Одному агентству дали эксклюзив на проект 1й Нагатинский. Эксклюзив, штука удобная, можно красиво упаковать проект, рассказать о плюсах и аккуратно промолчать о минусах.
Что пишет автор:
«Надёжный застройщик. В составе проекта будут жилые, социальные, спортивные и офисные площади. На набережной появится beach club в виде круизного лайнера.
Таким образом, трансформация локации из промзоны в центр деловой и развлекательной активности — вопрос времени».
Поэтому я бы смотрел на старт с позиции:
- расположения
- текущих цен
- перспектив развития локации
При 100% оплате:
евро 2 от 43,3 м² — от 18,5 млн
евро 3 от 61 м² — от 24 млн»
К слову, рассрочка там действительно неплохая. Фиксированный платёж от 60 тыс. в месяц, удорожание ~15% — это неплохо.
Тот же автор пишет через 2 недели:
«Проанализировав наполнение и перспективы локации, мы поняли, что будем предлагать проект нашим клиентам и для жизни, и для инвестиций.
Клиенты, вошедшие в проект, уже увидели рост стоимости до 20% за 2 недели».
Звучит красиво. Но давайте включим логику. Зачем покупать это под инвестиции, особенно с использованием семейной ипотеки? В начале октября можно было взять тот же ЗИЛАРТ — в более сильной и сформированной локации, за ~20 млн, с ключами на год раньше. Станет ли Нагатинская набережная по цене как ЗИЛ? Вероятно, да. Но точно не в горизонте 5–7 лет. Это лютая промка по цене готовой, понятной локации. Про горизонты развития автор почему-то забыл ровно в тот момент, когда получил эксклюзив.
Напомню простую вещь, если в поле воткнули палку и пообещали "город сад", это не означает, что проект инвест.
Если вы покупаете на 10+ лет, возможно, это хорошее решение. Но это недозаработанные деньги. Тот же ЗИЛ вы начнёте сдавать минимум на год раньше и дороже.
В рассрочку — возможно, тоже ок. Но только при расчёте под конкретного клиента.
Но вот выходит новый старт ЖК Новая 11.
Тот же автор пишет:
«Своих инвесторов я туда не поведу, потому что»:
- высокая цена входа;
- неэффективная рассрочка;
- нефункциональные планировки;
- цена метра выше рынка».
И вот здесь возникает логичный вопрос: почему все эти параметры были полностью проигнорированы в старте 1-го Нагатинского? Ответ простой: Магия эксклюзива
Итог
Я не защищаю ни один из проектов. У каждого есть свои плюсы и минусы. Но объясните мне, почему два далеко не идеальных проекта для инвестиций получают диаметрально противоположные оценки? Один — плохой, другой — хороший. Неужели так легко покупается "независимое" мнение бесплатного агента?
Вот об этом и стоит задуматься.