Купили квартиру в новостройке и хотите сразу сделать перепланировку? Черновая отделка даёт свободу действий, но не освобождает от согласования. Многие владельцы начинают ремонт до получения разрешения и сталкиваются со штрафами или требованиями всё переделать. Разбираемся, какие работы можно проводить в квартире без отделки и как правильно узаконить изменения.
👉 Читать полную версию статьи с детальными примерами проектов
Какая отделка лучше для перепланировки
Черновая отделка — идеальный вариант для перепланировки. В квартире установлены окна, радиаторы, сделана разводка труб и электричества. Перегородки между комнатами возведены из блоков или отсутствуют. Не нужно демонтировать чистовые материалы — можно сразу проводить нужные работы.
White box (предчистовая отделка) — выполнены «грязные» работы, стены выровнены, сделана стяжка пола. Удобно для перепланировки, так как не испортите дорогие финишные материалы.
Свободная планировка — квартира без межкомнатных перегородок. Кажется, что можно расставить стены как угодно, но это не так. В техпаспорте БТИ или выписке ЕГРН границы комнат всё равно указаны — их нужно учитывать при согласовании.
Термин «свободная планировка» не является юридическим понятием. Застройщик обязан определить границы помещений в документации.
С каких документов начинать перепланировку
Приступать к работам можно только при наличии двух документов:
Технический паспорт БТИ — содержит планировку, количество и размеры помещений. Важно получить его до начала любых работ, чтобы в документах была зафиксирована планировка от застройщика.
Выписка ЕГРН — подтверждение права собственности. Только владелец может проводить перепланировку. Работы до получения права собственности считаются самовольными.
Штраф за незаконную перепланировку — от 2000 до 2500 рублей. Также вас обяжут узаконить изменения или вернуть квартиру к исходному виду.
👉 Получить бесплатную консультацию по согласованию перепланировки
Что считается перепланировкой и требует согласования
Косметический ремонт не требует согласования:
- Замена напольного покрытия
- Отделка стен и потолка
- Перенос розеток
- Установка кухни без переноса мойки и плиты
- Замена окон без изменения фасада
Переустройство — изменение инженерных систем, нужно согласовывать:
- Перенос раковины или унитаза
- Замена ванны на душевую
- Перенос плиты
Перепланировка — изменение конфигурации помещений, обязательно согласовывать:
- Демонтаж или установка перегородок
- Объединение или разделение комнат
- Перенос дверных проемов
- Организация кухни-гостиной
- Устройство кухни-ниши
Что можно и нельзя делать при перепланировке
Можно:
- Демонтировать и возводить ненесущие перегородки
- Организовывать кухню-нишу в коридоре, если под вами нежилые помещения
- Устраивать гардеробную на площади жилой комнаты
- Объединять санузел с частью коридора
- Демонтировать подоконный блок на лоджии с установкой двухкамерного стеклопакета
Нельзя:
- Демонтировать несущие стены или делать в них проёмы без техзаключения
- Размещать санузел над комнатой соседей снизу
- Располагать кухню над жилой комнатой соседей
- Убирать вентканал или уменьшать его сечение
- Полностью убирать подоконный блок на лоджии без установки стеклопакета
Как узаконить уже сделанную перепланировку
Если провели работы без разрешения, но не нарушили нормы, можно согласовать по факту:
- Обратитесь в компанию с членством в СРО для проверки соответствия нормам
- Закажите в БТИ план с красными линиями (если изменения уже зафиксированы)
- Получите техническое заключение о допустимости перепланировки
- Подайте документы в Мосжилинспекцию
- Заплатите штраф 2000–2500 рублей
- Предоставьте доступ инспектору МЖИ для проверки
- Получите акт о завершении перепланировки
Для Москвы доступно упрощённое узаконивание по эскизу при простых работах: объединение комнат, перенос перегородок, организация гардеробной. Штраф платить не нужно.
Выводы
Перепланировка в новостройке без отделки даёт больше возможностей для создания индивидуального пространства. Черновая отделка и свободная планировка упрощают ремонт, но не отменяют требования законодательства.
Главное запомнить:
- Начинайте только после получения техпаспорта БТИ и выписки ЕГРН
- Согласовывайте любые изменения планировки и инженерных систем
- Не трогайте несущие конструкции
- Соблюдайте правила размещения «мокрых» зон
Лучше получить разрешение до начала работ — так вы избежите штрафов, ошибок и дорогостоящих переделок. Если уже сделали ремонт, узаконьте его как можно быстрее.
👉 Читать полную версию с подробными примерами проектов и требованиями