Верховный суд РФ, о налоговых вычетах при продаже двух и более объектов недвижимости одним договором

Удивительное открытие сделала для себя инспекция ФНС по Ставропольскому краю и, вместе с ней - несколько судебных инстанций (от райсуда и, последовательно, до кассационного суда общей юрисдикции), после того, как жалобу налогоплательщика рассмотрела Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда РФ.

В чем же состоит это чудесное открытие? Вы ни за что не догадаетесь! В том, что земельный участок и расположенный на нём дом... боюсь даже продолжать 😁... являются двумя разными объектами недвижимости! И что ещё более невероятное - имущественный налоговый вычет необходимо применять к каждому из этих объектов.

Но, перед тем, как изложить фабулу дела, хочется поклониться в ноги судье районного суда. И здесь, с моей стороны, нет ни капли сарказма или иронии. Не важно, что его решение отменил ВС РФ (не ошибается тот, кто ничего не делает). Уникальность судьи заключается в скрупулёзном подходе к составлению судебного акта. Только представьте - 45! листов "убористым почерком". Такое чудо встречается в судебной системе не чаще, чем динозавр, внезапно промчавшийся мимо Вас по своим делам. После прочтения решения, у меня сложилось полнейшее ощущение, что я, воочию, был свидетелем всего судебного процесса в первой инстанции.👏👏👏

Теперь - к изложению обстоятельств дела.

По договору купли-продажи от 15.09.2021 г. гр-н Ш. и Ко реализовали принадлежащие им на праве собственности (по 1/3 доле каждому) земельный участок и жилой дом. Совокупная цена договора - 2 млн.руб. Срок владения не истек.

В ходе проверки (КНП), проведенной в связи с непредставлением г-ном Ш. декларации, установлена неуплата НДФЛ за 2021 г. от продажи указанного выше имущества и решением инспекции ФНС, г-н Ш. привлечен к ответственности за совершение налоговых правонарушений по ст.ст. 119 и 122 НК РФ, с назначением штрафов - 5416,7 руб. и 4333,5 руб., НДФЛ - 43 333 руб., пени - 1843,12 руб.

Далее - судебный приказ, после него - отмена судприказа на основании возражений налогоплательщика. И вот, инспекция, с исковым заявлением о взыскании недоимки с г-на Ш., идет в районный суд.

Решением районного суда, оставленным без изменения апелляционным определением краевого суда и кассационным определением кассационного суда общей юрисдикции, требования налогового органа удовлетворены.

При этом, удовлетворяя требования ФНС, суды исходили из того, что налоговая база налогоплательщика подлежит уменьшению на имущественный вычет в размере 333333.33 руб.

Тут стоит отметить, что налоговый орган и суды были уверены на все 💯, что вычет предоставляется в пропорциональной доле от всей реализации (дома и земельного участка).

Давайте посчитаем: цена договора - 2 млн. (1 млн. - дом и 1 млн. - з/участок). Теперь внимание! Особо впечатлительные (и если Вам запрещает вера) - закройте глаза! Для остальных публикую зловещие цифры: доход г-на Ш. от продажи, составил: 666666.66 руб. Минус вычет 333333.33 руб. Соответственно, налогом облагаются - 333333.33 руб.

Налогоплательщик не согласился с решением трех судебных инстанций и добрался до 🇷🇺 ВС РФ.

По мнению же ВС РФ, суды не учли, что в случае реализации несколькими совладельцами по одному договору двух и более объектов недвижимости находящихся в их долевой собственности, распределение имущественного вычета, пропорционально доле налогоплательщика, производится исходя из единого объекта права собственности, применительно к каждому объекту недвижимости. При этом общий размер имущественного вычета, в сумме доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи каждого объекта, не должен превышать в целом 1 млн.руб.

Теперь считаем, исходя из логики ВС РФ.

Доход г-на Ш. - 666666.66 руб.

Вычет по дому - 333333.33 руб.

Вычет по з/участку - 333333.33 руб.

Складываем вычеты. Получаются 666666.66 руб.

Сумма вычетов равна сумме дохода. То есть, г-н Ш. не должен был платить налоги.

Ссылка на судебный акт: Кассационное определение СКАД ВС РФ от 12.11.2025 г. N 19-КАД25-11-К5

P.S. В кассационном определении СКАД ВС РФ от 12.11.2025 г. N 19-КАД25-11-К5, упоминается 👮‍♀️ Письмо ФНС России от 2 августа 2024 г. № БС-4-11/8876@ "О направлении разъяснений". Мы с Вами о нём уже говорили. Но, повторение - мать учения.

Ссылка на Письмо ФНС (нажимаем, читаем).