Привет! Риелтор Владимир Шмелев на связи. Сегодня разберём одну из самых частых в моей практике ситуаций - переоформление недвижимости внутри семьи. Дело это важное, эмоциональное и, давайте честно, иногда хлопотное. Но если всё сделать правильно и спокойно, можно избежать множества проблем в будущем.
Давайте по полочкам.
✅Зачем это вообще нужно?
🔵Причин много: от банальной и благородной (подарить квартиру детям или внуку) до чисто практических (защита имущества от возможных рисков, ипотечных или долговых). Часто родители переводят жильё на детей, чтобы избежать проблем с наследованием. Иногда нужно «разделить» доли между супругами. Мотивация разная, а алгоритм и последствия - общие.
❗️Главный совет №1: перед тем как что-то делать, обязательно посоветуйтесь с хорошим риелтором, который специализируется на семейных сделках.
✅Три главных способа (и чем они отличаются)
1️⃣ Дарение
Самый популярный способ среди близких родственников (родители-дети, бабушки-внуки, полнородные братья-сёстры, супруги).
Вы составляете дарственную (дарственный договор) и регистрируете её в Росреестре. Важно знать, что с 2025 дарственные могут быть оформлены только у нотариуса. Стоимость услуги от 30 000.
🔵Плюсы:
* Быстро и просто.
* Нет налога для близких родственников (освобождены от НДФЛ 13%).
* Получатель становится единоличным собственником. Это его личная собственность, даже если он в браке (если не вложат общие деньги в улучшение).
🔵Минусы:
* Безвозвратность. Это самый главный минус. Подарили - всё, назад не забрать, даже если отношения испортятся.
* Риск для дарителя. Вы лишаетесь права собственности. Убедитесь в абсолютном доверии.
🔵Важно:Если даритель и одаряемый не близкие родственники (например, дядя племяннику, свекровь невестке), то с полученной в дар недвижимости надо заплатить НДФЛ 13% от её кадастровой стоимости.
2️⃣ Купля-продажа
Да-да, даже внутри семьи. Часто это не реальная продажа, а формальность.
Составляете договор купли-продажи, указываете цену, регистрируете сделку. ОБЯЗАТЕЛЬНО производите перевод безналичным способом для подтверждения оплаты.
🔵Плюсы:
* Больше контроля. Можно прописать рассрочку, условия.
* Для сторонних органов (тех же банков или судов) это выглядит как обычная рыночная сделка.
🔵Минусы:
* Налог. Если вы владели квартирой менее 3/5 лет (срок зависит от ситуации) и продали её, даже сыну, у вас возникает доход. От этого дохода нужно заплатить тот самый НДФЛ 13%. Но! Есть вычет в 1 млн рублей или можно уменьшить доход на сумму расходов на её покупку.
* У покупателя (ребёнка) могут быть вопросы, где он взял деньги, если сумма большая.
3️⃣Завещание
Не переоформление сейчас, а распоряжение на будущее.
У нотариуса составляется завещание.
🔵Плюсы:
* Вы остаётесь собственником до конца жизни. Никто не может вас выгнать или продать вашу же квартиру.
* Можно менять решение хоть каждый день. Сегодня завещал одному, завтра — другому.
🔵Минусы:
* Не избежать процедуры наследования (обращение к нотариусу, полгода ожидания, сбор документов, оплата госпошлины).
* Есть обязательные наследники (несовершеннолетние дети, нетрудоспособные супруг, родители, иждивенцы), которые имеют право на долю, даже если они не вписаны в завещание.
❗️Пошаговая инструкция (общий план)
1. Семейный совет. Обсудите всё со всеми заинтересованными. Даже если кажется, что это «наше общее дело». Непонимание рождает обиды и суды.
2. Консультация специалиста. Риелтор подскажет оптимальный способ, предупредит о подводных камнях, просчитает налоги. Экономия на этой консультации может стоить сотен тысяч в будущем.
3. Подготовка документов.
* Паспорта всех участников.
* Правоустанавливающие документы на квартиру.
* Выписка из ЕГРН.
* Документы, подтверждающие родство (для дарения/наследования): свидетельства о рождении, браке и т.д.
* Техпаспорт БТИ (может понадобиться).
* Нотариальное согласие супруга, если квартира приобреталась в браке (это общее совместное имущество, и на его отчуждение нужно согласие второго супруга!).
4. Оформление договора.
5. Регистрация перехода права. Подаёте договор и пакет документов в МФЦ (или напрямую в Росреестр). Через 5-14 дней получаете новую выписку из ЕГРН, где уже будет указан новый собственник.
6. Уведомление налоговой. Обычно Росреестр сам передаёт сведения, но о налоговых последствиях лучше позаботиться отдельно и вовремя.
⁉️Чего делать НЕЛЬЗЯ?
* Дарить/продавать «с условиями» (устными). «Я тебе подарю, но ты меня будешь содержать» - юридически ничтожно. Если есть условия - нужен договор ренты или пожизненного содержания с иждивением. Это серьёзно, и оформляется у нотариуса.
* Лишать себя единственного жилья. Особенно это касается пожилых людей. Подумайте о завещании или ренте.
* Действовать в тайне от других членов семьи. Это почти гарантированный будущий конфликт.
* Экономить на консультации. Семейные споры о недвижимости - одни из самых долгих, дорогих и душераздирающих.
⚡️Любое переоформление - это важное юридическое и финансовое решение. Взвесьте все «за» и «против», выберите способ, который минимизирует риски для всех, особенно для старшего поколения. И пусть ваша семейная недвижимость приносит только мир и радость!
Удачи в сделках! Ваш риелтор Владимир Шмелев.
#переоформлениенедвижимости #дарственная #купляпродажа #недвижимостьвсемье #риелторсоветует #сделкиснедвижимостью #дарениеквартиры #родителиидети #наследство #Росреестр #МФЦ #налогинедвижимость #советыотриелтора #риелтормосква