1 января 2026 года в России перестанет действовать мораторий на штрафы для застройщиков за задержку ввода жилья. Принятое решение возвращает дольщикам утраченное право требовать неустойку за нарушение сроков сдачи дома. Что это изменит на рынке недвижимости — в материале.
Почему в России отменили мораторий на штрафы застройщикам
За последние пять лет соответствующий мораторий в России вводили три раза. Сначала — в апреле 2020 года как антикризисную меру на фоне пандемии COVID‑19. Тогда экономика переживала шок, цепочки поставок разрывались, себестоимость строительства росла из-за скачка цен на материалы, а спрос на жилье падал.
Мораторий действовал до января 2021‑го, но уже в конце марта 2022 года его возобновили — на этот раз из‑за санкционного давления и предотвращения массового банкротства компаний. Третий раз инструмент применили в марте 2024 года в связи с крахом льготной ипотеки, ростом ключевой ставки ЦБ РФ, оттоком рабочей силы и другими социально-экономическими трудностями, с которыми столкнулось государство.
24 декабря 2025 года президент России Владимир Путин заявил, что продлевать действие моратория не будут. По данным Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ.РФ), ситуация с соблюдением сроков сдачи объектов на рынке ухудшается. За три квартала этого года доля квартир, введенных с задержкой, достигла 42% — это что на 7% выше показателя аналогичного периода 2024‑го.
Путин прокомментировал обман дольщиков из Татарстана
В первом квартале 2025‑го этот показатель взлетел до 48,4% — максимума за последние четыре года.
«Когда СВО, высокая ставка, мы понимали, что застройщики не могут достроить в эти сроки. Поэтому мы дали нормативное послабление переносить сроки без штрафов. Но сейчас мы видим, что количество таких проектов увеличилось до 19%. Это 132 тыс. заемщиков. Поэтому мы приняли решение в правительстве о том, что больше продлевать эту норму не будем», — заявил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин в ноябре.
При этом, как ранее заявлял замглавы минстроя Никита Стасишин, после отмены моратория для застройщиков может появиться «инструмент, позволяющий применить рассрочку по штрафам и пеням за три года».
Что поменяется на рынке жилья
Руководитель центра продаж новостроек брокерского агентства Genesis Brokers Ирина Туманова в разговоре с Inkazan отмечает: отмена моратория на штрафы и неустойки за срыв сроков по договору долевого участия — в целом позитивный сигнал для рынка, потому что возвращает «нормальную» логику ответственности: если дом не передан вовремя, у дольщика снова появляется работающий инструмент давления и компенсации.
«За время моратория многие покупатели фактически оставались один на один с переносами сроков: юридически право на неустойку есть, но механизм был временно „приглушен“ государством», — говорит эксперт.
Для дольщиков это означает две вещи. Во-первых, при просрочке снова становится реальным взыскание неустойки и штрафов (в рамках правил 214-ФЗ и связанных актов). Во-вторых, сама переговорная позиция покупателя усиливается: девелоперу становится дороже «тянуть» сроки, а значит выше шанс, что он будет аккуратнее управлять графиком и заранее предлагать разумные компенсации, пересогласование условий или альтернативные решения вместо молчаливого переноса.
«Откровенно ответили, что денег нет»: как казанский застройщик обманул 40 семей
Для застройщиков новость менее радостная. Общая сумма потенциальных штрафов, по предварительным оценкам, за два-три года может достичь 70–100 млрд рублей. Многие из строительных компаний, рассчитывая на продление моратория, брали краткосрочные бридж‑кредиты или демпинговали на старте продаж, закладывая минимальные сроки строительства.
Теперь им придется либо искать резервы для выплат, либо обращаться за обещанным властями новым механизмом. В последствии, чтобы минимизировать риски, компании начнут завышать плановые сроки сдачи, считает агент по недвижимости из Казани Даниил.
«У нас уже есть такие примеры, когда комплекс должен сдаваться в II квартале 2027 года, но строительство идет якобы с опережением. Это не столько реальное ускорение работ, сколько продуманная страховка», — говорит эксперт.
Вместе с этим, по словам Тумановой, будут расти и цены.
«Но важно понимать, что рынок не резиновый: сроки и цены сдерживаются конкуренцией, спросом и банковским контролем проектов. Повышение стоимости „в лоб“ работает хуже, чем раньше: покупатели чувствительны к цене, а у многих сделок есть альтернатива в соседних проектах или на вторичке», — добавляет она.
Скорее можно ожидать точечной корректировки: в проектах со слабой маржинальностью и высокой строительной неопределенностью девелоперы будут осторожнее, а в качественных и хорошо управляемых — наоборот, появится дополнительное конкурентное преимущество: «в срок» становится не маркетингом, а экономикой.
Что касается роста судебных споров на фоне отмены моратория, то он вероятен, особенно в первые месяцы.
«Эффект обычно такой: накопившиеся за период „паузы“ конфликтные кейсы выходят в суд „волной“, плюс юристы и дольщики начинают активнее предъявлять требования, потому что появляется понятный правовой коридор и смысл в претензионной работе», — заключила Туманова.
Так, отмена моратория станет серьезным испытанием для застройщиков, но одновременно — возможностью повысить прозрачность и дисциплину на рынке жилья.
Строят только для богатых: ждать ли казанцам скидок на жилье или молиться на ипотеку