На рынке вторичного жилья очередной кризис, который метко окрестили «эффектом зловещей Долиной». Спровоцировавшая его история действительно устрашающая – добросовестная покупательница осталась и без квартиры, и без денег после сделки по покупке недвижимости у известной певицы. Которая, в свою очередь, была обманута мошенниками. А хуже всего, что «схему Долиной» принялись тиражировать другие продавцы квартир, обманутые мошенниками – или делающие вид, что они были обмануты. Многие покупатели, испугавшись, отложили решение своего квартирного вопроса. Что теперь будет? Как переживет рынок вторичной недвижимости такое потрясение и переживет ли вообще?
Это не обвал
Как утверждают эксперты, обвала спроса на вторичном рынке так и не произошло, несмотря на все новые страшилки про сделки, которые ходят в соцсетях. Риэлторы уповают на то, что это краткосрочный инфоповод, и вся пена схлынет через несколько недель.
«Эта ситуация произошла не вчера – квартира Долиной была продана полтора года назад. И в целом про рост подобных схем риэлторы говорят уже давно, но сейчас эта проблема получила широкую огласку. То есть риски существуют уже несколько лет, и на количестве сделок это особо не отражалось», – говорит Наталья Шаталина, гендиректор агрегатора новостроек RedCat.
У рынка вторичного жилья своя специфика, и поводы для продажи или покупки квартиры создаются непосредственно жизненными сценариями владельцев недвижимости.
«На самом деле эта история никак не изменила спрос на вторичное жилье, поскольку у данного сегмента есть свой собственный потребитель. Люди, нуждающиеся в покупке недвижимости, продолжат искать решения вне зависимости от обстоятельств», – объясняет Юлия Дымова, директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet.
Куда сильнее, чем история с квартирой Долиной, на вторичный рынок влияли и влияют заградительные ставки по ипотеке, считают эксперты. В текущих условиях главный ключевой ограничивающий фактор для этого сегмента – недоступность ипотечного кредитования.
Цены упали или наоборот?
Информационный шум на стоимость «вторичных» квадратных метров почти не повлиял: цены на вторичное жилье стабильны уже год-полтора. И даже наблюдается небольшой рост, который, впрочем, вызван вымыванием с рынка самых дешевых вариантов.
«Покупатели, которые вышли в рынок летом, успели купить объекты (как вторичные, так и новостройки) по ценам в среднем на 10% ниже, чем те, что предлагают сейчас. Но это не значит, что оставшиеся лоты по нынешним ценам интересны покупателям. Как правило, по ним хоть и имеется спрос, но он оказывается больше «туристическим», нежели целевым», – делится наблюдениями Денис Васильев, руководитель офиса «Новослободский» Инком-Недвижимость.
Александр Москатов, управляющий директор Миэль «На Николоямской», подтверждает: «Сейчас резких движений по ценам нет, рынок чувствует себя стабильно. Усиление тревожности не давит напрямую на стоимость, но меняет поведение людей: они тщательнее фильтруют объекты, чаще отказываются от сделок с рисками, больше времени тратят на проверки и консультации».
«Цены на вторичном рынке соответствуют стандартной динамике для декабря, с характерной активностью вплоть до конца месяца. Значительная доля сделок заключается оперативно, иногда даже без предварительного внесения аванса, – добавляет Юлия Дымова. – Цены корректируются индивидуально в ходе переговоров сторон, без выраженных общих тенденций. У покупателей сформировался своеобразный чек-лист критериев оценки жилья, что повышает требовательность к качеству предложений. Число привлекательных вариантов ограничено, что может привести к дефициту ликвидного предложения по доступной цене».
По данным Светланы Опрышко, директора портала Всеостройке.рф, в среднем по стране квадратный метр в последние месяцы прибавляет менее 1% в месяц, в крупных городах — около 1–3%. Это подтверждают и данные «МИРА КВАРТИР».
Кто идет за новостройками, кто за «вторичкой»?
Потенциальные покупатели вторичного жилья в сложившейся ситуации чувствуют себя, мягко говоря, неуверенно. Значит ли это, что люди массово «перестроятся» и кинутся разбирать новостройки? Эксперты так не считают.
«Покупатель новостройки и покупатель «вторички» – это два разных типажа, – поясняет Денис Васильев. – В основном новостройки выбирают те, кто рассчитывает использовать семейную ипотеку, и те покупатели, которые хотят получить именно свежее, современное жилье, плюс небольшая доля инвесторов. «Вторичку», в свою очередь, приобретают альтернативщики, кому нужно переехать именно сейчас, инвесторы в аренду, то есть те, кто хочет сразу сдать квартиру без лишних вложений, а также покупатели с ограниченным бюджетом».
Светлана Опрышко подчеркивает, что на готовые квартиры сейчас, как правило, ориентированы либо очень прагматичные покупатели, ищущие конкретные уникальные параметры (например, удачное расположение, большая площадь за те же деньги, что в новостройке), либо те, кто готов на глубокий торг и тщательную юридическую экспертизу, рассчитывая на значительную скидку за «головную боль».
А в целом на рынке недвижимости все процессы взаимосвязаны. «Первичный рынок во многом живет на деньгах, полученных от продажи вторичного жилья. Покупать «вторичку» будут, просто осторожнее. Новостройки чаще выбирают те, кто готов ждать и принимает риски стройки ради нового продукта. «Вторичку» предпочитают покупатели, для которых важна возможность сразу въехать и видеть реальное состояние квартиры», – говорит Александр Москатов.
Большая стирка
Безусловно, «эффект зловещей Долиной» спровоцировал волнения на рынке недвижимости в целом. Однако исходя из оценок экспертов можно сделать вывод о том, что обрушения рынка не будет. А вот перемены возможны.
Несмотря на то, что доля оспариваемых сделок в общей массе регистраций на вторичном рынке невелика, однако каждая такая ситуация – это трагедия для семьи, которая в ней оказалась.
«Именно поэтому решение суда по делу Долиной, которое создало опасный прецедент, вызвало такую волну возмущения, – считает Наталья Шаталина. – Вторичный рынок не останавливается, квартиры продолжают покупать, но покупатели становятся еще более осмотрительными. Часть из них могут взять паузу и дождаться решения Верховного суда, чтобы полностью понимать свои риски, часть могут перейти на первичный рынок, где подобные риски просто отсутствуют».
Итогом станет не коллапс, а очередной этап очищения рынка, где ипотека остается главным регулятором, считают специалисты, и полного обрушения рынка не будет. «Сценарий полного коллапса очень маловероятен. Да, часть спроса уходит в новостройки, но массового бегства не будет», – утверждает Светлана Опрышко. По ее мнению, резонансный случай повысил внимательность всех участников рынка, но не сможет парализовать весь сегмент.
«Спрос, который опирается на ипотеку, уже был отфильтрован и сконцентрирован на наиболее ликвидных и «чистых» объектах. Таким образом, фундаментального перелома тренда не произойдет. Мы увидим не обвал, а возможное дополнительное сжатие спроса на проблемные объекты и сохранение интереса к стандартным квартирам в домах без сложной истории», – уверяет эксперт.
Итак, упомянутый эффект немного отрезвит самостоятельных покупателей недвижимости, которых в последние годы появилось достаточное количество: «Без подобных инфоповодов у людей создается мнимое ощущение безопасности на рынке, хотя риски всегда присутствуют. Сейчас об этом наконец-то начали говорить открыто и на широкую аудиторию», – отмечает Денис Васильев.
Покупатели стали осторожнее и разборчивее. «Проблема телефонных мошенников есть, и это не только российская история — коллеги из Казахстана тоже рассказывают о похожих звонках и давлении на собственников. Сейчас этот новостной импульс докатился до обычного покупателя, – подтверждает Александр Москатов. – Объекты с низкой ликвидностью и сомнительной историей собственников продаются сложнее и задерживаются на рынке. На этом фоне растет интерес к юридическому сопровождению и к работе с опытными риелторами — профессиональная помощь в таких условиях становится базовой потребностью».
«Лариса, у нас отмена!» Как развивается скандал с квартирой Долиной
Обманы и мошенничества на вторичном рынке жилья: кто виноват и что делать?
Легко ли быть молодым? Как купить квартиру, если вам не исполнилось 25 лет
Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости