Гибкие офисы против бетона: кто заберёт деньги с рынка к 2030 🧱⚡️
В офисном сегменте уже виден четкий трек:
1️⃣ Классические офисы A–B перестают быть массовым продуктом.
2️⃣ Рынок перетекает в другие форматы и метражи.
3️⃣ Дефицит формируется в гибких формата — там есть спрос и деньги.
📊 Основные цифры по рынку
🔸 Москва
- офисный фонд A–B: ~19–20 млн м²;
- ввод: ~400–500 тыс. м²/год, доля чисто офисных башен падает;
- строится до 2026 г.: ~600–800 тыс. м², в основном МФК и редевелопмент.
🔸 Санкт‑Петербург
- фонд: ~4,5–5 млн м²;
- ввод: 80–120 тыс. м²/год, почти всё — офис + жильё/апарты.
🔸 Регионы
- по крупным миллионникам фонд: 0,5–1,5 млн м² на город;
- новые офисы — десятки тыс. м²/год, офис как отдельный продукт почти не растёт.
🔻 Дефицит №1: гибкие «мелкие» форматы
- В Москве и Питере не хватает готовых блоков 50–300 м² класса A и B+ в нормальных локациях.
- В регионах — дефицит 20–150 м² для команд 10–30 человек.
- Классические офисы либо слишком большие и/или сырые и требуют крупных вложений в ремонт.
Эту нишу забирают коворкинги и сервисные офисы, но:
- планировки и дизайн не всегда попадают в запрос арендатора;
- средние площади коворкингов — ~1 000–1 500 м², поэтому запросы до 1 000 м² часто не бьются по формату/ставке →
компании либо снижают класс здания, либо уезжают за центр;
- ставка в коворкингах обычно выше классического офиса;
- надёжных девелоперов и операторов пока мало — выбор ограничен.
👉 Итог: спрос есть, гибкие форматы растут, но рынок всё равно недозаполнен.
🔻 Дефицит №2: через 2–7 лет — крупные блоки от 900 м²
- Крупные блоки 900–1 500+ м² в новом фонде почти перестали проектировать.
- Девелоперы режут этажи под гибкость и уходят от риска «слонов».
Старый HQ‑фонд:
- стареет,
- режется под коворкинги и множественных арендаторов,
- обновляется медленнее, чем меняется спрос.
📌 Итог: через несколько лет крупным компаниям будет негде взять единый блок,
а новые HQ будут штучными и дорогими.
📈 На этом фоне гибкие форматы активнее увеличивают долю присутствия на рынке
🔹 Москва
- гибкие офисы и коворкинги — >1 млн м²;
- рост — 10–15% в год;
- дефицит качественных мест в топ‑локациях — 15–20%.
🔹 Санкт‑Петербург
- гибких офисов — 200–300 тыс. м²;
- дефицит современных коворкингов — 10–15%.
🔹 Регионы
- по 10–50 тыс. м² гибких офисов на город;
- рынок разрозненный, федеральных сетей почти нет;
- в ИТ‑кластерах спрос стабильно обгоняет предложение.
🧨 Жесткая правда
Рынок уходит от схемы
«бетон + арендатор на 7 лет» → к модели «сервис + бренд + гибкий срок».
Кто поймёт это сейчас — заберёт мелкий и корпоративный спрос.
👉 Для вас в комменте опубликовала две стратегии работы в сегменте офисной недвижимости, с ориентацией на девелопера и инвестора.
PS.: на фото HQ в Екатеринбурге. Проект легендарного архитектора Нормана Фостера.
#аналитика #девелопмент #инвестиции #строительство #архитектура #офисы #капитал #экономика #россия #город
