Локация: Москва, Новослободская, вл 19, стр. 2
3 мин до ст.м. Новослободская
Девелопер: Upside development
Архитектура: бюро ADM
Срок сдачи: ~2030
Вводные:
Класс: премиум
Количество корпусов: 2
Этажность: 16-19
Количество квартир: 92 (есть пентхаусы и терассы)
Высота потолков: 3,5-4м
Отделка: без отделки
Генподрядчик: CTR construction
РНС в феврале 2026
Инженерные коммуникации:
- Центральное кондиционирование
- Приточная вентиляция
- Умный дом
- Очистка воды
На этаже от 2 до 4 кв или примерно 20 кв на 1 лифт, что очень хорошо.
Инфраструктура и благоустройство:
Upside club: фитнес, переговорная, детская игровая
Сервисы: valet, belman, консьерж
Пару слов об уникальности проекта:
В проекте на высоте 55 метров расположен парящий сад с пространствами для детей, пикников и спорта. Отсюда открываются впечатляющие виды на центр города.
Отдельно стоит отметить архитектуру проекта — она станет доминантой района и его визуальной точкой притяжения.
Окружение:
- Театры: Большой театр, концертный зал им. Чайковского, Театр Сатиры и др.
- Парки: Миусский сквер, сад Эрмитаж, Фестивальный парк
- Вузы: РГГУ, МИИТ, РУМ
- Бизнес: БЦ Белая площадь, деловой кластер на Савеловской
Цены:
- Евро 2 от 60 м², цена от 73 млн ₽
- Евро 3 от 76 м², цена от 83 млн ₽
- Евро 4 от 120 м², цена от 136 млн ₽
Средняя цена: ~1,3 млн ₽/м²
Есть рассрочка:
ПВ 30%
Рассрочка до 12 месяцев — без удорожания
Рассрочка до 24 месяцев — с удорожанием 12%
Равные ежеквартальные платежи
Есть возможность получить дополнительный дисконт до 5% через Smarent.
Есть ли инвест?
Обычно в ЦАО большое количество клубных домов, и чаще всего это апарты. Сам по себе статус апартаментов их ценность не убивает, но на цене он отражается довольно жёстко. Вокруг Энигмии сейчас четыре комплекса апартаментов и один жилой комплекс.
Апартаменты:
- Vesper Тверская — в среднем 1 млн за м² без ремонта и 1,4 млн за м² с ремонтом.
- Cameo Villas — 1 млн за м² без ремонта и 1,6 млн за м² с ремонтом.
- Долгоруковская, 25 — 1,2 млн за м² с ремонтом.
- Maison Rouge — 1 млн за м² без ремонта и 1,3 млн за м² с ремонтом.
Квартиры:
- Реномэ — 1,8 млн за м² с ремонтом.
Самое интересное — предложений со статусом квартир в разы меньше. Даже в сегменте, где покупателю, не так принципиален статус недвижимости, выбор всё равно делают в пользу квартир. Как минимум, вообще нет предложений в таких проектах, как Булгаков, Чехов, The Patricks, Малая Бронная, 15 и т.д. А реальные сделки проходили на уровне 2,5 млн за м². Да, это другая, исторически премиальная локация, но факт остаётся фактом, квартиры ценят сильно выше.
Поэтому я бы в первую очередь ориентировался на ЖК Реномэ и на цену около 1,8 млн за м² с ремонтом. С учётом рассрочки, выглядит неплохо. Но есть нюансы.
Элитная недвижимость не терпит компромиссов. Думаете, сотни объявлений на ЦИАН висят просто так? Конечно нет. Реально качественных предложений, дай бог, процентов 10.
Поэтому в проекте Энигмия я бы очень внимательно смотрел планировки. Там много ужаса. Но при этом есть и действительно хорошие планировки с нормальным количеством мест хранения, санузлами и в целом вменяемой логикой пространства.
Моё мнение:
Я считаю, что проект в целом получился неплохим. Хочется верить, что Upside действительно выдаст качественный продукт и не подведёт по реализации.
Что нравится?
Локация — топ. Вокруг куча вузов, театров, ресторанов и всего, за что любят центр. Плюс недалеко деловые кластеры на Белорусской и Савёловской.
Отдельно отмечу архитектуру. Мне она нравится, проект 100% может стать доминантой района.
Что не нравится?
Несмотря на все плюсы локации, есть огромный минус. ЖК стоит прямо на барной улице. Ещё с первого курса помню эти пьяные студенческие толпы, и никуда они оттуда не денутся.
Также напрягает генподрядчик. У него до этого был только опыт строительства жилья комфорт-класса.
Если рассматривать здесь лоты для жизни или для инвестиций, я бы смотрел только на бескомпромиссные решения. В этом проекте это особенно важно.