"КАЛЕНДАРЬ ЮРИСТА" мобильное приложение для юристов и адвокатов синхронизирован с базами МОЙ "АРБИТР" и ГАС "Правосудие", есть поиск по судебной практике
Аннотация:
Решение Московского областного суда по делу № 33-32907/2025 наглядно
демонстрирует: нотариальное удостоверение сделки и даже медицинские
справки о дееспособности продавца — не гарантия ее неоспоримости. Если
воля собственника была сформирована под влиянием обмана и угроз, суд
восстановит справедливость, а «добросовестного» покупателя, проявившего
беспечность, оставит ни с чем.
Суть дела: пенсионерка, «сотрудники» Росфинмониторинга и угроза расправы
Летом 2024 года пожилая женщина, проживавшая одна в своей квартире в
Подмосковье, стала жертвой изощренных мошенников. Ей последовательно
звонили люди, представлявшиеся сотрудниками Пенсионного фонда, МФЦ,
Росфинмониторинга и правоохранительных органов. Они убедили ее, что на
ее имя мошенники пытаются оформить крупный кредит, и для «защиты
активов» потребовали перевести все сбережения, взять кредиты и, наконец,
продать единственную квартиру. Ей угрожали физической расправой как ей
самой, так и ее родственникам.
Действуя в состоянии страха и полагая, что участвует в некоей «спецоперации» по поимке преступников, женщина через риелтора заключила предварительный, а затем и основной договор купли-продажи квартиры. Сделку оформили у нотариуса, предварительно получив медицинские справки из психоневрологического и наркологического диспансеров об отсутствии
противопоказаний. После получения денег (3,3 млн руб., что было ниже
кадастровой стоимости) она, по инструкции «оперативников», обналичила их
и перевела на счета мошенников, после чего скрылась.
Когда родственники подали в суд, выяснилась шокирующая картина.
Позиция суда: порок воли перевешивает нотариальную форму
И Одинцовский городской суд, и Московский областной суд в апелляции признали сделку недействительной по статье 179 ГК РФ (недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы). Ключевые выводы судов:
- Заблуждение в самой природе сделки. Суд установил, что истица не имела намерения продавать жилье.
Ее действия были направлены на «сохранение имущества от действий
третьих лиц» по инструкции лиц, которых она считала представителями
власти. То есть в ее сознании это была не купля-продажа, а некий
защитный юридический ритуал. - Медицинские справки — не панацея. Суд учел судебно-психиатрическую экспертизу,
проведенную в рамках уголовного дела. Она показала, что в период
противоправных действий у потерпевшей развилось психическое расстройство
(смешанная тревожная и депрессивная реакция), которое нарушило ее
способность адекватно оценивать реальность. Формальные «справки для
сделки» этого нюанса не отражали. - Нотариус исполнил формальные процедуры, но не мог выявить криминал.
Суд не возложил вину на нотариуса, который проверил документы,
дееспособность, разъяснил последствия и получил заверения сторон, что
сделка не является кабальной. Но его функция — удостоверить сделанное в его присутствии волеизъявление. Он не обязан и не вправе расследовать, как это волеизъявление сформировалось за пределами его кабинета.
Почему покупатель не признан добросовестным? Красные флаги, которые он проигнорировал
Суд отказал покупателю в статусе добросовестного приобретателя
(ст. 302 ГК РФ), что лишило его права на сохранение квартиры. В решении
перечислена целая совокупность обстоятельств, которые должны были
вызвать у любого разумного человека вопросы:
- Полное отсутствие личного контакта. Покупатель никогда не встречался с продавцом, не осматривал квартиру, доверившись брату-посреднику.
- Странная схема через посредника.
Предварительный договор был заключен с братом покупателя, который затем «уступил» это право самому покупателю. Четких посреднических полномочий в договорах не было. - Заниженная цена. Стоимость квартиры (3,3 млн руб.) была существенно ниже ее кадастровой стоимости (почти 4 млн руб.).
- Сомнительная срочность и мотив. Пожилая женщина в срочном порядке продавала свое единственное жилье,
якобы чтобы переехать в другой регион ближе к дочери, но без участия
родных в процессе. У покупателя при этом уже было свое жилье. - Подозрительная активность посредника. Суд, запросив данные из ЕГРН, обнаружил, что брат-посредник регулярно и быстро перепродавал приобретаемую недвижимость, что указывало на его возможную осведомленность о сомнительных схемах.
Суд заключил: покупатель не проявил должной осмотрительности.
Игнорирование этих «красных флагов» свидетельствует либо о его
недобросовестности, либо о грубой неосторожности, что в гражданском
праве равнозначно.
Выводы и рекомендации: что делать, чтобы не оказаться на месте этого покупателя?
- Нотариус — не страховка. Нотариальное удостоверение защищает от множества рисков (недееспособность, подделка документов, ошибки в форме), но бессильно против умышленного обмана и психологического давления, примененного до визита в контору.
- Осмотрительность — ваш главный инструмент. Перед сделкой необходимо лично встретиться с продавцом
в неформальной обстановке, задать вопросы о его мотивах, планах,
обсудить цену. Насторожить должны: растерянность, запуганность,
заученные фразы, явное непонимание сути происходящего. - Проверяйте не только документы, но и контекст. Анализируйте историю владения, рыночную и кадастровую стоимость, наличие у продавца альтернативного жилья. Спрашивайте у родственников продавца (с его разрешения), известно ли им о сделке.
- Проверять телефон и переписку?
Прямой вопрос из анонса — провокационный. Законных способов получить
доступ к личной переписке продавца у покупателя нет. Однако косвенные признаки
— нервозность при звонках, просьбы «ничего не говорить дочери»,
однотипные скриптовые фразы — должны стать стоп-сигналом. Возможно,
стоит в тактичной форме поинтересоваться, не находится ли продавец под
давлением, и предложить привлечь к сделке доверенного человека или
родственника.
Итог: История, рассмотренная Московским областным судом, — это суровое напоминание: в сделках с недвижимостью закон защищает не формалистов, а бдительных и добросовестных.
Нотариальная подпись — важный этап, но не заменяет здравого смысла,
человеческого участия и профессиональной юридической помощи на всех
стадиях сделки.