Чётко составленная и отправленная претензия строительной компании может помочь сберечь и нервы, и деньги. Будь то задержка по сдаче дома или дефекты, найденные после приёмки квартиры, важно действовать по плану.
В этой статье мы рассмотрим, как составить претензию застройщику, а также возможности получения компенсации от строительной компании в 2025 году.
Мораторий на штрафы для застройщиков
В России до конца 2025 года действует мораторий на штрафы и пени для строительных компаний, работающих по ДДУ. Эту меру ввело правительство для поддержки строительной отрасли в условиях кризиса и нестабильной экономики. Важно понимать, что застройщики не избегают ответственности за преднамеренные действия или серьёзные нарушения.
Мораторий – это временная отмена штрафных санкций для строительных компаний по некоторым обязательствам, вытекающим из ДДУ. Застройщики освобождены от уплаты:
- Пени за просрочку передачи объекта. Если компания не сдаёт объект вовремя, она не платит дольщикам неустойку.
- Пени за задержку устранения дефектов. Если в квартире есть недостатки, и компания медлит с их устранением, неустойка не начисляется.
- Пени за уменьшение цены договора или возмещение расходов на исправление дефектов (если дольщик покупал жильё для себя). Если дольщик выявил недостатки и требует снижения стоимости или компенсации затрат на ремонт, застройщик не платит неустойку.
- Штрафа за отказ удовлетворить требования дольщика добровольно. Если компания отказывается вернуть деньги или исправить дефекты, её не штрафуют.
Мораторий ввели для защиты строительной отрасли, столкнувшейся с экономическими трудностями, снижением спроса и рисками. Рост цен на материалы, нехватка рабочей силы и проблемы с финансированием привели к задержкам, подорожанию строительства и другим проблемам, которые могли привести к банкротствам. Правительство решило, что временная отмена штрафов поможет снизить финансовую нагрузку на строительные фирмы и избежать банкротств в этой отрасли.
Мораторий не освобождает от ответственности за преднамеренные или грубые нарушения. Если компания обманывает дольщиков (например, специально затягивает сдачу объекта или плохо устраняет дефекты), её всё равно могут привлечь к ответственности. Мораторий также не касается обязательств по другим соглашениям, не связанным с ДДУ, или случаев, когда дольщик обращается в суд для защиты прав.
Что важно знать дольщикам в 2025 году?
Дольщики должны помнить, что их права по договору остаются в силе. Они могут требовать устранения недостатков и обращаться в суд. Но до конца 2025 года нельзя рассчитывать на компенсацию в виде штрафов, если компания нарушает обязательства. Мораторий касается только финансовых санкций, но не отменяет обязанности компании выполнять условия договора.
Дольщикам, несмотря на мораторий, стоит внимательно проверять качество работ и требовать устранения недостатков. При возникновении споров можно обратиться за юридической помощью для правильного оформления претензий и взыскания ущерба, не связанного с неустойками.
Когда застройщики вернутся к выплате штрафов?
Хотя точной даты окончания моратория на штрафы для строительных компаний пока нет, заместитель главы Минстроя Никита Стасишин заявил, что правительство не планирует его продлевать. Это значит, что с 2026 года застройщики, вероятно, снова будут обязаны платить неустойки за задержку сдачи объектов и другие нарушения ДДУ.
Инвесторам стоит подготовиться к возвращению штрафов и знать, как защитить свои права.
- Следите за сроками и качеством строительства
После отмены моратория важно проверять, соблюдаются ли сроки сдачи, качество ремонта и устраняются ли недостатки. Если вы ещё не приняли квартиру или столкнулись с проблемами после сдачи, следите за сроками и качеством работ. При задержках или нарушениях со стороны застройщика вы сможете требовать компенсацию через штрафы, как указано в договоре.
- Составьте претензию застройщику
После отмены моратория следите за сроками сдачи и состоянием квартиры. Если застройщик задерживает сдачу объекта или выявляются недостатки, составьте письменную претензию, в которой укажите:
- Описание проблемы (задержка или дефекты).
- Ссылки на нарушенные пункты ДДУ (сроки сдачи, условия устранения дефектов).
- Требования (устранить дефекты, компенсировать затраты, выплатить неустойку).
- Срок для ответа (обычно 10–15 дней).
Убедитесь, что претензия составлена правильно, содержит все детали, и у вас есть подтверждение, что застройщик её получил.
- Контролируйте сроки устранения дефектов
Если недостатки выявили после приёмки квартиры, следите за сроками их устранения. После отмены моратория застройщики обязаны устранять все дефекты в установленные сроки. Если сроки нарушены, требуйте штрафы за задержку.
- Обратитесь в суд, если застройщик отказывается выполнить требования
Если застройщик не выполняет условия договора, не устраняет дефекты или задерживает сдачу квартиры, можно обратиться в суд. Мораторий не освобождает застройщиков от ответственности за серьёзные нарушения. В суде вам потребуются документы, подтверждающие ваши претензии: копии договора, акты приёмки, фотографии дефектов и переписка с застройщиком.
- Требуйте неустойку за просрочку
После отмены моратория застройщики должны выплачивать неустойку за задержку сдачи, если это указано в договоре. Неустойку начисляют за каждый день просрочки. Для её получения обратитесь к застройщику с письменной претензией. Если застройщик отказывается платить, обращайтесь в суд. Мораторий не отменяет обязанность застройщика выполнять договор, а лишь приостанавливает начисление штрафов на время.
Как избежать проблем?
Чтобы защитить свои права, инвесторам советуют:
- Внимательно проверяйте документы при подписании договора. Убедитесь, что все сроки и условия чётко указаны, включая сроки сдачи, качество строительства и ответственность застройщика.
- Следите за ходом строительства. Узнавайте, на каком этапе находится ваш объект, и контролируйте сроки сдачи. Независимая экспертиза может помочь выявить проблемы на ранних этапах.
- Консультируйтесь с юристом. Если возникли трудности с застройщиком или вы не знаете, как поступить, обратитесь к юристу по недвижимости. Он поможет правильно оформить претензию и защитить ваши интересы.
- Фиксируйте все проблемы. При обнаружении недостатков или нарушений фиксируйте их письменно, это поможет вам в суде.
Точная дата отмены моратория на штрафы пока неизвестна, но инвесторам стоит быть готовыми к тому, что с 2026 года застройщики снова будут платить неустойки. Проверяйте качество строительства, составляйте претензии и собирайте доказательства, чтобы защитить свои права и получить компенсацию от застройщика.
Основания для предъявления претензий к застройщику
Проблемы при исполнении договора участия в долевом строительстве (ДДУ) могут служить поводом для обращения к застройщику с претензией. Причины могут быть разными, часто основаны на фактах, которые, по мнению покупателя, нарушают пункты договора или его потребительские права.
Претензия – это способ защиты интересов и возможность добиться компенсации или исправления недостатков. Рассмотрим типичные ситуации, когда покупатели подают претензии.
Просрочка сдачи объекта
Наиболее частой причиной является несоблюдение сроков. Если застройщик не выполнил обязательства, это даёт право на подачу претензии. Задержки происходят из-за нехватки средств или плохой организации работ. Важно, что, несмотря на причины, объект должен быть передан вовремя.
В случае просрочки покупатель имеет право на неустойку, уточнение сроков или расторжение договора с возвратом средств.
Проблемы при подписании акта приёма-передачи
Основанием для претензии может быть нарушение условий при подписании акта приёма-передачи. Этот акт подтверждает готовность жилья. Иногда квартиру передают с дефектами, не устраняют их, не выдают документы (например, акты освещённости или выполненных работ) или отказываются подписывать акт без объяснений.
При обнаружении нарушений нужно зафиксировать недостатки и составить акт о дефектах. Затем направить претензию с требованием устранить проблемы в определённый срок.
Изменение площади квартиры
Застройщик может изменить площадь квартиры по сравнению с указанной в договоре, как увеличить, так и уменьшить её. Это происходит из-за неточностей в проекте или изменений в архитектуре. При увеличении площади часто требуется доплата. В случае изменения площади можно требовать пересмотра цены или расторжения договора с возвратом средств, если изменение не устраивает.
Низкое качество квартиры в новостройке
Качество полученной квартиры может не соответствовать заявленным стандартам.
Это связано с некачественным строительством, дешёвыми материалами или халатностью. Проблемы касаются отделки (повреждений стен, пола, окон, дверей) и серьёзных нарушений (коммуникаций, вентиляции, отопления). Покупатель имеет право на компенсацию, бесплатное устранение дефектов или неустойку за плохое качество работ.
Дефекты, обнаруженные после заселения
После переезда в новостройку часто выявляются дефекты, которые не сразу бросаются в глаза. Это могут быть как мелкие недочёты, так и более серьёзные проблемы, в том числе те, что были скрыты при осмотре. К примеру, это могут быть трещины в стенах, неполадки с водопроводом, отоплением или электричеством, а также недочёты в отделке или плохая тепло- и шумоизоляция.
Причин для появления таких дефектов может быть много. Часто это скрытые недостатки, которые сложно заметить при обычной проверке квартиры. Ещё это может быть связано с проблемами в строительных или инженерных системах, плохими материалами или нарушениями строительных правил. Иногда причина кроется в небрежной работе.
Если после заселения обнаружены дефекты, нужно сразу направить претензию застройщику. В ней нужно подробно описать все недостатки и потребовать их устранения в разумные сроки. Если застройщик не реагирует, можно потребовать возмещения затрат на исправление дефектов. Важно правильно составить претензию и приложить все необходимые документы, например, фотографии дефектов и копию договора.
Несовпадение заявленных характеристик квартиры
Обещания, данные застройщиком при продаже, не всегда совпадают с тем, что люди получают после покупки, и это часто расстраивает. При подписании договора или просмотре рекламы покупатели узнают о квартире, её планировке и отделке. Эти данные могут сильно отличаться от того, что есть на самом деле. Причины могут быть разными: от обмана со стороны застройщика до обычных ошибок при создании проекта или строительстве.
Часто бывает, что планировка квартиры не соответствует тому, что было обещано. К примеру, застройщик говорит, что в квартире будут две спальни и кухня-гостиная с двумя окнами, но по факту в этой комнате оказывается только одно окно, как и в других комнатах. Из-за этого покупателю может не понравиться, что в квартире не так светло и просторно, как он ожидал. Ещё один вариант: отделка намного хуже, чем обещали. Вместо хорошего паркета или плитки используют что-то дешёвое и недолговечное.
Такие различия между тем, что обещали, и тем, что есть на самом деле, могут серьёзно повлиять на удобство жизни и цену квартиры. В таких случаях покупатель имеет право требовать деньги за нарушение договора или возмещение ущерба. Для этого можно написать претензию застройщику с требованием исправить все недочёты или дать компенсацию, если исправить ничего нельзя.
Как составить претензию застройщику об устранении недостатков?
Как составить досудебную претензию застройщику? Для предъявления претензии строительной компании важно ясно сформулировать требования и отметить существенные аспекты, чтобы увеличить вероятность положительного решения. Это позволит эффективно защитить интересы.
Сначала чётко определяем причину претензии. Возможные варианты:
- Нарушение договора: застройщик не соблюдает сроки или требования к качеству.
- Просрочка: задержка сдачи объекта или устранения недостатков.
- Недочёты в квартире: изъяны, найденные после приёмки или в процессе эксплуатации.
- Несоответствие параметров: характеристики квартиры отличаются от заявленных (площадь, отделка).
В претензии нужно указывать пункты ДДУ, которые были нарушены. Ссылайтесь на разделы, где указаны условия сдачи, качество работ и обязанности сторон по устранению дефектов. Если претензия касается дефектов в квартире, составьте список. Отметьте трещины, недочёты в отделке, поломки в системах и несоответствие планировке. Добавьте фотографии этих дефектов.
Чётко сформулируйте требования к застройщику. Укажите срок, в течение которого ждёте ответа, например, 10–15 дней, в которые застройщик должен отреагировать на претензию. Срок нужно ставить, исходя из проблемы. Укажите контакты для связи и приложите копию договора, акт приёма-передачи, фотографии дефектов и историю переписки со строительной компанией.
Правильно составленная претензия ускорит решение проблемы и повысит шансы на успех.
Сколько стоит составить претензию застройщику?
Цена подготовки претензии к строительной компании может меняться. Это зависит от сложности случая, города и опыта юриста. Обычно это стоит от 2 000 до 10 000 рублей. Если всё просто, например, когда жалоба касается обычных проблем (просрочка сдачи или недостатки в квартире), то цена будет ниже, примерно от 2 000 до 5 000 рублей.
Если проблема серьёзная, например, большие убытки, нужна экспертиза или много переписки с застройщиком, то цена может быть 10 000 рублей и больше. Юрист не только напишет претензию, но и поможет собрать доказательства, разберёт документы, чтобы было больше шансов на успех. Ещё могут быть траты на почту для отправки претензии или на экспертизы, если они нужны для подтверждения требований.
Конечно, можно попытаться написать претензию самому, но многие идут к юристам, чтобы не сделать ошибок и правильно оформить документ, чтобы он имел силу. Важно помнить, что правильно написанная претензия может помочь быстрее решить проблему и увеличить шансы на то, что требования будут удовлетворены.
Нарушение условий ДДУ даёт вам право требовать исправления. Грамотно составленная претензия увеличивает вероятность удовлетворения ваших требований. Важно помнить о сроках подачи претензии и фиксировать недостатки.