Представьте: вы нашли идеальную недвижимость — просторная планировка, много света, удобная локация, еще и цена отличная. Но узнаете, что это апартаменты. И вдруг начинаются сомнения: «А стоит ли покупать недвижимость в таком статусе? Не получится ли так, что сэкономлю сейчас, но потом столкнусь с ограничениями?»
В статье разберемся, чем апартаменты отличаются от квартиры, какие у них плюсы и минусы и когда они действительно могут оказаться более выгодным решением.
Что такое апартаменты
Юридически апартаменты — это нежилые помещения, которые по условиям и комфорту приближены к квартирам. В них можно жить постоянно, сделать ремонт и наслаждаться привычным городским бытом, их можно сдавать в аренду, обставить мебелью. Но по документам это нежилой фонд, а значит, на них действуют другие правила.
Чаще всего апартаменты располагаются в зданиях, имеющих статус гостиниц, бизнес-центров или бывших промышленных объектов. Их оборудуют под полноценные жилые помещения с кухнями, санузлами и местами для хранения.
Но такие проекты не обязаны соответствовать всем нормам, предъявляемым к жилым домам, — например, по уровню инсоляции, шумоизоляции или наличию социнфраструктуры.
Есть несколько основных форматов апартаментов, которые определены официальным постановлением.
Апарт-отели
Состоят из студий до 25 кв. м и из более просторных апартаментов от 40 кв. м. В каждом юните — полноценное оснащение: есть зона кухни, санузел и спальное место. Это может быть отдельное здание или этаж с несколькими квартирами, объединенными гостиничным сервисом. При желании в них можно заказать уборку, стирку или питание.
Владельцы могут как жить в таких апартаментах, так и сдавать их в аренду. Особенно часто апарт-отели выбирают семьи и командировочные — для коротких или длительных поездок. Некоторые проекты устанавливают минимальный срок аренды — например, неделю или месяц.
Кондо-отели
Здания, в которых каждая квартира (юнит) принадлежит отдельному инвестору, но управляет всем единый оператор. Владельцы получают доход от аренды, а управляющая компания берет на себя сервис, заселение, уборку и контроль за состоянием недвижимости.
Это пассивный формат владения: собственнику не нужно заниматься арендным жильем самостоятельно. Доходность зависит от заполняемости и условий договора с управляющей компанией.
Многофункциональные комплексы (МФК)
Здания, где под одной крышей объединены жилые помещения, магазины, офисы и кафе. Плюс в них часто можно спуститься за продуктами, сходить на фитнес или отвести ребенка в кружок, не выходя на улицу.
Если в жилых домах площадь нежилых помещений ограничена 15%, то для МФК таких ограничений нет. Плюс больше свободы: такие помещения можно сдавать, перепродавать, использовать как офисы или студии.
Знаменитый пример — комплекс небоскребов «Москва-Сити». В них не продают квартиры — только апартаменты, а практически в любой высотке есть все: от магазинов до спортзалов.
Доходные (клубные) дома
Проекты, в которых все апартаменты сдаются в аренду и владение оформляется не на отдельную квартиру, а на долю в здании. Такой формат не предполагает покупки конкретного юнита, но позволяет получать стабильный доход от аренды.
Термин «апартаменты» скорее рыночное обозначение. Юридически дом, где вы купите апартаменты, будет относиться к нежилым типам недвижимости.
Чем апартаменты отличаются от квартиры
Главное — апартаменты не относятся к жилому фонду. Из этого вытекают различия в праве на регистрацию, налогообложении, участии в программах господдержки и других юридических тонкостях.
Еще у них другой статус управления и финансирования, особенно в части содержания и капремонта.
Теперь сравним подробнее.
Плюсы апартаментов
Апартаменты часто выбирают как более доступную и гибкую альтернативу квартирам. Среди преимуществ:
- Цена ниже, чем у квартиры, поэтому можно сэкономить до 15–20%. Это связано с тем, что коммерческая земля стоит дешевле, а к проектированию предъявляется меньше требований. Например, не нужно предусматривать школы, детские сады и другую социнфраструктуру.
- Часто находятся ближе к центру и рядом с метро — за счет возможности строить на участках любого назначения. В центре города сложно найти площадку под полноценный жилой комплекс, но для небольшого здания место чаще всего находится.
- Отлично подходят для инвестиций, особенно если вы планируете сдавать жилье на короткий срок — например, командированным или туристам. Благодаря локации рядом с метро и бизнес-центрами, апартаменты быстрее заполняются, а высокая оборачиваемость приносит стабильный доход.
- Есть нестандартные планировки и разные форматы — от студий до двухуровневых. Плюс перепланировку не придется согласовывать с вышестоящими инстанциями, как в случае с квартирой.
- Часто в комплексе предусмотрена управляющая компания, которая будет сдавать апартаменты и следить за ними. В некоторых проектах — сервис уровня отеля, с ресепшеном и уборкой.
Апартаменты подойдут тем, кому важен комфорт, а переплачивать не хочется.
Минусы апартаментов
Среди всех плюсов вы можете столкнуться и с обратной стороной — юридическими ограничениями. Вот они:
- Более высокие коммунальные и налоговые платежи.
- Нельзя оформить постоянную регистрацию.
- Нет доступа к льготным ипотекам и маткапиталу.
- Уровень защиты прав жителей ниже, чем у владельцев квартир.
- Возможно соседство с коммерческими арендаторами — например, спортзалом или шумным офисом.
- Не всегда есть школы и детские сады поблизости, поскольку такие требования к апартаментам не предъявляются.
- Непостоянный состав жителей. Чаще всего это арендаторы, которые будут регулярно меняться.
Когда апартаменты — разумный выбор
Ваш главный ориентир в выборе — понять цель покупки. Если нужна постоянная регистрация, доступ к льготам или субсидиям, то приоритетом станет квартира. Но если задача — инвестировать, жить в конкретной локации или просто сэкономить на старте, выбирайте апартаменты.
Кому они подойдут:
- Тем, кто уже имеет основное жилье и не нуждается в прописке.
- Инвесторам, планирующим сдавать недвижимость, особенно в формате посуточной аренды.
- Молодым покупателям. Апартаменты часто дешевле, расположены ближе к метро, и в них нет ограничений по планировке.
- Тем, кто ищет недвижимость в конкретном районе.
Апартаменты можно выгодно сдавать или перепродать, а при необходимости — даже переделать под коммерческое использование. Они особенно востребованы в районах с ограниченным предложением классического жилья, что делает их привлекательным активом для инвестиций или временного проживания.
Какие апартаменты выбрать
Выше мы упоминали, что рядом с апартаментами необязательно будет привычная инфраструктура. Но не в случае с проектами от Самолет.
Мы строим кварталы для жизни с заботой о будущем, поэтому все наши комплексы апартаментов — с полноценной городской средой: парками, магазинами, школами, кафе и хорошей транспортной доступностью. Проектируем пространство так, чтобы жителям было комфортно, как в полноценном жилом районе: не нужно волноваться, что рядом не окажется нужной инфраструктуры или что по соседству появится шумный офис.
Sky Sputnik
Бизнес-класс у воды, рядом — Живописная бухта. Пешком вы сможете дойти до парка «Липовая роща», а с 2027 года — до одноименной станции метро. Здесь есть современные апартаменты с редкими типами планировок: с пентхаусами, террасами и мастер-спальнями. Можно выбрать среди вариантов с готовой или улучшенной отделкой или вовсе без нее.
Стоимость: от 10,3 млн рублей.
Расположение: Москва, м. «Строгино» — 25 минут пешком, «Мякинино» — 12 минут на авто.
«Люберцы»
Апартаменты для жизни и инвестиций. На территории проекта — три школы, шесть детских садов и поликлиника. В шаговой доступности — инженерно-технологический лицей, озеро Черное на границе с проектом и много природных территорий вокруг: от пляжа до леса. Комплекс удобен как для семей, так и для сдачи в аренду. Проект уже сдан и готов к заселению.
Стоимость: от 6,1 млн рублей.
Расположение: Московская обл., г. Люберцы, м. «Некрасовка» — 15 минут на авто.
«Октябрьская 98»
Комфортный дом рядом с метро и готовой инфраструктурой. Рядом — торговые центры, парки, университеты, школы и детские сады. Апартаменты с приватным зеленым двором, доступным только для резидентов. Отличный выбор для тех, кто хочет переехать сразу после покупки.
Стоимость: от 13,5 млн рублей.
Расположение: Москва, м. «Марьина Роща» — 5 минут пешком.
«Пятницкое 58»
Готовый комплекс апартаментов в Москве в пешей доступности от метро и Митинского лесопарка. В апартаментах комфортно жить, а еще их выгодно сдавать: район с высокой арендной привлекательностью, особенно для студентов и молодых пар, ведь рядом есть вся инфраструктура.
Приятный бонус — во всех апартаментах есть готовая отделка. Вам останется только расставить мебель, выбрать декор и отпраздновать переезд в кругу близких. Плюс вы можете выбрать апартаменты с панорамным остеклением и видом на лесопарк.
В проекте работает консьерж: он встретит ваших гостей и возьмет на себя мелкие заботы — примет доставку, встретит курьера и поможет с бытовыми вопросами.
Стоимость: от 7,7 млн рублей.
Расположение: Москва, м. «Пятницкое шоссе» — 12 минут пешком.
«Тропарево Парк»
Стильные апартаменты у метро, с авторской архитектурой, кафе, магазинами и приватным двором-парком. Проект соседствует с особо охраняемой природной территорией, поэтому вы всегда будете дышать свежим воздухом в окружении природы.
Стоимость: от 10 млн рублей.
Расположение: Москва, м. «Румянцево» — 10 минут пешком.
Итог
Выбирайте апартаменты, если хотите сэкономить на входе, быстро сдать недвижимость в аренду или использовать пространство под разные задачи — от личного проживания до мини-офиса. А еще — если вам важно получить доступ к популярной локации, где расположен комплекс.
При этом помните, что в целом расходы на содержание апартаментов могут быть выше, чем у квартир, а инфраструктура — скромнее. Однако это не относится к апартаментам от Самолет: мы заранее проектируем городскую среду с парками, магазинами, школами, кафе и удобной транспортной доступностью. Вы получаете все преимущества жилого комплекса — без компромиссов.