Особенности:
- нельзя строить в охранной зоне линии электропередач;
- если дом построен в охранной зоне то его не зарегистрируют;
- Столб стоит но охранная зона может быть не установлена - дом зарегистрируют, но при установлении охранной зоны (это обязательно произойдет) дом обяжут снести;
Почему молчит Риелтор? не всегда электрики устанавливают охранную зону сразу, иногда это может произойти и через несколько лет после строительства ЛЭП. Риелтор может и не знать об этом.
С загородной недвижимостью я работаю с 2011 года, и практически всегда наличие электрического столба рядом с участком воспринимается как большая удача ну или преимущество, так как подключиться будет проще. Не всё так однозначно.
А какая охранная зона? Все зависит от напряжения в линии электропередач (ЛЭП), если это 0,4кВ (именно от такой ЛЭП подключают индивидуальные дома) то действительно это хорошо, но если напряжение выше то это уже проблема. В жилых кварталах коттеджных поселков можно встретить 10кВ - это высоковольтная линия которая в глазах большинства людей не имеющих электротехнического образования - является обычным электрическим столбом. Ниже на рисунке слева возле забора как раз высоковольтная линия, а справа через дорогу 0,4кВ о которой и подключен дом
Проблема линий 10кВ для покупателя земельного участка это наличие охранной зоны в которой нельзя строить - она составляет 10 метров от крайнего провода.
То есть если такая линия проходит по границе вашего участка то 10 метров вдоль ЛЭП на вашем участке становятся запретными для любого строительства.
ниже пример с кадастровой карты где охранная зона наложена на участки для ИЖС.
Скрытая угроза под землей
Иногда применяется метод подземной укладки ЛЭП, это часто используется когда нужно провести линию через трассу. В этом случае сетевые организации часто выполняют именно подземный монтаж, при этом до трассы ЛЭП идет по столбам а за 100-500 метров до трассы уходит под землю, в этом случае и визуально трудно понять что кабель там есть, поэтому угроза становится скрытой. Ниже разместил фотографию такого перехода, здесь видно, что провода на столбе слева прерываются и дальше ни куда не тянутся, а уходят в землю. Важно чтобы выбираемый Вами участок не находился на пути такой подземной линии.
“Бомба” замедленного действия или почему линия есть а охранной зоны нету.
Охранная зона это термин который является и юридическим и кадастровым одновременно. С кадастровой точки зрения он определяет границы такой территории на земле, с юридической точки зрения он закрепляет запрет на ведение каких либо работ в этой зоне и фиксирует это в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). И если такая охранная зона налагается на участок который вам приглянулся то это обязательно будет отражено в выписке ЕГРН, (!) но только если эта охранная зона существует.
Объясню - почему не всегда бывает охранная зона, есть несколько причин:
- линия очень старая и ее не нанесли на кадастровую карту так как раньше это не требовалось, а сейчас ещё очередь не дошла;
- Новые линии сначала строят, а затем наносят на кадастровую карту и устанавливают охранную зону, этот процесс длится иногда годами;
- Часто электрики пользуются лазейкой в законе. Чтобы законно провести ЛЭП нужно получить согласование всех собственников земельных участков, чьи интересы это затрагивает. Зачастую это невозможно, поэтому электрики проводят линию там где хотят, подключают ее, а спустя время когда истекают сроки давности за административное наказание устанавливают охранную зону вдоль линии, в независимости от того куда она попадает на пустое место или на существующее строение.
Собственник сам должен выявить охранные зоны - ВС РФ
Верховный Суд РФ узаконил этот вопрос своим решением в котором четко прописал что граждане сами должны определять охранные зоны линейных объектов к которым, в том числе, относится ЛЭП: Определение Верховного суда РФ № 18-КГ21-5-К4
Что касается сноса то например в решении Арбитражного суда Московской области от 19 мая 2021 г. по делу № А41-60672/2020 обязали снести даже забор из профлиста и навес попадающие в охранную зону ЛЭП. Ситуаций со сносом домов, складов и промышленных зданий по стране много.
Как избежать:
- Проверить ограничения в выписке из ЕГРН на земельный участок;
- На месте убедиться что вблизи нету ЛЭП, чья охранная зона по регламентам накладывается на выбранный участок
- воспользоваться услугами специалиста (риелторы такими специалистами не являются)
Защитите свои вложения: профессиональная проверка участка перед покупкой
Приобретение земельного участка — серьёзное финансовое решение, и крайне важно выявить все потенциальные риски до совершения сделки. Многие опасности неочевидны на первый взгляд: например, наличие охранной зоны ЛЭП может не проявляться сразу, но впоследствии привести к запрету на строительство или даже сносу уже возведённых построек.
Как специалист с опытом работы в сфере земельных отношений, я предлагаю комплексную предпродажную проверку участка, которая позволит:
- выявить скрытые обременения и ограничения, не указанные в первичных документах;
- определить наличие охранных зон (ЛЭП, водоохранных, лесных и др.);
- проверить соответствие разрешённого использования земли вашим планам;
- проанализировать риски, связанные с границами участка и соседними территориями.
Что входит в проверку
- Анализ выписки из ЕГРН — поиск всех зарегистрированных обременений и ограничений.
- Сопоставление границ с данными кадастровой карты и градостроительного плана.
- Проверка на пересечения с зонами, где запрещено строительство.
- Анализ правоустанавливающих документов продавца.
- Оценка рисков, связанных с разрешённым использованием земли.
- Подготовка письменного заключения с чёткими рекомендациями.
Почему это важно сделать до покупки
Многие проблемы проявляются не сразу:
- охранная зона ЛЭП может быть не установлена при покупке, но появится позже;
- подземные линии электропередачи сложно обнаружить визуально;
- старые ЛЭП могут отсутствовать на кадастровой карте.
Без тщательной проверки вы рискуете:
- получить отказ в регистрации построенного дома;
- столкнуться с требованием о сносе построек;
- понести значительные финансовые потери.
Ваши выгоды от сотрудничества
- Точность данных — работа только с официальными источниками (Росреестр, Публичная кадастровая карта).
- Опыт в сложных случаях — выявление скрытых рисков, которые пропускают неспециалисты.
- Экономия времени — полный цикл проверки без вашего участия в бюрократических процедурах.
- Гарантия результата — детальный отчёт с понятными выводами и пошаговыми рекомендациями.
Как начать
Не дожидайтесь появления проблем — проведите проверку до подписания договора купли‑продажи. Это единственный способ надёжно обезопасить свои деньги и избежать неприятных сюрпризов в будущем.
Запишитесь на консультацию — вместе мы проанализируем ваш потенциальный участок и выявим все возможные риски.
Сделайте первый шаг к безопасной покупке земли: свяжитесь со мной, чтобы назначить время проверки.
Андрей Варламов, телеграм: @andre_moore5