(экспертный разбор для Ростова-на-Дону)
Формат whitebox кажется идеальным: стены уже выровнены, коммуникации выведены, разводка электрики сделана — заходи и делай красивый ремонт.
Но по факту менеджеры показывают красивую картинку только на буклете.
А в реальности whitebox — это не «почти готовая» квартира, а черновой ремонт с минимальным набором работ, где почти всегда есть скрытые дефекты.
Мы принимаем много объектов в Ростове-на-Дону и регулярно видим: именно ошибки застройщика становятся причиной будущих переработок, дополнительных расходов и срывов сроков ремонта под ключ.
Чтобы этого избежать, важно принимать квартиру правильно — по чек-листу, инструментально и без доверия словам приёмщика.
🔹 Шаг 1. Проверяем геометрию стен и качество шпаклёвки
Whitebox чаще всего обещает «ровные стены».
На практике это значит «стены, прошедшие правило, но не уровень».
Что нужно проверить:
1️⃣ Перепады по вертикали и горизонтали
Проверьте лазерным уровнем: допускается не более 3 мм на 2 м.
В реальности в новостройках Ростова мы фиксируем перепады до 2–4 см, что делает невозможной качественную поклейку обоев или декоративную штукатурку.
2️⃣ Углы
Они должны быть 90° ± 2°.
Если угол “гуляет”, установка кухни или встроенных шкафов превращается в квест.
3️⃣ Трещины
В whitebox трещины заделывают тонким слоем шпаклёвки — они снова появляются через пару месяцев.
Особенно на стыках разных материалов, например бетон и газоблок.
🔹 Шаг 2. Проверяем стяжку пола
Стяжка — это основа. Ошибки здесь = проблемы с полом на годы.
Главные моменты:
1️⃣ Перепад по плоскости
Норматив — до 2 мм на 2 м.
Whitebox часто показывает 5–12 мм, а иногда «ямы» глубиной 2–3 см.
2️⃣ Прочность стяжки
Простой тест: попробуйте поцарапать стяжку монетой.
Если крошится — придётся усиливать или заливать заново.
3️⃣ Полости и пустоты
Проверяются простукиванием: глухие участки = отслоение от плиты.
Это прямой риск, что ламинат или плитка позже «пойдут волной».
4️⃣ Толщина
В Ростове часто встречаем стяжку 1–2 см, хотя норма — 4–5 см.
Тонкая стяжка трескается и не выдерживает точечной нагрузки.
🔹 Шаг 3. Электрика: самая проблемная часть в whitebox
Многие думают: «Если есть розетки — значит всё хорошо».
Но ошибки в электрике — самые дорогие в переделке.
Что обязательно проверить:
1️⃣ Сечение кабеля
Часто кладут 1,5 мм² на розетки, что недопустимо и опасно.
Минимум для розеточной группы — 2,5 мм².
2️⃣ Реальная нагрузка линий
Иногда кухня, бойлер и кондиционер сидят на одной линии.
Это вопрос безопасности.
3️⃣ Длина выпусков
Провода должны выходить из стены на 15–20 см.
Если застройщик оставил 5 см — придётся наращивать, что запрещено ПУЭ.
4️⃣ Глубина и качество коробок
Коробки могут быть криво посажены, болтаться или быть разной глубины.
5️⃣ Земля
В некоторых ЖК «земля» есть только на бумаге.
Проверяется мультиметром.
🔹 Шаг 4. Вентиляция и шумоизоляция
В whitebox вентиляция часто даёт обратную тягу — запахи соседей, сырость, плесень.
Проверь:
1️⃣ Тягу листом бумаги
Если лист не «тянет» — вентиляция не работает.
2️⃣ Каналы
В новостройках Ростова нередко вентиляционные шахты частично заложены строительным мусором.
3️⃣ Межквартирные перегородки
Whitebox часто делают из газоблока 7–10 см, что не соответствует требованиям шумоизоляции.
Слышимость — как в общежитии.
🔹 Шаг 5. Окна, откосы, подоконники
Ошибки по окнам — одна из частых причин теплопотерь.
Проверь:
1️⃣ Герметичность
Запотевание — знак, что требуется регулировка или переделка.
2️⃣ Монтажные швы
Откосы часто сделаны «по виду», а внутри — пустота и сквозняк.
3️⃣ Смещение створок
У новой квартиры не должно быть перекосов.
🔹 Шаг 6. Точки воды, канализация, ошибки монтажа
В whitebox часто встречаем:
• выпуск канализации выше пола → невозможно установить душевой трап;
• неправильное расстояние между точками G1/2 (под смеситель);
• трубы выведены на разной высоте;
• неравномерная прокладка водяных линий → будущие шумы и вибрации.
Особенно важно проверить гидроизоляцию в мокрых зонах.
Во многих ЖК она отсутствует, хотя должна быть.
🔹 Частые скрытые косяки, о которых забывают 90% людей
✔ трещины в монолитных стенах под шпаклевкой
✔ перепады по потолкам до 5–6 см
✔ незафиксированные стояки отопления
✔ отсутствие шумоизоляционной ленты под стяжкой
✔ неправильная толщина штукатурного слоя
✔ криво выведенные трассы под кондиционеры
✔ невыдержанная высота под кухонный фартук
✔ смещение канализационного выхода относительно планировки кухни
Именно эти «мелочи» затем превращаются в дополнительные расходы на десятки тысяч рублей.
🔹 Почему важно принимать квартиру вместе с экспертом
Whitebox — это не косметический ремонт, это широкий черновой, который нужно проверять профессионально.
Эксперт делает:
• инструментальные замеры,
• проверку электрики,
• тесты стяжки,
• ревизию вентиляции,
• оценку качества штукатурки,
• сверку с проектной документацией,
• фотофиксацию всех нарушений.
По итогам составляется акт с требованием устранения дефектов.
Их обязаны исправить бесплатно.
🔹 Как это связано с ремонтом под ключ и дизайн-проектом
Правильная приёмка определяет:
— нужно ли выравнивать стены;
— какая стяжка требуется;
— где безопасно переносить розетки;
— можно ли двигать сантехнику;
— подходит ли whitebox под будущий дизайн-проект;
— какие материалы будут оптимальны.
Хороший дизайн-проект строится только на точных данных, а ремонт под ключ — на правильном старте.
💛 Вывод
Whitebox — это не «готовая почти квартира».
Это базовый, минимально подготовленный объём, который нужно тщательно проверять перед началом ремонта.
Если приёмка проведена грамотно — ремонт идёт спокойно, без переделок, перерасходов и сюрпризов.
Если нет — большая часть бюджета уходит не на интерьер, а на исправление ошибок застройщика.