Вам понравилась квартира, она подходит вам по всем параметрам, указанным в статье
⬇️
https://dzen.ru/a/aTCrlo3ubBJhzcFU?share_to=link
Вы решили, что надо брать!
Ниже представлен список шагов, которые сегодня разумно предпринять, чтобы максимально приблизиться к статусу «добросовестного приобретателя» и снизить риски лишения квартиры через суд.
Какие документы необходимо затребовать от продавца, если вы покупатель:
1.Право подтверждающие документы:
•Выписка из ЕГРН (Росреестр) на дату сделки.
Выписку заказываем или через МФЦ на бумажном носителе с печатью или онлайн-выписку на портале «Госуслуги», которая приходит в 3 -х файлах в форматах pdf, xml и sig.
PDF — выписка, содержащая сведения об объекте недвижимости.
XML — текстовый документ, содержащий информацию об объекте недвижимости.
Sig — электронная цифровая подпись (ЭЦП), которой была подписана выписка.
ВАЖНО:
онлайн - выписка действительна, если продавец вам направил все три файла — тогда выписка будет считаться достоверной.
На что нужно обратить внимание.
- нет арестов, ограничений, запретов, ошибок
Кроме того,не лишним будет проверить историю переходов прав, заказав самостоятельно выписку о переходе прав на объект недвижимости.
2.Правоустанавливающие документы:
•договор купли‑продажи,
мены, дарения,
•свидетельство о праве на наследство по закону, по завещанию, и т.п.;
•решения суда – проверить, не было ли оспаривания;
•договор о передачи объекта в собственность ( приватизация) – кто участвовал, не нарушены ли права несовершеннолетних.
ВАЖНО:
какой бы не был правоустанавливающий документ из выше представленных, нужно понимать, что каждый из них регулируется нормами гражданского законодательства РФ, которые предусмотрены в 4 частях ГК РФ и отдельными нормативными актами, разобраться в тонкостях каждого договора, может только специалист с юридическим образованием и то не каждый.
3.Выписка из домовой книги или справка об отсутствии зарегистрированных лиц.
ЗНАЕМ: что снятие лиц с регистрационного учета по месту жительства и месту прибывания происходит до момента подписания договора купли- продажи.
4.Единый жилищный документ (ЕЖД).
проверяем наличие задолженности по коммунальным платежам, сверяем показания счетчиков по горячей и холодной воде, электроэнергии.
5. Личность продавца:
•паспорт действительный, без признаков подделки, ИНН, СНИЛС, проверить совпадение данных с ЕГРН, договорами, нотариальными документами;
• если действует представитель – доверенность у нотариуса, срок и полномочия;
ВАЖНО:
сказать честно и откровенно, я отказываюсь сопровождать сделки с представителями по доверенности, был единственный случай, когда сын представлял интересы матери, у которой болели ноги и ей было тяжело передвигаться, пришлось поехать к женщине и убедиться, что она жива и невредима, да еще в своем уме и при памяти.
Если же представитель по доверенности вас не смущает, выясните причину по которой продавец сам не может выйти на сделку, на что важно обратить внимание, в случае, если представитель близкий родственник продавца, это одно, если же 3 лицо, а продавец еще находится и за границей, то стоит рассмотреть другой объект.
• Справки из психоневрологического (ПНД) и наркологического диспансеров (НД) о том, что собственник недвижимости не состоит на учёте, выдаются бесплатно, а также необходимо взять справки о медицинском освидетельствование, врач в этом случае осматривает собственника недвижимого имущества, беседует с ним и выдаёт заключение, что противопоказаний для сделок нет.
•справку из НБКИ ( бюро кредитных условий),
подтверждает платежеспособность продавца, нет ли просроченных долгов перед кредиторами, что может повлиять на дальнейшее банкротство физического лица.
• проверка долгов и исполнительных производств. Банк данных исполнительных производств .Нужно знать регион регистрации, ФИО и дату рождения проверяемого.
•проверка участия продавца в судебных разбирательствах, проверяем на сайтах судов по территориальной подсудности.
6.Согласия и разрешения:
•нотариальное согласие супруга или брачный договор (если имущество нажито в браке);
• разрешения органов опеки, если в сделке есть доли несовершеннолетних.
Если в квартире собственники являются в том числе несовершеннолетние лица, сделка будет альтернативной с одновременной продажей и покупкой другого объекта, с разрешением органов опеки и попечительства, в таких ситуациях увеличивается время выхода на сделку и осложняется подбором альтернативного объекта со стороны продавца. Покупатель должен понимать также, что его денежные средства пойдут на счёт не продавца квартиры, которую он покупает, а продавца квартиры, которую покупает его продавец, с таких случаях составляем соглашение о взаиморасчетах.
Проверка обстоятельств и «логики» сделки
1. Цена и срочность:
•сравнить с рыночными предложениями – скидка более 10–15 % уже повод задуматься;
•записать на бумаге/в переписке объяснение: почему так дёшево, почему так срочно (болезнь, переезд, долги – всё это должно подтверждаться хоть какими‑то документами).
2. История квартиры:
- сколько раз и как быстро она перепродавалась;
- не участвовали ли в сделках одни и те же лица по кругу;
- не фигурирует ли объект в новостях/открытых базах как спорный.
3. Личность и состояние продавца:
- по возможности пообщаться лично, не только через агента;
- оценить адекватность: понимает ли, что продаёт, за сколько, почему, куда потратит деньги;
- насторожиться, если за него всё время отвечает «родственник», «помощник», «доверенное лицо», а сам продавец молчит и явно боится говорить.
4.Безопасные расчёты: аккредитив, сервис безопасных расчётов;
- связь выдачи денег с регистрацией перехода права.
5.Фиксация обстоятельств:
- переписка по электронной почте/мессенджерам, где продавец подтверждает:
- что осознаёт последствия сделки;
- не состоит под опекой;
- продаёт по своей воле и без давления;
- осведомлён о рыночной цене;
- при особо рискованных обстоятельствах – видеозапись встречи/осмотра квартиры (с согласия сторон).
Чем всё это помогает в суде?
Суд, оценивая вашу добросовестность, будет смотреть:
- видели ли вы подозрительные обстоятельства;
- могли ли вы, как «разумный и осмотрительный» покупатель, понять, что что‑то не так;
- что вы сделали, чтобы проверить риски.
Если вы:
- ограничились только свежей выпиской ЕГРН и не задавали вопросов – суд может посчитать вас недостаточно осмотрительным;
но если:
- проверили историю объекта;
- изучили документы;
- зафиксировали общение с продавцом;
- оформили всё через безопасные расчёты;
- попытались разобраться, откуда возникла «низкая цена»;
-уточняем у продавца, продает ли он единственную квартиру или у него есть в собственности, еще объекты, в таком случае запрашиваем выписки на эти объекты, кроме того, снятия с регистрационного учета происходит до подписания договора купли- продажи, также фиксируем адрес новой регистрации.
то у вас гораздо больше шансов сохранить статус добросовестного приобретателя, даже если сделка будет оспариваться.
специалист по недвижимости,
Елена Волкова
У вас остались вопросы,
⬇️
📲+7926 265-65-55
подпишись на мой канал, там есть много полезной и познавательной информации!
⬇️