Покупка земли в Краснодарском крае - это инвестиция в будущее, которая при "поверхностности" и небрежности может обернуться судебными тяжбами и финансовыми потерями. Как показывает практика, люди, которые попали в подобную ситуацию либо земельный участок при покупке вообще не проверяли, либо ограничились проверкой стандартной выписки из ЕГРН. Но этот документ, можно сказать, лишь "верхушка айсберга".
Земельное законодательство в России вообще само по себе очень сложное, иногда противоречивое, иногда "пробельное". Оно "переплетается" с гражданским и градостроительным законодательством. Но в Краснодарском крае, оно особенно сложное.
На основе судебной практики 2025 года я собрал ключевые риски, с которыми сталкиваются покупатели в Краснодаре и Краснодарском крае.
Риск №1: Запрет на строительство из-за территориальной зоны.
Проблема: в выписке ЕГРН указан вид разрешённого использования (ВРИ), например, «для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)». Однако реальные возможности использования определяет градостроительный регламент Правил землепользования и застройки населённого пункта в зависимости от установленной территориальной зоны, отраженной на карте градостроительного зонирования.
- Пример: участок с ВРИ «для ИЖС» может находиться в лесопарковой или рекреационной зоне по ПЗЗ, где любое строительство запрещено.
- Что сделать: перед покупкой обязательно сверьтесь с ПЗЗ муниципального образования, в границах которого расположен планируемый к покупке земельный участок. Все участки в населённых пунктах края отнесены к конкретным зонам, и именно градрегламент конкретной зоны определяет возможность застройки.
Риск №2: Противоречие между территориальной и функциональной зонами
Проблема: даже если территориальная зона и ее град.регламент по ПЗЗ разрешают строительство, администрация может отказать в "согласовании строительства" из-за функциональной зоны, установленной Генеральным планом (Генплан) муниципалитета.
- Пример: участок находится в зоне Ж1 (для ИЖС) по ПЗЗ, но в Генплане эта территория обозначена как зона перспективного развития транспортной инфраструктуры или лесопарковая зона. В 95% случаев муниципалитеты Краснодарского края отказывают в выдаче разрешения на строительство на этом основании (и, хотя это является незаконным, на судебное разбирательство может уйти много времени, поэтому я всегда выделяю это обстоятельства в качестве риска)
- Что делать: необходимо проверить карту функциональных зон генерального плана и удостоверить в том, что функциональная зона земельного участка не запрещает строительство объектов.
Риск №3: Участок запланирован под объект публичного значения
Проблема: на планируемом земельном участке в будущем по Генплану или документации по планировке территории (ППТ и ПМТ) может быть запланирован детский сад, школа, дорога или поликлиника. Эти объекты отмечены в генплане на картах объектов местного значения, а также в ДПТ.
- Чем грозит:
- Отказ в согласовании строительства вашего дома, так как он не соответствует запланированному "публичному" объекту.
- Будущее изъятие земли для государственных или муниципальных нужд. - Решение: анализ карт Генплана, документации по планировке территории, запрос градостроительного плана земельного участка на предмет планируемых объектов федерального, регионального и местного значения.
Риск №4: Участок исключён из границ населённого пункта
Проблема: категория «земли населённых пунктов» в выписке из ЕГРН может не соответствовать действительности. Юридически границы определяет карта границ населённых пунктов, содержащаяся в Генплане, а не сведения ЕГРН.
- Почему этот риск особенно актуален в Краснодарском крае: с 2022 года в крае идёт активная работа по переводу земель, ранее включённых в населённые пункты, обратно в земли сельскохозяйственного назначения или лесного фонда, где застройка запрещена.
- Реальный случай из практики: участок в с. Ольгинка (Туапсинский район Краснодарского края) был включён в границы населённого пункта в 2014 г. В 2019 г. суд по иску Рослесхоза признал недействующим этот Генплан, и участок юридически «вернулся» в состав земель лесного фонда, где любое строительство запрещено.
Риск №5: Планируемые изменения генерального плана.
Проблема: при определении возможности застройки земельного участка необходимо исходить из текущего правового режима. Это текущая территориальная зона, в границах которого расположен земельный участок.
Однако, муниципалитеты Краснодарского края исходят из другой логики. Например, если планируются изменения в генеральном плане, и эти изменения затрагивают планируемый к покупке земельный участок (изменяется функциональная зона или происходит исключение из границ населенного пункта), то очень высок риск, что после покупки участка откажут в строительстве (даже если изменения не успеют утвердить).
- Почему этот риск особенно актуален в Краснодарском крае: в последнее время в крае ведется активная работа по изменению документов территориального планирования, связанная с потребностью в "наведении порядка" в градостроительной сфере. Поэтому никогда не знаешь, что с участком будет завтра.
- Реальный случай из практики: участок в станице Натухаевская г. Новороссийск находился в зоне ИЖС и по генплану, и по ПЗЗ. Несмотря на это, планировался к исключению из границ населенного пункта в земли сельхозназначения. И хотя на момент подачи уведомления о планируемом строительстве, правовой режим земельного участка допускал строительство дома, администрация отказала в его согласовании.
Сайт - https://ushakovlaw.ru/
Телеграмм канал - https://t.me/zemlya_ushakov
Тел: + 7 (928) 248 16 96
