В УСЛОВИЯХ ПРОДОЛЖАЮЩЕГОСЯ ОТТОКА НАСЕЛЕНИЯ ИЗ МАЛЫХ ГОРОДОВ И СЕЛЬСКИХ ТЕРРИТОРИЙ ОСОБУЮ ЗНАЧИМОСТЬ ПРИОБРЕТАЮТ ПРОЕКТЫ КРТ, СПОСОБНЫЕ НЕ ТОЛЬКО СОЗДАВАТЬ ЖИЛЬЕ, НО И ФОРМИРОВАТЬ ПОЛНОЦЕННУЮ СРЕДУ ДЛЯ ЖИЗНИ И РАБОТЫ
Одна из таких масштабных инициатив — «Городец» в Костромской области, подготовленный компанией
ООО «ИнвестКапитал» под руководством Дмитрия Виноградова. Он рассказал о целях, потенциале проекта и административных барьерах, с которыми сегодня приходится бороться.
Дмитрий Александрович, в чем заключается основная стратегия проекта «Городец»?
Стратегическая цель запуска проекта «Городец» заключалась в комплексном развитии территории, направленном на остановку оттока населения и создание условий для устойчивого проживания 8000 человек. Красносельский район был выбран благодаря наличию обширных неосвоенных земель и потенциальной возможности привлечения инвестиций, а также благодаря поддержке на федеральном уровне. С самого начала мы рассматривали проект не как точечную застройку, а как экосистему, где человек может жить, работать и развиваться. Это не коттеджный поселок, а новая модель жизни в сельской местности, где жилье, работа, образование и досуг объединены в едином пространстве.
В чем принципиальное отличие от традиционных форм застройки?
Этот проект отличают масштаб и комплексность подхода. «Городец» — это современная экосистема, включающая жилую застройку, школу, два детских сада, спортивный комплекс с бассейном, торгово-выставочный центр, кластер малого и среднего предпринимательства. Мы создаем сбалансированную среду для жизни и работы, где человек не будет зависеть от поездок в крупный город, а сможет реализовать себя на месте. В проект заложено развитие МСП-кластера, сельскохозяйственного и туристического направлений, а также формирование новой инфраструктурной сети: дороги, газоснабжение, электроснабжение, водозаборные и очистные сооружения. Все это обеспечит автономность и устойчивость территории. Преимущество проекта заключается в создании сбалансированной среды для жизни и работы, что делает его привлекательным для семей и малого бизнеса.
Каким образом выстраивается экономическая модель проекта?
Устойчивое функционирование объектов инфраструктуры будет обеспечиваться за счет смешанного финансирования. В основе лежат бюджетные средства, привлеченные инвестиции и доходы от эксплуатации инфраструктуры. Для каждого объекта в проекте создается устойчивая бизнес-модель: аренда помещений в МСП-кластере, платные спортивные и образовательные услуги, сервисы обслуживания и другое. Кроме того, проект предусматривает создание порядка 1500 рабочих мест. Это строительство, эксплуатация инфраструктуры, сельхозпроизводство, малый бизнес и туризм.
На ваш взгляд, способен ли «Городец» повлиять на демографическую ситуацию в регионе?
Проект действительно может существенно улучшить демографическую ситуацию в Костромской области через создание рабочих мест, улучшение качества жизни и развитие социальной инфраструктуры. Сегодня Костромская область теряет население — за последние 13 лет регион сократился почти на 100 тыс. человек, причем половина этих потерь приходится на сельскую местность. Именно поэтому механизм влияния проекта «Городец» заключается в привлечении молодых семей за счет комфортных условий для жизни и воспитания детей, а также в поддержке малого и среднего предпринимательства, что способствует росту экономики и занятости. Помимо жилья, проект включает меры поддержки участников СВО, социальных категорий граждан в виде безвозмездного выделения жилья в качестве благодарности за службу и поддержку наиболее уязвимых слоев населения.
Интерес молодых семей к жизни в «Городце» высокий благодаря созданию комфортной среды для воспитания детей, близости к природе и возможности карьерного роста. Проект учитывает пожелания потенциальных жильцов, включая наличие качественной школы и детских садов, развитой транспортной сети и возможностей для досуга.
Проект заявлен как победитель федерального конкурса. Поддерживается ли он на государственном уровне? Какова реакция на инициативу правообладателей субъекта и муниципалитета?
Да, «Городец» был отобран в рамках федерального конкурса экспериментальных инвестиционных проектов комплексного освоения территорий в соответствии с постановлением Правительства РФ N° 265. Государственная поддержка крайне важна для проекта, она обеспечивает юридическую основу, привлекает инвестиции и облегчает преодоление бюрократических барьеров. На уровне региона и местного самоуправления проект поддержан при его отборе на федеральный конкурс, но при дальнейшей реализации не исполнены обязательства по приведению документов территориального планирования и функционального зонирования в соответствии с утвержденной схемой территориального планирования района, которая отправлялась на федеральный конкурс.
Как на практике реализовать инициативу правообладателей при комплексном развитии территории?
С точки зрения закона инициатива правообладателей является номинальной. Без предварительного согласования проекта органами местного самоуправления инициатива правообладателей остается нереализуемой. Но даже предварительное согласование проекта и внесение его в документ территориального планирования, как в нашем случае, не избавит от создания препятствий чиновниками.
Какова причина отказа органов местного самоуправления в заключении договора КРТ?
Главной проблемой является конфликт интересов. Органы местного самоуправления хотят развивать сельскохозяйственное производство на частной земле, одобренной при согласовании схемы территориального планирования для жилищного строительства. Однако в планах отсутствуют конкретные программы по развитию сельского хозяйства, а собственные земли сельхозназначения простаивают. Генеральный план принят с нарушениями и противоречит утвержденной СТП. При этом отсутствуют четко обозначенные границы территорий, подлежащих комплексному развитию, которые должны были быть установлены самим муниципалитетом в 2017 году.
Пытались ли вы обратить внимание компетентных органов на нарушения закона?
Мы обращались в прокуратуру, но они ограничились только внесением представлений, которые так и не были исполнены органами местного самоуправления. В итоге пришлось обратиться в суд, чтобы защитить наши интересы.
Несмотря на все трудности, какие результаты уже достигнуты в рамках реализации проекта?
Мы выполнили огромный объем подготовительной работы: разработаны проекты планировки и межевания территории, проведены геологические и геодезические изыскания, подготовлен фрагмент генплана с предлагаемыми изменениями, подготовлены сметы и дизайн-проекты домов. Мы полностью готовы к старту строительства. Осталось главное — преодолеть административный барьер и реализовать проект, способный стать примером нового формата комплексного развития территорий в России.
