За последние три года на Юге России, и в особенности в Краснодарском крае, сформировался устойчивый тренд на так называемую «деприватизацию» земельных участков - массовое оспаривание законности их перехода в частную собственность с последующим изъятием в пользу государства. При этом, кроме "изъятия" земли требуют также и сноса расположенных на ней объектов недвижимости (как самовольных построек).
Наиболее резонансные дела последнего времени наглядно иллюстрируют масштаб этого процесса:
- Туапсинский район, пос. Шепси (ЗАО «Пансионат Шепси»). По иску прокуратуры суд признал ничтожной многолетнюю цепочку сделок с землей, изначально предназначенной для санаторно-курортного лечения. В результате новым владельцам грозит утрата прав на 46 земельных участков и снос 157 объектов недвижимости.
- Туапсинский район, с. Ольгинка. Аналогичная ситуация сложилась вокруг имущества ЗАО «Пансионат Ольгинка», где оспорены договоры в отношении 42 участков, а также коттеджного посёлка «Буревестник», приватизированного ещё в 2004 году. Суд постановил изъять 65 участков и снести все постройки.
- Новороссийск. Суд удовлетворил иск прокуратуры о возврате в государственную собственность земельных участков, расположенных в береговой полосе Черного моря, сославшись на прямой законодательный запрет на их нахождение в частных руках.
Общественный резонанс вокруг этой темы – очень большой, ведь чаще всего собственности лишаются обычные граждане, у которых помимо изъятия земли требуют сноса расположенных на ней объектов недвижимости.
Об этом неоднократно в СМИ, например, здесь, здесь, здесь и здесь.
Мой опыт ведения дел против прокуратуры по изъятию земли и анализ практики ВС РФ показывают, что ключевыми, работающими аргументами защиты являются следующие.
1. Требуйте применения срока исковой давности - это главный аргумент.
Верховный Суд неоднократно указывает, что требования об истребовании имущества (виндикация) или признании сделок недействительными - это имущественные требования, на которые распространяется общий трехгодичный срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ).
- Что делать на практике: заявить в суде о пропуске срока исковой давности. Ссылайтесь на позицию ВС РФ: течение срока начинается не когда угодно, а с момента, когда уполномоченный государственный орган (например, департамент имущественных отношений субъекта РФ) узнал или должен был узнать о выбытии участка из госсобственности. Часто эти сделки совершались 10-15 лет назад, что делает иск явно «запоздалым».
- Прокуратуры и суды могут квалифицировать такие иски как защиту неимущественных прав и нематериальных благ (на благоприятную среду), чтобы обойти исковую давность. ВС РФ это последовательно отвергает.
2. Настаивайте на признании вас добросовестным приобретателем
Это второй по силе аргумент. Если вы купили участок возмездно, а право продавца было подтверждено государственной регистрацией и данными ЕГРН, вы, скорее всего, будете являться добросовестным приобретателем (ст. 302 ГК РФ).
- Что делать на практике: представить суду все доказательства возмездности покупки (договор, платежные документы), «официальных данных» из ЕГРН, на которые вы разумно полагались и осуществления иных действий, свидетельствующих о вашей разумности и осмотрительности.
3. Оспаривайте квалификацию «правового статуса» земли и факты, на которые ссылается прокурор
Прокуратура часто строит иск на «устаревших» или «неточных» нормативно-правовых актах. Что я имею в виду?
- Правовой статус земель: С 2013 года лечебно-оздоровительные местности и курорты не относятся к землям особо охраняемых природных территорий (ООПТ). Требуйте применения действующего законодательства (ФЗ № 469-ФЗ). Нахождение в прибрежной зоне и в зоне округа санитарной охраны лечебно-оздоровительной местности или курорта не означает автоматического изъятия из оборота.
- Факт расположения в границах зоны: если прокурор ссылается на особый режим (например, округа санитарной охраны), он обязан доказать, что ваш участок находится в его границах. Как показывает практика Арбитражного суда Краснодарского края, «старые» постановления (как Постановление Совета Министров РСФСР № 406 от 1988 г.) часто не содержат точных координат.
- Что делать на практике: заявите ходатайство о назначении землеустроительной экспертизы для установления реального расположения вашего участка в границах зоны округа санитарной охраны лечебно-оздоровительной местности или курорта, а также относительно того, в какой конкретной зоне – первой, второй или третьей?
Если у вас возникли вопросы по вашей конкретной ситуации и стратегии защиты, вы можете связаться со мной для консультации.
Сайт - https://ushakovlaw.ru/
Телеграмм канал - https://t.me/zemlya_ushakov
Тел: + 7 (928) 248 16 96
