Если вы хотя бы раз интересовались покупкой доходного номера в отеле, вам наверняка говорили: «Доход распределяется по котловому методу».
Чаще всего на этом объяснение заканчивается, а инвестор спокойненько удовлетворенно кивает головой “Фух, отлично! Значит доход по любому получу!”
В итоге покупатель кивает, подписывает договор и искренне верит, что его номер будет приносить ровно ту доходность, которую показали в презентации. Ну что-то вроде 70/30 , где 70% от доходности котла инвестору, а 30% забирает управляющая компания.
Но….
Вот номер сдаётся. Отель работает. Туристы есть.
А вот доход совсем не такой, как ожидалось.
Одна из причин, как раз котлы!
Я сказала только одна из причин и хочу это подчеркнуть.
Что такое котловой метод простыми словами
Котловой метод — это система распределения дохода, при которой все номера объединяются в группы (котлы), а прибыль делится не по фактической работе конкретного номера, а по правилам этой группы.
Проще говоря, не важно, сдали ли именно ваш номер, важно как сработала общая группа номеров за месяц.
Вроде все отлично! Но где же начинается проблема?
В рекламных материалах котлы обычно описывают одной фразой:
“Доход распределяется справедливо = Котловой метод распределения прибыли”
Одна из главных ошибок инвестора — думать, что: «Если мой номер хороший, он будет зарабатывать». На практике, если номер попал в неудачный котел, то прогорит весь котел. И он потянет вниз всю доходность.
Как формируются котлы?
Котлы могут делиться по:
- категориям номеров (стандарт, люкс, полулюкс, семейный и тп. Все стандарты это котел, все люксы - это еще один котел)
- этажам (каждый этажа это отдельный котел)
- видам из окон (все что выходят на моря, все что выходят на дорогу, все на бассейн и тп)
- корпусам (если в гостиничном комплексе много разных корпусов)
- метражу (большие резиденции в один котел мелкие нарезки в другой)
- или вообще по принципу “все вместе вперемешку”. Например все люксы на пятом этаже с видом на море это один котел, а все стандарты на первом этаже с видом на дорогу и площадью до 30 м.кв - это другой котел
Иногда котлов 2-3 и это нормально, но иногда их 10-15 и это уже довольно большие риски! Такое дробление до добра не доводит и объясняю почему.
Во первых, только один девелопер из 50 реально заморочился и сделал хотя бы табличку распределения котлов вместе с будущей управляющей компанией, подумав об инвесторах хотя бы примерно. Чаще всего на стадии покупки мы слышим фразу “вот придет управляющая компания - она на котлы и поделит”. Грубо говоря - покупайте кота в мешке. Доход прогнозировать очень сложно, когда ты не знаешь сколько будет котлов и по какому принципу они будут поделены.
Во вторых, слишком большое дробление на котлы приводит к тому, что в один котел могут попасть всего 2-3 номера. Например два люкса на 18 этаже с видом на дорогу - какова вероятность загрузки таких номеров в течении года? Дорого и на дорогу - довольно низкая загрузка, а страховки в виде смежной группы номеров у такого котла нет. Вот и получим по всей гостинице загрузку 60%, а в этом котле 40% в год. Как-то не справедливо
В третьих, девелопер продает номера и в целом ему не дела до того, как оптом будет управляться гостиница, поэтому расчеты девелоперов очень условны. Они нужны больше для маркетинга,чтобы привлечь и увлечь в свои сети слащавыми речами. И так часто бывает, что управляющая компания заходит уже потом - на моменте эксплуатации и в этот момент начинает пересчитывать котлы так, как ей кажется целесообразным. И тут мы видим большие риски. Я считаю,что расчет котлового метода должен быть точен, известен и понятен до момента заключения сделки, а в договоре котлы должны фиксироваться.
В четвертых, нужно очень внимательно смотреть на цифры распределения доходности, которые предлагает девелопер 70/30 или 50/50. Казалось бы, что 70 инвестору - 30% девелоперу от котла это хорошо, но! а) Девелопер не управляющая компания и обещать может все что угодно ему оптом не управлять отелем и скорее всего управляющая компания в 30% просто не втиснется по расходам. Сами посудите только Яндекс и Островок забирают себе 15% от общей суммы аренды, а нужно еще зарплаты выплатить, за бассейном ухаживать, общие зоны чинить бесконечно. Так что очень очевидно, что когда зайдет управляющая она это соотношение поменяет ибо иначе не выживет.
Я толком в сети так и не нашла информации про котлы
Но мы на каждом брокер туре задаем массу вопросов девелоперам про котловое распределение и для нас это один из маркеров выбора отеля для покупки. И мало кто задает так много вопросов про эти злосчастные котлы, ведь это довольно слодно для просчитывания и понимания. Сложно покупателю объяснить как делятся котлы и какую доходность они принесут, ведь для начала нужно просчитать все и в идеале сделать это с управляющей компанией. Но котлы — это та часть модели, которая решает судьбу дохода.
Как мы смотрим на котлы в FINVILAS?
Для нас котловой метод — один из ключевых пунктов анализа объекта. Мы всегда углубляемся в структуру котлов, смотрим какие номера туда попадают и делаем инвест расчеты по конкретным лотам, а не “в среднем по отелю” и конечно же моделируем различные сценарии загрузки.
Иногда объект в целом выглядит привлекательно. Но отдельные котлы — нет. И тогда мы честно рассказываем нашему клиенту все ред флаги.
В завершение озвучу все красные флажки тут:
- Слишком много дробятся котлы
- Девелопер не имеет договора с управляющей компанией
- Управляющая компания не принимала участия при распределении котлов - девелопер их выдумал сам
- На момент покупки - не подписывается договор с управляющей компанией и не известна политика котлового метода
- В котел попало 2-5 номеров или все они специфичны
В FINVILAS мы регулярно публикуем разборы конкретных лотов с полной логикой распределения дохода, включая котлы, расходы и реальные сценарии. Стараемся заложить все возможные риски и посмотреть не только на оптимистичную девелоперскую маркетинговую модель, но и заглянуть за счет чего управляющая компания будет выплачивать прибыль, останутся ли у нее на это деньги?
FINVILAS.
Считаем то, что обычно не считают.
Мария Асестрова, CEO Finvilas