Многие говорят: «Ипотека 15% — это уже слишком дорого».
Но в финансах важно не мнение, а цифры.
Разберёмся простым языком, используя расчёты из Excel.
(Дисклеймер: это не рекомендация, а модель для понимания логики.)
🔢 1. Исходные условия
Чтобы всё было наглядно, фиксируем:
- доход семьи: 150 000 ₽ в месяц
- безопасный платёж: ≈ 50 000 ₽ (30% от дохода)
- срок ипотеки: 20 лет
- первоначальный взнос: 20%
- долгосрочная инфляция: 6%
Эти параметры удобны тем, что позволяют увидеть главное:
именно ставка определяет, какую квартиру вы можете себе позволить.
🧮 2. Как ставка меняет доступный размер кредита
Берём комфортный платёж — 50 000 ₽ в месяц.
Теперь считаем, сколько кредита можно взять при разных ставках.
📌 При ставке 9%
Можно взять примерно 5,5 млн ₽ кредита,
а значит купить квартиру примерно за 6,9 млн ₽ (с учётом ПВ 20%).
Вот почему низкие ставки так важны — они просто дают возможность взять больше.
При платеже 50 000 ₽
- под 9% → доступно 5,5 млн кредита
- под 15% → 3,7 млн.
- под 20% → 2,9 млн.
Один и тот же платёж = разные квартиры.
💸 3. Переплата и итоговая стоимость владения
Теперь считаем общие затраты при ставке 9%:
- ПВ: 1,4 млн ₽
- тело кредита: 5,5 млн ₽
- проценты за 20 лет: ≈ 6,4 млн ₽
Итого:
👉 13,3 млн ₽ — итоговая стоимость квартиры для покупателя.
Это почти в два раза дороже, чем её стартовая цена.
Но это ещё не всё.
🏙 4. Что будет со стоимостью самой квартиры?
Если квартира стоит 6,9 млн сейчас, то при инфляции 6% её будущая цена через 20 лет будет:
📌 ≈ 20,4 млн ₽
Даже с переплатой 13,3 млн вы в плюсе, потому что сам актив растёт быстрее, чем вы переплачиваете.
Именно так работает недвижимость при умеренных ставках:
ваши проценты “съедаются” инфляцией.
📉 5. Когда ипотека перестаёт быть выгодной?
Из таблицы видно:
✔ Разница между ставкой 9% и 15% - это минус ≈30% покупательской способности
Вы просто не можете взять столько же кредита.
✔ До ставок 12-15% инфляция частично компенсирует переплату
Это делает ипотеку приемлемой, если объект ликвидный.
❌ При ставках 16-20% ипотека становится убыточной
🧠 6. Что делать при высокой ставке?
Остается несколько рабочих вариантов:
- расширить географию поиска (ликвидные объекты есть не только внутри МКАД),
- искать льготные программы,
- ждать снижения ставки (риск, что цены снова вырастут),
- копить на ПВ под депозит, чтобы уменьшить тело кредита.