Завещание и дарственная остаются наиболее востребованными способами передачи прав на недвижимость среди граждан России на протяжении многих лет. По словам юриста Ирины Сиваковой, именно эти два варианта чаще всего рассматриваются гражданами при планировании дальнейшей судьбы их жилища.
Обе эти юридические схемы характеризуются безвозмездной передачей актива, а в случае с завещанием – еще и тем, что переход права собственности происходит лишь после кончины владельца, что дает ему возможность сохранять финансовую независимость до конца дней.
Однако у этих распространенных и привычных для россиян вариантов есть и существенные недостатки. Завещание не обеспечивает защиту от так называемых обязательных наследников, которые имеют право на долю независимо от волеизъявления завещателя. Дарение же, напротив, сразу лишает человека прав на недвижимость после оформления договора, что нередко приводит к риску потери контроля над жильем и зависимости от благосклонности одаряемого лица.
При этом ни один из этих способов не предусматривает юридической возможности требовать от будущих владельцев заботы, помощи или содержания, подчеркнула Сивакова. Вместе с тем существует альтернативный способ передачи недвижимости, о котором вспоминают гораздо реже, хотя он во многом решает вышеуказанные проблемы.
«Речь идет о договоре пожизненного содержания с иждивением, который является одной из форм договора ренты (ст. 601 ГК РФ). По данному соглашению можно передать любой объект недвижимости в обмен на пожизненный уход и содержание со стороны плательщика ренты. Право собственности на недвижимость переходит к плательщику ренты сразу. При этом, в отличие от дарения, в данном случае есть три важных преимущества», — пояснила адвокат.
В соответствии с таким договором, недвижимое имущество передается плательщику ренты, взамен чего он берет на себя обязательства по обеспечению пожизненного содержания получателя ренты: предоставлению ухода, помощи, а также, при необходимости, материальной поддержки. Юридически право собственности переходит сразу, однако фактически контроль над жильем сохраняется за прежним владельцем, причем в гораздо большей степени, чем при оформлении дарственной.
Важно знать: договор ренты подлежит обязательному нотариальному заверению — в противном случае он не имеет юридической силы. Оформить его можно у любого нотариуса в том регионе, где расположена недвижимость, являющаяся предметом сделки.
Еще одним плюсом данного вида договора является возможность внесения в ЕГРН записи о пожизненном праве пользования жилым помещением. Это означает, что прежний владелец сохраняет законное право проживать в квартире или доме до конца жизни, а любые попытки распорядиться недвижимостью без его согласования становятся невозможными. Подобная запись фактически блокирует возможность продажи или дарения объекта третьим лицам.
Следует учитывать: За оформление договора ренты взимается государственная пошлина, размер которой составляет 0,5% от стоимости квартиры. При этом установлен минимальный размер пошлины — 300 рублей, и максимальный — 20 000 рублей. Для инвалидов I и II групп предусмотрена льгота: размер государственной пошлины для них уменьшается в два раза. Кроме того, нотариусы взимают плату за оказание правовых и технических услуг.
Кроме того, законодательство напрямую запрещает плательщику ренты продавать, дарить недвижимость или даже регистрировать в ней кого-либо без согласия получателя ренты. В противном случае сделка может быть признана недействительной. Данные нормы, содержащиеся в статье 604 Гражданского кодекса, являются существенным механизмом защиты интересов пожилых собственников, отметила Ирина Сивакова.
Еще один важный аспект – возможность возврата недвижимости. Если плательщик ренты не выполняет свои обязательства, перестает оказывать содержание, нарушает условия договора или пытается распорядиться жильем вопреки установленным ограничениям, получатель ренты имеет право обратиться в судебные органы с иском о расторжении договора. В случае удовлетворения требований имущество возвращается в его собственность, подытожила юрист.