В редакцию Welcome Times пришло письмо, в котором руководство небольшого отеля рассказало о своей боли: «усталые» номера, вентиляция, которая давно просит пощады, и горячая вода, появляющаяся по настроению. Отельеры попросили взгляда со стороны, профессионального и трезвого.
Мы передали письмо человеку, который знает о реновации не понаслышке.
Разбирает письмо и дает практические советы Кирилл Иртюга, отельер и девелопер с 20-летним опытом, основатель компании «РосинвестОтель» и руководитель IRTYUGA Architects.
Письмо отельера:
Здравствуйте. Мы управляем небольшим отелем в городе-курорте, здание старое, 70-е годы постройки. В прошлом сезоне столкнулись с тем, что гости массово жаловались на «усталость» номеров: плохая шумоизоляция, слабая вентиляция, постоянные проблемы с горячей водой. Понимаем, что нужна реновация, но не можем оценить масштаб.
Подскажите, как понять, где достаточно косметики, а где придется вскрывать все до бетона? И как правильно выстроить этапы, чтобы не закрывать отель полностью?
Спасибо, надеемся на ваш взгляд со стороны.
Отвечает Кирилл Иртюга, гостиничный девелопер и отельер:
— Уважаемые коллеги, спасибо за ваше письмо и за доверие, приятно, что вы обратились за советом к специалисту в гостиничной сфере. Я, как гостиничный эксперт и девелопер с более чем 20-летним опытом проектирования и реновации отелей, включая проекты в курортных зонах, полностью понимаю вашу ситуацию.
Управление небольшим отелем в городе-курорте — это всегда баланс между поддержанием сервиса и необходимостью инвестиций в инфраструктуру.
Здания 70-х годов постройки часто сталкиваются с подобными проблемами: износ инженерных систем, недостаточная адаптация под современные стандарты комфорта.
Жалобы гостей на шумоизоляцию, вентиляцию и проблемы с горячей водой — это классические «болевые точки», которые напрямую влияют на отзывы и повторные визиты. Давайте разберемся по пунктам, как оценить масштаб реновации и организовать ее поэтапно, без полного закрытия отеля. Я подкреплю свои рекомендации примерами из практики и вводными соображениями.
Как понять, где достаточно косметики, а где придется вскрывать все до бетона?
Оценка масштаба реновации начинается с профессионального аудита — это ключевой шаг, чтобы избежать перерасходов и минимизировать риски. Не стоит полагаться только на визуальный осмотр; лучше привлечь специалистов (инженеров, архитекторов или консалтинговые фирмы по гостиничному бизнесу).
Вот пошаговый подход:
Проведите техническую инспекцию систем: Закажите аудит инженерных сетей (электрика, сантехника, вентиляция, шумоизоляция). Например, если проблемы с горячей водой связаны с коррозией труб (что типично для зданий 70-х), косметика (замена смесителей) не поможет — потребуется замена трубопровода.
Вентиляция и шумоизоляция часто требуют проверки на соответствие нормам (например, по уровню шума в дБ). Если вентиляция не справляется с влажностью и запахами, это может указывать на необходимость полной реконструкции системы.
Критерии для разделения на косметику и капитальный ремонт:
- Косметика (поверхностные улучшения): подходит, если проблемы косметические — покраска стен, замена мебели, улучшение освещения или установка дополнительных звукоизоляционных панелей на двери. Например, в одном из моих проектов в курортном отеле на Черноморском побережье мы ограничились косметикой для номеров: заменили ковры и добавили акустические панели, что снизило жалобы на шум на 40%.
- Капитальный ремонт (вскрытие до бетона): если системы изношены более чем на 60% (по оценке экспертов), или есть риски безопасности (например, протечки, которые могут привести к обвалу). В случае с вентиляцией, если она не соответствует санитарным нормам (например, по воздухообмену в час), потребуется полная замена.
Пример: В отеле в Сочи мы столкнулись с аналогичной проблемой. Старые трубы для горячей воды корродировали, и косметика не помогла. Пришлось вскрывать стены и менять всю систему, но это повысило удовлетворенность гостей на 25% и снизило затраты на ремонт в будущем.
Начните с приоритетов: что больше всего влияет на раздражение гостей?
Шумоизоляция и вентиляция напрямую связаны с комфортом, так что их аудит должен быть первым. Оцените стоимость: косметика обычно обходится в 20-30% от капитального ремонта. Если бюджет ограничен, фокусируйтесь на «быстрых победах» — например, модернизации номеров с наибольшим количеством жалоб.
Как правильно выстроить этапы, чтобы не закрывать отель полностью?
Поэтапная реновация — это стандартная практика для сохранения доходов, особенно в сезонных отелях.
Идея в том, чтобы разбить работы на фазы, минимизируя downtime и используя альтернативные варианты размещения.
Вот примерный план, адаптированный под ваш случай:
- Этап 1: Планирование и подготовка (1-2 месяца до сезона): Соберите данные из аудита, составьте бюджет (включая резерв на 10-15% на непредвиденные расходы) и план коммуникации с гостями. Уведомляйте их заранее о предстоящих улучшениях — это может даже повысить лояльность. В одном из отелей в Крыму мы проводили реновацию поэтапно, информируя гостей через email и сайт, что привело к росту бронирований на 11%.
- Этап 2: Реновация по зонам (во время низкого сезона или поэтапно): разделите отель на секции (например, этажи или крылья). Начинайте с менее загруженных зон. Если косметика, работайте по ночам или в межсезонье. Для капитальных работ используйте модульный подход: ремонтируйте по 5-10 номеров за раз, предлагая бесплатные апгрейды или скидки. В небольшом отеле в Карелии мы реновировали систему вентиляции поэтапно — по одному этажу за неделю, размещая гостей в альтернативных номерах или партнерских объектах. Это позволило сохранить 60% доходов во время работ.
- Этап 3: Тестирование и мониторинг (после каждой фазы): после ремонта проводите тесты (например, измерение шума и влажности) и опросы гостей. Корректируйте по ходу. Учитывайте сезонность — в курортных городах низкий сезон идеален для капитальных работ. Если отель маленький, рассмотрите аутсорсинг (аренда оборудования или подрядчики), чтобы ускорить процесс.
- Потенциальные риски и советы: следите за безопасностью (сертификаты подрядчиков) и бюджетом. Если работы затягиваются, это может повлиять на репутацию, поэтому коммуникация ключ. В моем опыте, поэтапный подход в среднем снижает потери доходов на 30% по сравнению с полным закрытием.
В заключение, реновация — это инвестиция в будущее вашего отеля, которая окупится через повышение удовлетворенности гостей и конкурентоспособности. Удачи в вашем проекте!
В РосинвестОтель мы предлагаем полный спектр услуг, от аудита до подготовки отеля к реновации, а Irtyuga Architects дополнит процесс проектированием.
Позвоните нам, и мы договоримся о персональной консультации онлайн, в вашем офисе или на вашем объекте: 8 800 600-85-10 (Пн – Сб, с 10:00 до 19:00)
Больше информации в Telegram-канале.