АК Grand Royal Residence — это не просто ещё один комплекс у моря.
Это проект, который строила хорошо известная в Сочи AR Group под руководством Айка Рафиковича Зебеляна.
Для местного рынка эта фамилия — не из разряда «кто это?», а из разряда:
«А, это те, кто делали серьёзные штуки».
В активе Зебеляна и партнёров:
- ЖК «Белый дворец»,
- ЖК «Морская симфония 2»,
- реконструкция АК «Лучезарный»,
- реконструкция АК «Моне».
И, что особенно важно,
он был одним из первых, кто решился давать вторую жизнь старым советским санаториям —
не сносить всё подчистую, а возиться с реконструкцией, документами, историческим наследием и нервной системой.
До AR Group сопоставимый по масштабу пример был по сути один — реконструкция Swissotel Kamelia.
Так что сказать, что застройщик был «без опыта» и случайно забрёл в сложный проект — мягко говоря, неправильно.
Любой строитель (и не только строитель) знает:
реконструкция — это муторно, долго и очень дорого.
Но Айк Зебелян, похоже, человек смелый:
он взялся за знаковый для Сочи санаторий — и, что самое обидное, почти довёл дело до конца.
Реконструкция санатория практически завершена.
Часть помещений, насколько мне известно, ещё не доведена до идеала — тут возможны нюансы, давно не был на объекте,
но в целом — основные работы завершены.
Параллельно на территории планировалось:
- построить новый корпус под управлением Radisson 5* — соглашение с оператором было подписано;
- комплекс возводился по разрешению на строительство и по 214‑ФЗ с эскроу-счетами;
- плюс — элитные резиденции на той же территории.
На бумаге это выглядело как учебник:
правильный девелопмент, брендовый оператор, эскроу, банк, статусная локация.
Что могло пойти не так?
Сейчас узнаем.
Когда в курорт заходит уголовное дело
В марте 2025 года в Краснодаре задерживают
Нателлу Бирюкову, замначальника краевого управления охраны объектов культурного наследия.
По версии следствия:
- она незаконно согласовала уменьшение охраняемой территории,
- то есть там, где раньше трогать нельзя,
- вдруг стало можно строить.
И вот тут начинается самое интересное.
Ведь:
- администрация города выдала разрешение на строительство;
- проект прошёл все круги согласований по 214‑ФЗ;
- Сбербанк профинансировал стройку,
а это не та структура, которая обычно пропускает что угодно не глядя.
И возникает очень простой, но неприятный вопрос:
Если всё это было настолько незаконным,
как же тогда проект прошёл через все инстанции, бумажки, подписи и банковские проверки?
Ответа официального нет.
Зато есть финал первого сезона.
Банкротство: проект уходит под крыло Сбера
Сегодня стало известно, что
Арбитражный суд Краснодарского края признал банкротом компанию
«СЗ "Красмашевский"» — застройщика проекта.
Задолженность перед Сбербанком — 4,2 млрд рублей.
Цифра, после которой даже слово «амбициозный» как-то меркнет.
По сути, теперь проект переходит к Сбербанку.
И именно банк будет решать его дальнейшую судьбу:
- достраивать ли объект самостоятельно или через нового девелопера,
- сохранять ли концепцию Radisson 5* или перезагружать,
- что делать с элитными резиденциями и всей этой красивой идеей.
И вот здесь — личное ощущение:
проект вряд ли бросят.
Почему:
- реконструкция санатория почти завершена,
- вложено уже слишком много денег и усилий,
- сама локация и концепция — слишком вкусные, чтобы оставить их в режиме «вечный долгострой».
Очень похоже на тот случай, когда банк, скрипя зубами, но всё-таки говорит:
«Ну ладно, давайте уже достроим по‑людски».
Судьба застройщика: шампанское или банкротство
История Айка Зебеляна в этом контексте —
очень в духе российской действительности.
Есть человек, который:
- делает сложные, заметные, рискованные проекты,
- берет на себя реконструкции, от которых многие просто бы отказались,
- двигает рынок вперёд, нравится нам это или нет.
И дальше развилка, которую мы видим снова и снова:
- либо его ждёт ленточка, шампанское, красивые речи и благодарность от руководства города,
- либо — банкротство, потеря объекта и удар по репутации.
Иногда, что особенно цинично,
по одним объектам у такого человека — первый сценарий,
по другим — второй.
И всё это — в рамках одной и той же биографии.
АК Grand Royal Residence — как раз тот случай,
когда смелость, опыт и хорошая идея
сталкиваются с реальностью в виде уголовного дела, кредитов и арбитража.
Что будет дальше с самим комплексом — решит Сбербанк.
Что будет дальше с фигурой застройщика для рынка — уже во многом понятно.
Подписывайтесь на канал —
у нас регулярно выходят такие истории, после которых фраза
«да что там, просто реконструкция санатория»
звучит уже как неплохой чёрный юмор.