Недвижимость часто приобретают не только обычные люди, но и предприниматели, в том числе ИП. В покупке объекта, оформлении документации, дальнейшем учете потраченных средств и уплате налогов есть свои особенности, о которых знают не все.
Рассказываем, как приобретается коммерческая недвижимость на ИП с УСН и как необходимо учитывать такую собственность в бухгалтерском учете и при налогообложении.
Нюансы приобретения коммерческой недвижимости ИП на УСН
Покупка коммерческой недвижимости индивидуальным предпринимателем, применяющим упрощенную систему налогообложения (УСН), — это распространенная практика, особенно среди тех, кто развивает розничный, сервисный или офисный бизнес. Несмотря на кажущуюся простоту, подобные сделки сопряжены с рядом юридических и налоговых нюансов, которые необходимо учитывать еще на этапе планирования.
Важно понимать: любая недвижимость, приобретаемая ИП, оформляется как на физическое лицо, независимо от целей использования. Это требование прямо закреплено в законодательстве, в частности, в статье 4 Федерального закона №218-ФЗ и в пункте 18 Правил ведения Единого государственного реестра прав. Таким образом, юридически ИП не существует как отдельный субъект права собственности — все объекты недвижимости регистрируются на гражданина, имеющего статус предпринимателя.
При этом налоговые последствия сделки напрямую зависят от того, с какой целью использовалась или приобреталась недвижимость — для личных нужд или для предпринимательской деятельности. Если квартира, дом или дача покупаются исключительно для проживания, отдыха или иных личных целей, такая сделка рассматривается как обычная гражданская операция между физическими лицами. В этом случае ИП не платит налог при покупке.
При последующей продаже применяются стандартные правила, установленные для всех граждан РФ. Например, если объект недвижимости находится в собственности более минимального предельного срока — трех или пяти лет в зависимости от основания приобретения, то доход от его продажи не облагается налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Если срок владения меньше, то продавец обязан уплатить НДФЛ: 13% для налоговых резидентов РФ и 30% — для нерезидентов.
ИП, как и любой другой гражданин, имеет право на имущественный налоговый вычет: до 260 000 рублей (13% от 2 млн рублей) при покупке жилья за собственные средства и до 390 000 рублей (13% от 3 млн рублей) — если при покупка недвижимости при УСН «Доходы минус расходы» или «Доходы» сопровождалась использованием ипотеки.
Учет приобретенных ИП коммерческих объектов
Если недвижимость приобретается или используется в целях предпринимательской деятельности, ситуация кардинально меняется. Даже несмотря на то, что регистрация оформляется на физическое лицо, налоговая отчетность и уплата налогов должны осуществляться в рамках применяемого ИП налогового режима, в данном случае УСН.
Важно четко определить, является ли объект коммерческим. К таким относятся:
- объекты, переведенные из жилого фонда в нежилой с целью ведения бизнеса;
- недвижимость, указанная в отчетности ИП как основное средство, с расходами на ее содержание;
- объекты, фигурирующие в выписке из ЕГРИП с кодом ОКВЭД 68.1 (деятельность по покупке, продаже и аренде собственного или арендованного недвижимого имущества), включая риэлторскую деятельность;
- случаи, когда в договорах, актах приема-передачи или платежных документах прямо указан статус ИП, а не просто фамилия гражданина.
Если один из этих признаков присутствует, налоговая инспекция вправе рассматривать объект как используемый в предпринимательской деятельности, тогда все доходы от его продажи подлежат налогообложению в рамках УСН.
Как отражать продажу коммерческой недвижимости
При продаже коммерческой недвижимости, использовавшейся в бизнесе, ИП обязан включить выручку от сделки в состав доходов по УСН и уплатить соответствующий налог. Здесь все зависит от выбранного объекта налогообложения. Если ИП применяет УСН «Доходы минус расходы» (ставка 15%, хотя в ряде регионов она может быть снижена до 5–10%), то в расходы можно включить реальные затраты на приобретение объекта, включая стоимость помещения, услуги риэлтора, регистрационные сборы, проценты по ипотеке, в том числе уплаченные до ввода объекта в эксплуатацию.
Также важно учитывать срок владения: если недвижимость, признанная основным средством, реализована раньше установленного срока (3 года для большинства объектов, 10 лет — для отдельных видов недвижимости, например, зданий и сооружений), то затраты на ее покупку нельзя учесть в расходах единовременно. Вместо этого необходимо пересчитать налоговую базу с момента приобретения, исключить из нее первоначальную стоимость и вместо этого учесть амортизацию по установленным нормам. Это требование вытекает из разъяснений Минфина РФ и касается именно тех случаев, когда объект считается основным средством.
Если же ИП применяет УСН «Доходы» (ставка 6%, в отдельных регионах она может составлять 1–3%), расходы на покупку учитывать нельзя. Это означает, что с полной суммы продажи нужно уплатить налог по ставке, действующей в регионе, например, в Москве или Самарской области. Если ИП из Республики Коми (где ставка снижена до 3%) продает помещение за 10 млн рублей, налог составит 300 000 рублей, независимо от того, сколько он заплатил за его приобретение.
Как действовать при других налоговых режимах
При использовании других налоговых режимов — общей системы налогообложения (ОСНО), единого сельскохозяйственного налога (ЕСХН) или патентной системы (ПСН) правила отличаются. На ОСНО ИП должен платить НДФЛ — 13% с разницы между ценой продажи и остаточной стоимостью, а также НДС — 20%, если не имеет права на освобождение по статье 145 НК РФ.
На ПСН доходы от продажи недвижимости, как правило, облагаются по УСН или ОСНО — патент на такую операцию не распространяется. Самозанятые ИП, утратившие статус предпринимателя, но продающие ранее приобретенное имущество, платят только НДФЛ.
Для минимизации налоговой нагрузки рекомендуется заранее продумывать стратегию: выбирать подходящий налоговый режим, правильно оформлять документы, учитывать все допустимые расходы и использовать доступные льготы, например, освобождение от НДС при продаже объектов, находившихся в собственности более пяти лет.
Отражение продажи в бухучете и необходимые документы для сделки
Продажа коммерческой недвижимости отражается в Книге учета доходов и расходов (КУДиР). Необходимо списать объект с учета основных средств, зафиксировать выручку от продажи, учесть расходы (при УСН «Доходы минус расходы»), рассчитать и уплатить налог, а также отразить списание остаточной стоимости.
При покупке или продаже недвижимости потребуется стандартный пакет документов: договор купли-продажи, акт приема-передачи, выписка из ЕГРН, паспорта сторон, квитанция об уплате госпошлины. При продаже коммерческой недвижимости дополнительно запрашиваются выписка из ЕГРИП, свидетельство о регистрации ИП, ИНН, справка о состоянии расчетов с налоговой, а также подтверждающие документы — КУДиР, расчеты налоговой базы, договоры, платежные поручения.
Что важно учитывать при покупке недвижимости
Особое внимание уделяется разграничению личного и предпринимательского имущества. Хотя формально все имущество принадлежит физическому лицу, налоговые органы оценивают фактическое использование объекта. Если в договоре купли-продажи указано «ИП Сидоров И. И.», это дополнительно подтверждает коммерческий характер сделки, но даже при указании только фамилии налоговая все равно узнает о статусе ИП через межведомственный обмен данными с Росреестром.
Также важно учитывать стоимостной лимит УСН: если стоимость приобретаемого нежилого помещения превысит 150 млн рублей, ИП утратит право применять упрощенку. При этом счет, с которого осуществляется оплата, значения не имеет — главное, чтобы расходы были связаны с бизнесом. При этом банки могут запросить подтверждающие документы при операциях свыше 3 млн рублей, поскольку с 2021 года такие сделки подлежат обязательному контролю.
При применении УСН «Доходы минус расходы» расходы на покупку нежилого помещения учитываются равными долями в течение года, но в зависимости от квартала ввода объекта в эксплуатацию. Условия: объект должен быть введен в эксплуатацию и использоваться в бизнесе. Если недвижимость была куплена до регистрации ИП, ее стоимость нельзя включать в расходы.
Особенности уплаты налога
ИП на УСН освобождены от уплаты налога на имущество в отношении объектов, используемых в предпринимательской деятельности, если такие объекты не включены в региональный перечень недвижимости, облагаемой по кадастровой стоимости. К таким обычно относятся офисы, магазины, кафе и сервисные точки. Если объект попадает в этот перечень, налог придется платить, но его сумму можно включить в расходы при УСН 15%.
Если по итогам года расходы превысили доходы, ИП обязан уплатить минимальный налог — 1% от годовых доходов (без учета расходов). Этот платеж подлежит уплате не позднее 30 апреля следующего года. Разницу между минимальным и основным налогом можно учесть в расходах в будущем, а убыток — переносить на последующие годы в течение 10 лет, но только при условии сохранения УСН «Доходы минус расходы». При переходе на другой режим право на перенос убытка теряется, хотя может быть восстановлено при возврате на УСН.
Покупка коммерческой недвижимости ИП на УСН требует тщательного планирования, грамотного оформления документов и строгого соблюдения налогового законодательства. Внимание к деталям на каждом этапе позволит избежать споров с контролирующими органами, снизить налоговые риски и обеспечить развитие бизнеса.
Рынок жилья перестраивается под новую ставку: что будет с «первичкой» и «вторичкой»?
Легко ли быть молодым? Как купить квартиру, если вам не исполнилось 25 лет
Как купить жилье, если вам за 40? Ответ: никак
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости