Большинство собственников искренне уверены:
«Если квартира стоит 10 млн рублей, а у меня 1/3, значит, моя доля стоит 3,3 млн. Это же просто математика!»
Увы — нет.
Доля в квартире — это не просто часть квартиры, а право на участие в общей собственности. Это актив, цена которого зависит не от квадратных метров, а от людей, доступа, конфликтов, долгов и того, насколько покупатель готов в это ввязаться.
Цена доли — это всегда про риски, а не про арифметику.
Разберём 5 способов, как оценить реальную стоимость.
1. Метод реальных сделок (а не «желаемых цен»)
Цены в объявлениях — это желания продавцов.
Реальная стоимость доли — только там, где совершён фактический переход права.
Ориентируйтесь на:
- сделки с похожими долями в вашем районе;
- наличие доступа в квартиру;
- состав собственников;
- обременения и долги;
- площадь и планировку.
🔍 Правда: доля почти всегда стоит существенно дешевле, чем арифметическая часть от стоимости квартиры.
И чем больше проблем вокруг доли — тем ниже цена.
2. Метод «корректоров риска» — честный и рабочий
Цена доли корректируется в зависимости от обстоятельств.
Покупатель учитывает:
- 📌 доступ есть / нет;
- 📌 кто живёт в квартире (семья? посторонние?);
- 📌 готовность соседей к диалогу;
- 📌 наличие прописанных;
- 📌 размер доли (1/2 ≠ 1/20);
- 📌 тип квартиры;
- 📌 долги, аресты, запреты.
Каждый из этих факторов влияет на стоимость.
3. Метод «доходности от аренды» (используется для долей с доступом)
Если доля даёт возможность жить или сдавать комнату — её оценивают как инвестиционный актив.
Считают:
1️⃣ возможный доход от сдачи комнаты;
2️⃣ затраты на содержание;
3️⃣ срок окупаемости.
4. Метод «альтернативы» — что выгоднее: купить долю или комнату?
Покупатель доли всегда сравнивает:
«А не купить ли мне сразу выделенную комнату?»
Если рядом можно купить комнату за 1,8 млн ₽ — никто не даст 1,5 млн за долю, которая даёт меньше прав.
💡 Вывод: цена доли обычно ниже цены полноценной комнаты.
5. Метод профессионального выкупа (когда доля проблемная)
Если доля:
- без доступа;
- в однокомнатной квартире;
- с долгами;
- с запретом приставов;
рынок «физлиц» почти не покупает такие активы.
В этом случае цена определяется по принципу:
стоимость квартиры – затраты + риски = стоимость доли для профессионального инвестора.
Это честная модель: покупатель берёт на себя всё, что боятся остальные, и закладывает это в цену.
Почему так сложно принять реальную стоимость доли
Потому что собственники мыслят категориями:
«я вложил, я имею право, это моя часть квартиры».
Но рынок мыслит иначе:
«Чем я рискую? Сколько могу заработать? Что мне нужно будет сделать?»
Оценка доли — это всегда про реальность, а не про ожидания.
Если доля слишком сложная — её всё ещё можно продать
И это важно сказать вслух.
Даже доли:
— в однушке,
— с запретами,
— с долгами,
— микродоли,
— доли без доступа
всё равно продаются.
Просто не обычным покупателям, а профессионалам.
Что делаем мы
В Сделки.ру мы:
✓ бесплатно оцениваем долю в реальных рыночных условиях (а не по арифметике),
✓ объясняем, что влияет на цену,
✓ берём на себя юридические риски, долги и снятие ограничений.
Продавец получает честную цену и закрывает проблему, которая тянулась годами.
Итог
Цена доли — это:
- не метры,
- не математическая формула,
- не «равная часть квартиры».
Это сумма риска + реальных условий + готовности покупателя взять на себя ответственность.
📩 Сделки.ру — эксперт по выкупу и разделу долей.
Мы поможем рассчитать реальную цену доли, оформить и провести сделку.
Ваша квартира — это не предмет войны. Это часть вашей жизни, которую можно закрыть красиво и по закону.