Как оценить вентиляцию и кондиционирование перед арендой или покупкой коммерческого помещения

Инженерные системы — одна из самых дорогих статей расходов при эксплуатации коммерческой недвижимости. Ошибка на этапе проверки может обернуться затратами в миллионы: от полной замены вентиляции до переделки систем охлаждения под требования арендатора. Вот ключевые параметры, которые необходимо проверить до подписания договора;

1. Соответствие системе назначения бизнеса

Каждый формат — ресторан, стоматология, пекарня, фитнес, офис — требует разной мощности вентиляции и охлаждения.

Ошибка арендатора: ориентироваться на существующую систему, а не на фактические нормативы под свой вид деятельности.

2. Фактическая производительность оборудования

Важно оценить:

• кратность воздухообмена

• мощность кондиционирования

• состояние венткамер

• работоспособность рекуператоров и фильтров

Проблема рынка: большинство помещений сдаются «как есть», а документы на оборудование не соответствуют фактическому состоянию.

3. Техническое состояние и ресурс

Даже если оборудование работает, нужно понимать:

• сколько лет системе

• была ли регулярная сервисная поддержка

• есть ли изношенные узлы

• возможны ли аварии в ближайшие 1–3 года

Нередко объект выглядит презентабельно, но системы на грани ресурса. Это скрытый будущий расход.

4. Наличие технической документации

Технический паспорт, проект вентиляции, акты обслуживания — это не формальность.

Отсутствие документов означает:

• невозможность корректно рассчитать нагрузки

• риск нарушений норм

• невозможность согласовать переоборудование

5. Обязательный техаудит перед сделкой

Для помещений с кухнями или медицинской деятельностью техаудит обязателен.

Он включает:

• замеры реальной мощности

• анализ рабочего давления

• проверку электропотребления

• сравнение с нормативами для конкретного бизнеса

Стоимость аудита минимальна по сравнению с риском капитального ремонта.

🤝🏼 Если вы выбираете помещение под свой бизнес или рассматриваете объект для инвестиций, подключайте техническую экспертизу на старте. Мы проводим аудит инженерных систем и помогаем избежать ошибок, которые обходятся миллионами!