При продаже недвижимости в 2025 году применяется прогрессивная шкала ставок по НДФЛ:
-при доходе до 2,4 млн рублей ставка налога – 13%;
-при доходе свыше 2,4 млн рублей – 15%.
Напомним, что до 2025 года ставка 13% применялась к доходу от продажи недвижимости независимо от размера дохода.
При этом по-прежнему граждане могут применить имущественный вычет в размере 1 млн рублей для жилых объектов и 250 тысяч рублей для иных объектов либо в размере фактических расходов при покупке данного жилья.
Данные доходы можно не отражать, если налогоплательщик в отношении недвижимого имущества (имущества) имеет право на имущественные налоговые вычеты в следующих размерах:
1 000 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе;
250 000 рублей – максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже иного имущества, (автомобили, нежилые помещения и прочие предметы).
250 тысяч рублей - для иного имущества (за исключением ценных бумаг).
Стоимость проданного объекта недвижимого имущества (имущества) или совокупность доходов от продажи нескольких объектов не должна превышать предельный размер вычета. Если доходы от продажи имущества превышают размер вычетов, обязанность по предоставлению в инспекцию декларации по форме 3-НДФЛ сохраняется.
Вместо применения имущественного вычета налогоплательщик имеет право уменьшить величину дохода, полученного от продажи имущества, на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы, непосредственно связанные с приобретением этого имущества. В определенных ситуациях это может быть выгоднее, чем применять имущественный вычет.
При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета (1 000 000 рублей или 250 000 рублей) распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).
Если налогоплательщиком за один год было продано несколько объектов имущества, указанные пределы применяются в совокупности по всем проданным объектам, а не по каждому объекту по отдельности.
Примеры расчета налога с продажи квартиры.
Пример 1.
В 2025 году А. продал квартиру за 3 000 000 рублей, купленную им в 2023 году за 2 500 000 рублей.
Поскольку квартира находилась в собственности А. менее минимального предельного срока владения, в отношении дохода, полученного от ее продажи, он обязан представить налоговую декларацию по НДФЛ за 2025 год, в 2026 году.
При заявлении в такой декларации имущественного налогового вычета облагаемый доход А. составит 2 млн. рублей, а НДФЛ = (3 000 000 руб.-1 000 000 руб.) x13%=260 000 руб.
Если же А. заявит в декларации не имущественный вычет, а уменьшит полученный от продажи квартиры доход на сумму документально подтвержденных расходов, его облагаемый доход составит 500 000 рублей, а НДФЛ 65 000 рублей: НДФЛ = (3 000 000 руб.–2 500 000 руб.) х13%=65 000 руб.
При этом к расходам мы можем отнести НЕ только стоимость покупки квартиры, но и проценты уплаченные по ипотечному кредиту.
Пример, в 2024 году А. купил с использованием ипотечных средств квартиру за 10 500 000 руб. В 2025 году продал ее за 12 500 000 руб.
При заявлении в декларации доходы минус расходы, налог составит:
12 500 000 руб. – 10 500 000 руб. (стоимость покупки) - % уплаченные по ипотечному кредиту 1 500 000 руб. = 500 000 налогооблагаемая база. Налог составит 500 000*13% = 65 000.
Пример 2.
Доход В. от продажи в 2025 году приобретенной в 2024 году квартиры составил 2 100 000 руб. Кадастровая стоимость квартиры по состоянию на 1 января текущего года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на эту квартиру, составила 3 300 000 руб. Документально подтвержденные расходы на приобретение квартиры отсутствуют. Налоговая база по НДФЛ в таком случае определяется с понижающим коэффициентом, применяемый к кадастровой стоимости квартиры, равным 0,7.
Кадастровая стоимость квартиры с учетом понижающего коэффициента: 3 300 000 руб.x0,7=2 310 000 руб. Поскольку доходы В. от продажи квартиры меньше кадастровой стоимости квартиры с учетом понижающего коэффициента 0,7, для целей налогообложения налоговая база составит: 2 310 000 руб. При этом Иванов Н.В. вправе заявить имущественный налоговый вычет в размере 1 000 000 рублей. НДФЛ будет рассчитываться налогоплательщиком следующим образом: (2 310 000 руб.-1 000 000 руб.)x13%=170 300 руб.