Готовый арендный бизнес обещает инвесторам пассивный доход на 10 лет вперёд без операционной суеты. Купил помещение с действующим арендатором — получаешь ежемесячные платежи. Звучит просто, но на практике многие инвесторы сталкиваются с серьёзными проблемами: незаконной перепланировкой, завышенными арендными ставками и неожиданным уходом арендаторов.
👉 Читать полную версию с примерами и детальным разбором
Что такое ГАБ и как он работает
Готовый арендный бизнес — нежилое помещение, которое уже сдаётся арендатору. Вы приобретаете недвижимость с договором аренды и получаете платежи с первого месяца.
Схема: продавец сделал ремонт, нашёл арендатора (иногда ремонт делается под требования конкретного съёмщика), заключил договор. Вы покупаете объект и получаете арендные платежи на условиях договора.
Основа ГАБ: помещение на первом этаже с хорошей проходимостью, действующий арендатор, договор аренды, документы на законную перепланировку.
Кто чаще всего становится арендатором
Федеральные сети — самые надёжные арендаторы. Супермаркеты (Пятёрочка, Магнит), аптеки (Ригла, 36,6), рестораны (Додо Пицца, Бургер Кинг), пункты выдачи (Wildberries, Ozon).
Преимущества: стабильность платежей, долгосрочные договоры, узнаваемость бренда повышает ликвидность при перепродаже.
Даже федеральные компании закрывают точки из-за падения трафика или изменения стратегии. Важно оценивать условия договора, а не только имя арендатора.
Местный бизнес — кафе, салоны, мастерские. Менее устойчивы, но гибкие в переговорах и привязаны к месту.
Альтернативные форматы: склады, автомойки, банкоматы, торговые автоматы.
Расчёт доходности
Пример: 120 м² × 2500 ₽/м² = 300 000 ₽/мес
Формулы:
- Годовой доход = 300 000 × 12 = 3 600 000 ₽
- Окупаемость = 32 000 000 / 3 600 000 = 8,9 лет
Норма: 7-12 лет.
👉 Получить консультацию по проверке ГАБ
Риск: незаконная перепланировка
Самая опасная ловушка. Продавцы показывают выписку ЕГРН, но это не гарантия.
В жилом доме СПб нужны:
- Выписка ЕГРН
- Акт ввода в эксплуатацию
- Согласие КГИОП (для памятников)
В нежилом здании:
- Проект перепланировки
- Акт рабочей комиссии
- Выписка ЕГРН
Недобросовестные компании вносят изменения в ЕГРН без согласования. Формально зарегистрировано, фактически — незаконно.
Что проверять
Документы: акт ввода или акт рабочей комиссии.
Договор:
- Срок от 5 лет
- Индексация платежей
- Условия расторжения
- Распределение расходов
Ставка: сравните с рынком.
Перепланировка для роста доходности
Законная перепланировка повышает стоимость:
- Разделить на два помещения
- Объединить под супермаркет
- Увеличить торговый зал
- Организовать зону разгрузки
Пример: помещение 124,1 м² разделили на два. Аптека + салон. Доход +40%.
Выводы
ГАБ — удобный инструмент с предсказуемым доходом. Но требует проверки документов, договора и доходности.
Профессиональная проверка убережёт от незаконной перепланировки и завышенных ставок. При грамотном выборе ГАБ станет надёжным источником дохода на годы вперёд.
👉 Читать полную версию с разбором рисков