типовых документах встречается возврат участникам (кроме победителя) в течение 5 рабочих дней после подписания протокола — но ориентируйтесь на правила конкретного лота.
КАК ПРОХОДЯТ ТОРГИ: Аукцион, повторные торги, публичное предложение
Скидки «до 50%» чаще всего рождаются не на первом аукционе, а позже — когда объект не продался сразу. Закон и практика допускают последовательные этапы реализации, и именно третий этап нередко становится зоной охоты инвестора.
Разложу три формата по смыслу:
✅ Первые торги (аукцион): выигрывает тот, кто предложил больше (или по правилам конкретной процедуры).
✅ Повторные торги: если не продали на первых — назначают повторные, часто с более мягкими условиями.
✅ Публичное предложение: цена снижается по графику до тех пор, пока не найдётся покупатель.
На публичке ключевые параметры — это «шаг снижения», период снижения и «цена отсечения». В реальных публикациях можно встретить, например, снижение на 10% каждые 7 дней (это пример из сообщения ЕФРСБ, в разных лотах условия отличаются).
Вам также будут интересны следующие статьи на тему инвестиций в недвижимость и землю или на тему заработка на грамотных вложениях:
🔥 ТРЕНДЫ 2025/2026: Прогноз роста цен в сегментах «Евродвушки» и апартаменты в России
🔥 ДОЛГОСРОЧНАЯ АРЕНДА: Как получить стабильный доход в 2025-2026 году
🔥 РАБОТА С ОБРЕМЕНЁННЫМИ ОБЪЕКТАМИ: Как получить скидку за срочность и снять обременение после сделки
🔥 РЕНОВАЦИЯ НЕДВИЖИМОСТИ: Как инвестору увеличить стоимость объекта в России?
КАК ПОЛУЧИТЬ СКИДКУ ДО 50% ОТ РЫНОЧНОЙ ЦЕНЫ: Реальная логика, а не миф
Скидка — это не подарок. Это компенсация за риски, время и необходимость действовать по регламенту. Поэтому «50%» появляется там, где вы умеете считать полную стоимость входа и не пропускаете выгодные стадии.
Вот рабочие стратегии, которые чаще всего дают сильную цену:
◽ Делайте ставку не на «первые торги», а на публичное предложение, где цена снижается по графику.
◽ Ставьте лимит не «по ощущениям», а по формуле (ниже дам мини-калькулятор).
◽ Всегда держите 2–3 альтернативных лота: тогда вы не начинаете переплачивать из-за эмоций.
◽ Проверяйте ограничения и фактическое состояние объекта до ставки, а не после победы.
Мини-пример с цифрами (условный, но жизненный)
Рыночная цена квартиры — 10 000 000 ₽. На повторных торгах начальная цена — 9 000 000 ₽. Дальше публичка: снижение по периодам. Вы входите на цене 6 200 000 ₽. Кажется, скидка 38%.
Но дальше начинаются «реальные расходы»: юрист 80 000 ₽, госпошлины/регистрация 25 000 ₽, мелкий ремонт 250 000 ₽, резерв 150 000 ₽.
И ваша реальная цена входа становится 6 705 000 ₽ — скидка уже ближе к 33%, но всё ещё отличная.
РИСКИ ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ТОРГАХ По банкротству и как их снижать
Риски на торгах редко технические. Чаще они в том, что вы покупаете актив «по документам», а жить он будет в реальности: с зарегистрированными людьми, спорными ограничениями или сложной историей. Юристы, работающие с банкротством, прямо отмечают: трудности обычно связаны не с кнопками на ЭТП, а с получением и проверкой информации об активе и его состоянии.
Чтобы снизить вероятность неприятных сюрпризов, проверяйте риски по группам:
⚠️ Юридические ограничения и обременения: смотрите документы по лоту, выписки/сведения, условия снятия ограничений, порядок передачи.
⚠️ Проживающие/зарегистрированные лица: оцените, потребуется ли фактическое освобождение объекта и сколько времени это может занять (иногда — месяцы).
⚠️ Оспаривание торгов: в спорных кейсах процесс может затянуться, поэтому держите финансовую «подушку времени».
⚠️ Технический риск ЭТП и КЭП: не подавайте заявку в последний час, тестируйте подпись заранее.
⚠️ Финансовая ошибка: новички считают «цену лота», но забывают про ремонт, юриста, пошлины, долги/коммуналку (если применимо).
МИНИ-КАЛЬКУЛЯТОР ВЫГОДЫ: Как понять, стоит ли лот ваших денег
Смысл расчёта простой: вы должны понимать не «насколько дёшево», а «сколько будет стоить владение до точки, где объект можно сдавать или продавать». Если вы считаете только цену победы, вы играете в рулетку.
Считайте так:
■ Реальная цена входа = Цена покупки + Юрист + Пошлины/регистрация + Ремонт + Резерв
■ Реальная скидка, % = (Рынок − Реальная цена входа) / Рынок × 100%
Пример. Рынок дома — 12 000 000 ₽. Победа на торгах — 7 200 000 ₽. Расходы: юрист 120 000 ₽, пошлины 30 000 ₽, ремонт 600 000 ₽, резерв 250 000 ₽. Реальная цена входа = 8 200 000 ₽. Реальная скидка = (12,0 − 8,2) / 12,0 = 31,7%. Это уже цифра, с которой можно спокойно принимать решение.
Обращайтесь ко мне прямо сейчас БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ и получите профессиональную помощь в выборе оптимальной стратегии инвестирования!
ЧЕК-ЛИСТ ЗА 24 ЧАСА ДО ДЕДЛАЙНА: Что проверить, чтобы не вылететь
За сутки до окончания приёма заявок не надо «думать о стратегии». Надо закрывать риски по дедлайнам и документам. Это тот момент, где дисциплина приносит деньги сильнее, чем любой «инвесторский нюх».
Проверьте по пунктам:
☑️ КЭП работает на этом компьютере, вы уже подписывали тестовый файл.
☑️ Все документы загружены в требуемом формате, читаемы, не перепутаны страницы.
☑️ Задаток отправлен по правильным реквизитам и с корректным назначением платежа.
☑️ Заявка имеет статус «принята», а после рассмотрения — «допущен».
☑️ Вы распечатали/сохранили: положение о торгах, реквизиты, подтверждение отправки заявки, чек/платёжку по задатку.
ВЫВОД: Торги по банкротству — это не лотерея, если действовать как штурман
Залоговая недвижимость с торгов и торги по банкротству недвижимость реально дают цену ниже рынка, но только тем, кто уважает регламент, сроки и проверку рисков. Самая частая причина провалов — не «плохая площадка», а попытка участвовать «в последний момент» без заранее настроенной КЭП и без расчёта реальной цены входа.
Если вы новичок, начните с простого: выберите 1–2 лота и пройдите весь путь «по-учебному» — от ЕФРСБ до подачи заявки на ЭТП, даже если не будете торговаться. Это убирает страх, экономит время и готовит вас к моменту, когда на публичном предложении появится та самая цена, ради которой сюда и приходят.
Благодарю за уделенное время на прочтение данной статьи, ставьте 👍 лайк, подписывайтесь на мой канал, и пишите в комментарии темы, которые Вам было бы интересно обсудить.
✅ WhatsApp
8-926-307-12-89
📶 Больше полезной информации в моём Telegram канале, подписывайся: https://t.me/v_roste
Ваш 💗 любимый инвест-брокер Ирина Скворцова