Разница в стоимости новостроек и вторичного жилья в регионах бьет рекорды — местами она достигает 84%. Это делает ипотеку все менее доступной, даже по льготным программам. Разбираем, почему рынок так изменился и каких перемен ожидать в 2026 году.
Полный текст статьи читайте в материале «Известий»: Пошел в разброс: разрыв цен между новостройками и вторичным жильем достиг 84%
Почему цены разошлись так сильно
В Центральном федеральном округе средняя стоимость квадрата в новостройках приблизилась к 300 тыс. руб., тогда как вторичка стоит 163 тыс. руб.
Разрыв — 84%, самый высокий за последние годы.
По данным ЦБ, почти весь спрос сейчас уходит в новостройки: 76% выдач ипотеки — льготные программы, прежде всего семейная. Это позволяет девелоперам удерживать высокие цены.
Есть и другие причины:
- Девелоперы работают через проектное финансирование: деньги дольщиков лежат на эскроу, пока дом не сдан. Снижать цены им просто невыгодно.
- Стройматериалы дорожают. По оценкам рынка, в 2026 году рост может составить еще 30–40%.
- Новостройки чаще предлагают отделку, благоустройство, новые кварталы — это поднимает среднюю цену.
А вот вторичный рынок в статистике сильно «проседает» из-за старого фонда. В оценку включены дома советской постройки, которые составляют более 60% предложения.
Если сравнивать только новое жилье и дома последних 10 лет, разница всего 5–10% — то есть покупателей не ждет резкое падение цены сразу после ввода дома.
Как рост цен ухудшает доступность жилья
Скачок стоимости квадратного метра сделал покупку жилья ощутимо сложнее, даже для семей по льготным программам.
Первоначальный взнос вырос до 29%.
Чтобы купить 40 кв. м в ЦФО, нужно внести около 3,5 млн руб. — на 27% больше, чем год назад.
По словам экспертов, если взнос ниже 20%, банки одобряют лишь 3% заявок. То есть чем выше цены — тем сложнее получить ипотеку в принципе.
Средний ежемесячный платеж по ипотеке:
- по России: 35–40 тыс. руб.,
- по Москве: около 100 тыс. руб.
Семейную ипотеку в 2026 году могут поднять до 12% — тогда платеж для семей с одним ребенком вырастет почти в полтора раза.
Что происходит с вторичкой сейчас
Несмотря на высокую ключевую ставку (рыночная ипотека — свыше 20%), в III квартале выдачи базовой ипотеки выросли почти на треть. Это говорит о постепенном оживлении спроса на вторичном рынке.
По прогнозам:
- в первой половине 2026 года вторичка может подорожать на 5–7%,
- затем рост способен ускориться.
Причина проста: при снижении ставки обычная ипотека снова становится доступной.
Если к 2027 году ключевая опустится до 7,5–8,5%, рыночные ставки вернутся в диапазон 10–12% — уровень, который покупатели считают приемлемым.
Однако вторичный рынок сталкивается и с проблемой доверия из-за «пенсионерской схемы» — когда бывшие собственники оспаривают сделки, заявляя, что были введены в заблуждение.
Госдума уже готовит изменения для защиты покупателей.
Что может переломить рынок в 2026 году
Главный фактор — корректировка семейной ипотеки.
Повышение ставки до 12% для семей с одним ребенком может лишить льготной ипотеки около 2,7 млн семей.
Это резко сократит спрос на новостройки — и может частично сблизить цены первички и вторички.
Если государственная поддержка станет точечной, а рынок ипотек вернется к классической ставке, структура спроса начнет выравниваться.
Как вы считаете, разрыв цен будет сокращаться или наоборот расти?