Крупный кризис начинается не с обвала цен, а с «креативного» пересчёта рисков. В этой статье старший партнёр сети Vysotsky Estate Сергей Смирнов рассказывает, почему манипуляции с показателем LTV в ипотеке выходят за пределы разумного и к чему это может привести.
Один из главных сигналов, не предвещающий ничего хорошего, — это нарушение банками оценок риска банкротства заёмщика. Всегда перед мощным кризисом происходила одна и та же история — банки «химичили» с LTV.
LTV (Loan-to-Value) в кредитовании — это финансовый коэффициент, который показывает соотношение между размером кредита и оценочной стоимостью залогового имущества.
Как считается LTV? LTV = (Сумма кредита / Рыночная цена залога) × 100 %.
Если заёмщик купил квартиру по реальной рыночной оценке за 13 млн рублей и внёс 3 млн рублей в виде первоначального взноса, а остальное занял, то:
LTV = (10 000 000/13 000 000) *100 % = 77 %.
Такой заём считается уже достаточно рисковым.
Теперь смотрим, какую «химозу» творят банки с застройщиками. Квартира в новостройке сегодня продаётся на вторичном рынке сразу после сделки в отделе продаж с дисконтом в 20–30 %. А это значит, что LTV считается так:
заёмщик купил квартиру в новостройке за 15 млн рублей, внеся первоначальный взнос в 4,5 млн рублей и взяв кредит по семейной ипотеке на сумму 10,5 млн рублей.
Но LTV нельзя считать от цены 15 млн рублей, потому что на вторичном рынке такая квартира уйдёт максимум за 12 млн рублей. Это значит, что LTV будет такой: 87,5 %. Это предел риска! А есть случаи с комботраншевыми ипотеками, где, по моим расчётам, LTV составляет 90 и даже 100 %. Особенно часто это встречается в Москве. То есть банки по сути берут в залог ничем не покрытые «активы», и в случае массового дефолта нас ждёт не кризис на рынке недвижимости, а дефолт банков.
Мне говорят:
«Какой дефолт банков? Что ты несёшь?»
Поясняю. Согласно отчёту ЦБ РФ, больше половины капитала банковского сектора России (52 %) «всажено» в рынок проектного финансирования строительства. Цитирую Центробанк:
«Портфель проектного финансирования (ПФ) превысил 10,1 трлн руб. (52 % капитала банковского сектора) на 01.10.25, увеличившись за III квартал 2025 года на заметные 8 % (как и во II квартале 2025 года)».
У нас больше половины капитала банков страны в стройке засело!
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить новые статьи!