История певицы Ларисы Долиной, которая через суд вернула себе проданную квартиру, не возвращая покупательнице деньги, всколыхнула рынок недвижимости и создала опасный прецедент. Эта схема показала, что даже юридически чистая сделка, оформленная у нотариуса, не гарантирует безопасности.
Суть схемы проста и жестока: после продажи квартиры и получения денег продавец заявляет в суд, что был введен в заблуждение мошенниками (например, под видом сотрудников банка или силовиков) и не осознавал своих действий. В результате суд может признать сделку недействительной, вернуть квартиру продавцу, а покупатель останется и без жилья, и без денег.
Как обезопасить себя до сделки
Основная защита — это тщательная проверка и осмотрительность до подписания договора. Вот ключевые шаги, которым стоит следовать.
1. Детально проверьте историю продавца и квартиры
· Закажите расширенную выписку из ЕГРН. Это отправная точка. Смотрите не только на текущего собственника, но и на основания предыдущих переходов прав (наследство, дарение, приватизация) и историю сделок. Быстрые последовательные перепродажи — тревожный сигнал.
· Проведите «собеседование» с продавцом. Ваша задача — лично убедиться в его адекватности и осознанности. Задавайте прямые вопросы:
· Почему вы продаете квартиру?
· Куда планируете переехать?
· Знают ли о сделке ваши родственники?
Насторожить должны заученные, невнятные или противоречивые ответы, нежелание встречаться лично, спешка или постоянные телефонные звонки «консультантов» во время общения.
2. Оцените «красные флаги»
Опасными признаками,значительно повышающими риск, считаются:
· Продавец — пожилой человек, действующий без поддержки родных.
· Цена существенно ниже рыночной.
· Квартира — единственное жилье продавца, и у него нет планов на переезд.
· Наличие у продавца непонятных недавних займов или кредитов (можно вежливо попросить свежую кредитную историю).
3. Зафиксируйте осознанность продавца
Если есть малейшие сомнения,настоятельно рекомендуется:
· Пригласить на сделку взрослых детей или родственников продавца и заручиться их письменным подтверждением, что они в курсе и не против.
· Провести видеофиксацию переговоров, где продавец четко излагает свои мотивы.
· В сложных случаях юристы советуют обратиться к лицензированному психиатру для беседы с продавцом и получения заключения о его дееспособности на момент сделки.
4. Обеспечьте юридическое сопровождение и безопасный расчет
· Не экономьте на юристе. Услуги специалиста по недвижимости — это не навязанная трата, а страховка. Он поможет проверить все документы и историю.
· Вовлеките нотариуса. Добровольное обращение к нотариусу дает дополнительную проверку документов и фиксацию воли сторон. Нотариус также несет ответственность за ошибки.
· Откажитесь от наличных расчетов. Используйте банковский аккредитив, ячейку с особыми условиями или нотариальный депозит, где деньги будут перечислены продавцу только после регистрации вашего права собственности в Росреестре.
· Рассмотрите страхование титула. Это полис, который покроет финансовые убытки, если сделку все же признают недействительной не по вашей вине.
Что делать, если вы уже купили квартиру, а продавец подал иск о возврате
Если неприятность произошла, действовать нужно быстро и грамотно.
1. Немедленно обратитесь к опытному судебному юристу. Дела по «схеме Долиной» крайне сложные, и без профессионала шансы малы. В суде вам нужно будет доказывать свою добросовестность — то, что вы проявили всю возможную осмотрительность.
2. Предоставьте суду все собранные доказательства вашей проверки. Распечатки переписок, аудио- или видеозаписи переговоров с продавцом, заключение юриста, который сопровождал сделку, — все это будет говорить в вашу пользу.
3. Настаивайте на проведении судебной психолого-психиатрической экспертизы продавца. В деле Долиной именно такие экспертизы, подтвердившие ее неспособность руководить действиями, стали решающими. Ваш юрист может ходатайствовать о назначении повторной или альтернативной экспертизы.
4. Требуйте применения двусторонней реституции. Это базовый принцип: если сделка аннулируется, каждая сторона должна вернуть полученное (квартиру — деньги). Суды иногда этим пренебрегают, но на этом нужно настаивать.
5. Подайте встречный иск или отдельный иск о взыскании убытков.
· К продавцу: Требуйте возврата уплаченной суммы. Даже если у него нет денег, это создаст правовую основу для взыскания в будущем.
· К мошенникам: Если они установлены по уголовному делу, именно с них суд будет рекомендовать взыскать ваши деньги.
· К нотариусу: Если сделка была нотариальной, а в его действиях найдена вина, можно требовать возмещения через его страховую ответственность.
Итог: главные правила для покупателя
Покупка квартиры на вторичном рынке теперь требует повышенной бдительности. Относитесь к сделке как к серьезному инвестиционному проекту, где расходы на юриста и безопасные расчеты — обязательная часть стоимости. Лучше отказаться от подозрительно выгодного предложения, чем годами бороться в судах за свои деньги и кров.