Есть устойчивая иллюзия: если финмодель не сходится — значит, кто-то «не так посчитал». Формула поехала, ссылка сломалась, Excel подвёл.
Спойлер: Excel вообще ни при чём. Он не ошибается. Он просто честный.
Финмодель — это не таблица. Это зафиксированная логика проекта. Все решения, которые вы приняли (или не приняли), рано или поздно оказываются в цифрах. И если в модели больно — значит, больно в концепции.
Чаще всего проблема не в процентах, а в мышлении:
— цена заложена «как у соседа, только лучше», без проверки спроса
— сроки оптимистичные, потому что «мы так всегда строили»
— инфраструктура вынесена за скобки, потому что «потом разберёмся»
— сценариев нет, потому что «рынок же растёт»
Excel в этот момент не спорит. Он просто показывает итог: кассовый разрыв, минусовой IRR и проект, который держится на вере.
Хорошая финмодель — это не про красоту графиков. Это рабочий инструмент управления:
— она сразу показывает, где проект зарабатывает, а где сжигает деньги
— вскрывает слабые места концепции ещё до покупки земли
— позволяет нормально разговаривать с банком, а не «объяснять на пальцах»
— убирает решения «по ощущениям» и заменяет их сценариями
Плохая финмодель, наоборот, создаёт ощущение контроля. До первого кризиса ликвидности. До первого сдвига сроков. До первого отказа банка. А потом внезапно оказывается, что «всё было посчитано», но почему-то не работает.
Ключевой сдвиг, который происходит сейчас: выигрывают не те, кто умеет считать, а те, кто думает цифрами ещё на этапе идеи. До мастер-плана. До архитектуры. До красивых рендеров.
В 2026 девелопмент — это не игра в интуицию. Это игра в логику:
продукт ↔ земля ↔ деньги.
Если одно выпадает — модель рассыпается.
Именно этому мы учим:
— строить финмодель под реальную логику проекта, а не под «хочется»
— связывать продукт, планировку и экономику в одну систему
— видеть цифры до старта, а не после ошибок, которые уже стоят денег
Финмодель не спасает проект.
Она честно показывает, стоит ли его вообще запускать.
👉 обучение / финмодель / консалтинг
Будущее у тех, кто сначала думает — а уже потом строит.