Последнее время, юридическую практику, по спорам, связанным с оспариванием сделок по покупки недвижимости на вторичном рынке - сильно "штормит".
И виной тому, громкое дело Ларисы Долиной, которое уже дошло до Верховного Суда. По информации из открытых источников, знаменитая певица Лариса Долина стала жертвой мошенников, результатом чего стала утрата ей квартиры и, последующие споры, в отношении этой недвижимости. Суд первой, апелляционной, а затем и кассационной инстанции встал на сторону Ларисы Долиной и постановил своим решением вернуть ей проданную квартиру. Дело, в настоящий момент, по жалобе покупательницы Полины Лурье, передано в Верховный Суд, в котором 16 декабря состоится судебное разбирательство. Учитывая процессуальные возможности Верховного Суда, его решение, по поданной жалобе, скорее всего, станет "формирующим практику для нижестоящих судов".
Но пока эта практика ещё не сформирована, а законодатели думают как лучше "обезопасить" стороны сделок по недвижимости, и тут, наиболее реальными выглядят две инициативы: первая, о том, что при оспаривании сделок вытекающих из купли-продажи недвижимости, заинтересованная сторона должна будет внести депозит на счёт суда в размере выплаченной суммы по договору; вторая инициатива, предлагает не погашать запись о собственнике до тех пор, пока не будет выплачена вся сумма, полученная по договору. Как видно, и первая и вторая инициатива направлена на соблюдение прав всех строн по сделке, ведь сейчас, суд, принимая решение о возврате квартиры, никак реально повлиять на возврат денег полученных по сделке не может. Вопрос взыскания полностью ложится на плечи человека, который проиграл спор и вынужден вернуть квартиру, так ещё ему и грозит остаться без денег.
Жизнь продолжается и заключаются новые сделки, так на что же обратить внимание?
1) Правоустанавливающие документы. Показывают, каким образом собственник приобрёл недвижимость. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации, договор дарения или судебное решение.
2) Правоподтверждающие документы. Это выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Выписка из ЕГРН подтверждает, что право собственности зарегистрировано должным образом. Выписка из ЕГРН — не старше 30 дней. В ней должны совпадать данные собственников с теми, что указаны в паспорте.
3) Согласие супруга / супруги. Если квартира была приобретена в браке — она считается совместной собственностью супругов, вне зависимости на кого из супругов она была оформлена. Согласие должно быть нотариально заверено, даже если в ЕГРН указан только один собственник. Если квартира была приобретена до брака, то в обязательном порядке необходимо получить нотариально заверенное заявление о том, что на дату приобретения недвижимости в зарегистрированном браке не состоял (а).
4) Дееспособность продавца. Справка из ПНД и Наркологического диспансера.
5) Согласие органов опеки. Если среди собственников есть несовершеннолетний.
6) Справка об остатке средств маткапитала. Соглашение о выделение долей. Если недвижимость приобреталась за счёт средств маткапитала.
7) Техпаспорт БТИ. Законность перепланировок, соответствие фактического объёма помещения задокументированному.
8) Наличие договоров с ресурсоснабжающими организациями. Договор на электроэнергию, водоснабжение, водоотведение, ГАЗ, вывоз ТБО, отопление, Интернет, телефон.
9) Единый жилищный документ. Справка об отсутствии задолженности за ЖКХ. Справка об отсутствии задолженности по взносам на капремонт. Справка об отсутствии зарегистрированных лиц.
10) Справочно. Получаем данные с портала Федресурс и Кадарбитр об отсутствии процедуры банкротства.
Когда и если в суде придётся доказывать, что вы являетесь добросовестным приобретателем, то полученные от продавца документы, помогут доказать как волю продавца на отчуждение имущества, так и проявленную вами "должную осмотрительность".