Тема долевой собственности становится всё более актуальной. Приватизация, наследование и сделки дарения приводят к тому, что одна квартира нередко оказывается у нескольких собственников сразу. И если раньше большинство конфликтов решалось «по-соседски», то сегодня споры доходят до судов — особенно когда речь идёт о коммунальных квартирах.
Самая острая проблема — когда один из собственников приводит в квартиру посторонних жильцов: друзей, квартирантов или арендаторов, сдавая свою долю или комнату без согласия остальных.
До недавнего времени судебная практика по таким делам была неоднозначной: одни суды исходили из формального права собственника распоряжаться имуществом, другие вставали на сторону проживающих совладельцев.
Верховный суд наконец поставил точку.
И это решение серьёзно меняет подход к пользованию коммунальными квартирами и долевой собственностью в целом.
Что стало причиной споров: доли растут — конфликты множатся
Количество квартир в долевой собственности растёт по понятным причинам:
— наследники делят жильё, получая несколько долей;
— супруги приватизируют жильё совместно;
— многие переоформляют объекты на родственников;
— в наследственных делах появляется от 2 до 6 собственников на один объект.
В результате в одной квартире оказываются собственники:
которые никогда вместе не жили,
которые не могут договориться о порядке пользования,
которые используют жильё по-разному: кто-то живёт, а кто-то пытается сдавать.
Именно сдача доли без согласия остальных и стала правовой «бомбой», которую Верховный суд в 2025 году наконец обезвредил.
Что решил Верховный суд: ключевые выводы
ВС РФ в определении № 1-КГ25-2-КЗ установил однозначный правовой подход.
Его можно сформулировать в трёх коротких правилах.
Правило №1. Все общие помещения — общая собственность всех владельцев
Кухня, коридор, санузел — это не принадлежность комнаты, а общее имущество.
Сдавая свою комнату или долю, собственник автоматически предоставляет нанимателям доступ к:
кухне,
ванной,
туалету,
коридору,
другим общим помещениям.
А значит, он распоряжается имуществом всех совладельцев, а не только своей комнатой.
Верховный суд прямо указал: использование общих помещений регулируется статьями 41–42 ЖК РФ, а не личными договорённостями собственника с арендатором.
Правило №2. Пользование общим жильём возможно только по согласию всех собственников
Это ключевая норма.
По ст. 246 и 247 ГК РФ распоряжение имуществом в долевой собственности возможно:
только с согласия всех совладельцев, либо
по решению суда.
Сдача комнаты — это распоряжение.
И оно:
нарушает интересы других,
влияет на порядок пользования,
влечёт появление сторонних лиц в общих зонах.
Следовательно, без согласия остальных договор найма незаконен.
Правило №3. Договор аренды, заключённый без согласия других дольщиков, подлежит расторжению
Если собственник сдал комнату в коммунальной квартире без письменного согласия остальных, то:
— совладельцы вправе подать иск;
— суд признает договор недействительным;
— посторонние жильцы будут выселены;
— собственнику могут запретить повторную сдачу доли.
ВС подчеркнул: это правило действует даже если:
есть соглашение о порядке пользования комнатами;
комнаты фактически разделены;
каждый собственник «закреплён» за своей частью квартиры.
Почему?
Потому что общие помещения всё равно остаются общими.
Пример: как это работает в жизни
Приведу типичную ситуацию, с которой ко мне часто обращаются.
Живёт собственник А, у него комната 12 м² в коммунальной квартире.
Собственник Б — не проживает, но решает сдать свою комнату двум студентам.
Студенты начинают:
занимать кухню,
шуметь,
использовать ванную в ночное время,
оставлять вещи в коридоре.
Собственник А подаёт иск:
о признании договора недействительным,
о выселении арендаторов,
о запрете последующей сдачи.
После решения ВС спор решается ещё быстрее:
договор расторгается, жильцы съезжают, собственник Б теряет право сдавать долю без согласия остальных.
Почему позиция ВС так важна
1.
Конфликты теперь решаются проще
Раньше нужно было доказывать неудобства, шум, нарушение санитарных норм.
Теперь достаточно доказать:
факт отсутствия согласия,
факт проживания посторонних.
Этого хватает для выселения.
2. Собственники получили реальный инструмент защиты
Люди годами жили в коммунальных квартирах с посторонними, не имея механизма их выселить. Теперь механизм есть, и он работает.
3. Разрешение затронет тысячи подобных дел
Долевая собственность — один из самых проблемных видов владения.
Теперь позиция ВС станет ориентиром для всех судов страны.
А можно ли вообще сдавать комнату в коммуналке?
Да, можно — но только при соблюдении двух условий:
1️⃣ письменное согласие всех собственников;
2️⃣ чёткий порядок пользования общими помещениями.
В противном случае — только через суд и при наличии веских оснований.
Что делать, если вы столкнулись с проблемой? Пошаговая инструкция
1. Запросить у совладельца договор аренды
Вы вправе это сделать, так как сдача влияет на ваши права.
2. Письменно потребовать прекратить незаконную сдачу
Далее фиксировать нарушения.
3. Подать иск
Требования могут быть:
признать договор недействительным;
выселить арендаторов;
запретить сдачу без согласия.
4. Одновременно можно требовать компенсацию ущерба
Например — если квартиранты повредили общее имущество.
Мой вывод как юриста
Решение Верховного суда — это шаг к цивилизованному регулированию коммунальных отношений.
Государство фактически говорит:
«Долевая собственность — это совместная ответственность, а не право делать что угодно.»
Сдача комнаты — не частное дело.
Она влияет на быт, безопасность, личное пространство — а значит, требует согласия всех.
Я считаю эту позицию справедливой. Она защищает людей, которые действительно проживают в квартире и вынуждены терпеть посторонних жильцов, появившихся против их воли.
Если у вас подобная ситуация — разберу документы и помогу составить стратегию
Долевая собственность — одна из самых конфликтных сфер недвижимости.
Каждый случай индивидуален: зависит от соглашений, порядка пользования, состава жильцов.
Если вам нужно:
— выселить посторонних жильцов,
— запретить совладельцу сдавать долю,
— узаконить порядок пользования,
— защититься от давления другого собственника —
я разберу вашу ситуацию и предложу оптимальное решение.
Контакты для консультации
Юрист Субботина Галина Николаевна
📞 +7 (495) 414-12-99
📱 WhatsApp: wa.me/+79366161299
📧 info@subbotina-pravo.ru
📢 Telegram: @subbotina_pravo
🏢 Москва, ул. Золоторожский Вал, 11, стр. 22, офис 56