Очередной нестандартный спор о недвижимости пришлось решать Верховному суду. Три инстанции не смогли определиться, должен ли передумавший продавец вернуть деньги, отдать квартиру — или же он вообще ничего не должен.
Еще больше публикаций теперь можно найти на моем телеграм-канале «Юрист объясняет». Буду рад видеть вас среди его подписчиков!
Что случилось?
Гражданин Б. подбирал себе квартиру и нашел подходящий вариант на вторичке. С продавцом они подписали документ, который назвали между собой «предварительным договором». В нем уже была указана стоимость квартиры, и стороны договорились, что позже подпишут основной договор.
По условиям этого «предварительного» договора Б. должен был оплатить квартиру сразу — и он действительно перечислил продавцу 2,6 млн рублей. Позже продавец уладит свои дела, выедет из квартиры, и они заключат основной договор.
Но когда настал момент заключать основной договор, продавец сообщил, что передумал продавать жилье. И, что примечательно, деньги возвращать он тоже отказался.
Б. обратился в суд: потребовал признать подписанный договор основным и признать за собой право собственности на квартиру.
Что решили суды?
Суд первой инстанции, впрочем, его не поддержал: судья указал, что договор — предварительный, который содержит условие о том, что основной договор будет заключен позже. Значит, собственником Б. стать не может, пока не будет подписан основной договор. При этом факт оплаты никакой роли не играет.
Доводы Б. о том, что он неоднократно предлагал заключить основной договор, суд отклонил — доказательств, что он направлял предложения, у него не было.
Апелляция и кассация полностью поддержали первую инстанцию: раз основной договор не подписан — значит, нет и перехода права собственности. Надо заключать основной договор.
Что сказал Верховный суд?
Если покупатель обязан сразу заплатить полную стоимость квартиры, и он это сделал, то такой договор по своей природе не считается предварительным. Это полноценный договор купли-продажи с отсрочкой передачи жилья, и применять к нему нормы о предварительных договорах нельзя.
Следовательно, продавец нарушил обязанность передать квартиру покупателю. Дело направили на новое рассмотрение (Определение ВС РФ N 20-КГ23-10-К5).
При повторном рассмотрении суд полностью удовлетворил требования Б. и признал его собственником квартиры. Продавцу предписали освободить квартиру.
Передумавший продавец попытался оспорить решение, но в итоге стороны пришли к мировому соглашению (Определение Верховного суда Республики Дагестан N 33-1823/2024).
**********
P.S. Еще больше публикаций теперь можно найти на моем телеграм-канале «Юрист объясняет». Буду рад видеть вас среди его подписчиков!
**********
