Представьте ситуацию: вы покупаете квартиру в Хамовниках за 112 миллионов рублей, проходите все этапы сделки, регистрируете право собственности в Росреестре — и спустя несколько месяцев узнаёте, что сделка признана недействительной. Квартира возвращается продавцу, а деньги — нет.
Это не сюжет криминального сериала, а реальный кейс, который уже получил народное название «эффект Долиной». Он стал символом новой волны споров о мошенничестве, заблуждении и юридических лазейках, которыми всё чаще пользуются недобросовестные участники рынка.
Разберём, почему сделка на 112 млн рублей была отменена, что означает «односторонняя реституция», почему покупатель остался ни с чем — и как сегодня защитить себя при покупке дорогой недвижимости.
В чём суть дела: почему суд вернул квартиру Долиной, но не обязал вернуть деньги покупателю
По материалам дела, народная артистка Лариса Долина продала свою квартиру в Хамовниках более чем за 110 млн рублей, после чего деньги были переданы мошенникам. Поняв, что стала жертвой обмана, она обратилась в суд с требованием признать сделку недействительной.
Важно понимать: в Гражданском кодексе предусмотрено базовое последствие признания сделки недействительной — двухсторонняя реституция. То есть:
– продавец возвращает квартиру,
– покупатель получает обратно деньги.
Но суды трёх инстанций — первая, апелляция и кассация — в этом деле применили одностороннюю реституцию, оставив покупателя без квартиры и без денег.
Мотивировка оказалась крайне слабой:
– деньги были переданы мошенникам,
– вернуть покупателю нечего,
– стороны «не заявили требований о двухсторонней реституции».
Однако это юридически странно: покупатель оспаривал иск и не мог просить о реституции, а продавец — тем более. По закону суд обязан применить правильный вид реституции сам, если сделка признана недействительной.
Именно поэтому юристы сейчас ожидают позицию Верховного суда: прецедент слишком значимый, а последствия могут коснуться любого покупателя, даже самого добросовестного.
Почему покупатель не мог предугадать риски
Еще один важный урок этого кейса — покупатель действовал максимально корректно.
По данным судебного решения:
– сделка проходила через агентство недвижимости;
– объект размещался на публичных площадках;
– покупатель и продавец проводили осмотр, составляли смотровую справку;
– был заключён предварительный договор и допсоглашение о переносе сроков;
– сама сделка проходила в банке с использованием ячейки.
То есть это абсолютно типичная схема для премиального рынка.
Вопрос вызывает только отказ продавца предоставить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Покупатели посчитали требование «некорректным» в отношении известной артистки — и отказались от проверки.
Однако даже эти справки не дают стопроцентной гарантии, что человек не находится под влиянием обмана или заблуждения. Они лишь один из элементов защиты в структуре сделки.
Что сказала Долина: обещание вернуть 112 млн руб.
После того как Полина Лурье — покупательница квартиры — осталась без жилья и без уплаченных 112 млн рублей, Долина публично заявила, что готова полностью компенсировать потерю. В интервью на федеральном телевидении она сказала: «Полина Лурье не виновата в том, что меня обманули мошенники. Я приняла единственное решение — вернуть ей деньги за квартиру».
По словам Долиной, у неё сейчас нет всей нужной суммы, но она намерена «восполнить ущерб» и «найти способ вернуть деньги полностью».
Это заявление вызвало широкий резонанс: одни считают, что публичный жест — шаг к моральной ответственности, другие — указывают, что юридически обязательств по возврату денег у неё может и не быть, пока не возникнут решения по взысканию средств с реальных мошенников.
Когда сделки чаще всего признают недействительными: топ-5 рисков из судебной практики
Дело Долиной — не уникальное. Сегодня на рынке много ситуаций, когда сделки оспариваются задним числом. Основные причины:
1. Отсутствие согласия супруга
Если квартира приобретена в браке, но продавец оформляет сделку без письменного согласия второго супруга, сделку могут признать недействительной.
2. Наследственные споры
Это одна из самых частых категорий:
– продавец получил квартиру по наследству,
– другой наследник успевает восстановить сроки на вступление,
– объявляется обязательный наследник (несовершеннолетние, недееспособные, иждивенцы),
– сделку отменяют, даже если она уже зарегистрирована.
3. Банкротство продавца
Любая сделка, совершенная за 1 год до подачи заявления о банкротстве, автоматически становится оспоримой.
Недвижимость обычно возвращают в конкурсную массу.
4. Продажа под влиянием заблуждения, обмана, давления
Именно этот пункт лежит в основе многих новых исков: продавец заявляет, что
– не понимал значение сделки,
– находился под психологическим воздействием,
– действовал под влиянием мошенников.
Эта категория резко выросла за последние два года.
5. Продавец признан недееспособным или ограниченно дееспособным
Если суд установит, что продавец не осознавал свои действия, сделку отменят.
Как защитить себя при покупке квартиры: чек-лист премиального уровня
В условиях, когда даже сделки на 100+ млн рублей отменяются задним числом, покупателям необходимо усилить юридическую защиту.
Вот ключевые меры безопасности:
1. Проверяйте продавца, а не только квартиру
– справки из ПНД и НД (желательно настоять тактично, но твёрдо);
– запросить досье на продавца через юриста;
– проверить участие в судебных процессах, исполнительных производствах;
– проверить, не находился ли продавец в стрессовых ситуациях: банкротство, долги, семейные споры.
2. Анализируйте историю квартиры
– количество переходов прав;
– наследственные сделки;
– приватизация;
– наличие несовершеннолетних собственников;
– отсутствие согласия супруга.
3. Подтверждайте добросовестность сделки документально
– смотровые справки;
– акты передачи;
– письменно фиксируйте договорённости об имуществе;
– избегайте «быстрых сделок без осмотра».
4. Делайте расчёты только через безопасные инструменты
– аккредитив;
– депозит нотариуса;
– банковская ячейка с правильными условиями вскрытия.
5. Привлекайте независимого юриста
Юрист продавца и юрист покупателя — это разные интересы.
Нужен собственный представитель, который работает только в ваших интересах.
Почему «эффект Долиной» изменит рынок
Дело Долиной стало резонансным потому, что впервые столь ярко проявилась ситуация, когда добросовестный покупатель оказался полностью не защищён системой.
Если Верховный суд подтвердит одностороннюю реституцию, это станет опасным прецедентом:
– любой продавец сможет заявить о заблуждении задним числом;
– риски ложатся почти полностью на покупателя;
– рынок вторичной недвижимости в премиум-сегменте может столкнуться с падением количества сделок;
– услуги юристов и комплексная проверка объекта станут обязательным стандартом.
Как сохранить свои активы в 2025 году
Сегодня покупка недвижимости — особенно дорогой — требует такого же уровня комплексной проверки, как покупка бизнеса или инвестиционного актива.
Проверка продавца, юридический аудит объекта, защищённые способы расчётов, правильные документы и независимый юрист — минимальный набор, который должен быть у каждого покупателя.
Дело Долиной — это не про артистку.
Это про то, что мошенничество стало сложнее, умнее и опаснее.
И что защищён не тот, кто платит больше — а тот, кто проверяет лучше
Еще больше аналитики, подборок ЖК для инвестиций/семей/у парка или воды, а также лотов со скидками до 15 млн рублей — в моем телеграмм-канале! Буду рада вашей подписке!