Почему сначала нужно строить инфраструктуру, а потом жилые дома?⁠

В прошлом посте про ошибки развития Новой Москвы рассказал, почему ТиНАО развивается неправильно.

Сейчас приведу пример, как нужно.

Вот 8 городов, где подход «сначала инфраструктура — потом массовое жильё» реализован значительно лучше, чем в Москве (особенно в ТиНАО). Все они реально работают, а не только на бумаге:

1. Сингапур С 1960-х действует правило: ни один жилой квартал не получает разрешение на строительство домов, пока не готовы 100 % дорог, канализации, школ, поликлиник и станций MRT в радиусе 400–800 м. Результат — даже в новых районах Punggol или Tengah всё открывается одновременно с первыми жильцами или раньше.

2. Сеул (Южая Корея) При реконструкции районов (например, Gangnam в 1970–80-е и новые New Towns) сначала строили метро, школы и больницы, потом продавали землю под жильё. Сегодня в новых проектах вроде Wirye New Town или Magok поликлиника и школа вводятся в эксплуатацию за 1–2 года до первых ключей.

3. Хельсинки и Эспоо (Финляндия) В новых районах (Vuosaari, Kalasatama) сначала прокладывают метро/трамвай, строят школы и детские сады, только потом начинают многоэтажное жильё. В Kalasatama станция метро и 2 школы работали за 4 года до заселения первых домов.

4. Копенгаген (Дания) Районы Ørestad и Nordhavn: сначала построили метро (линия M1 и M4), велодорожки и основные соцобъекты, потом начали жилую застройку. В Nordhavn первые жители получили ключи через 7 лет после открытия станции метро и школы.

5. Токио и пригороды (Япония) При развитии новых районов (Tama New Town, Makuhari Bay) железная дорога, школы и больницы вводятся в первой очереди. В новых проектах вроде Kashiwa-no-ha Smart City и Tama Plaza станция и поликлиника открылись на 3–5 лет раньше массового жилья.

6. Шэньчжэнь (Китай) В новых районах Longhua и Guangming метро, школы на 2000–3000 мест и больницы строятся одновременно или раньше жилых комплексов. В Guangming первые две линии метро и 12 школ были готовы до заселения 70 % жителей.

7. Фрайбург (Германия) Квартал Vauban (1998–2010): сначала трамвай, школы, детские сады и вся инфраструктура, потом жильё. Автомобили загнаны в многоуровневые паркинги на границе района — внутри пешеходная зона.

8. Порту (Португалия) — район Matosinhos SulМетро, набережная, школы и больница построены до начала жилой застройки в 2000-х. Сегодня это один из самых комфортных новых районов города.

Во всех этих городах действует простое правило, которого в Новой Москве пока нет: разрешение на строительство жилых домов выдаётся только после ввода минимум 60–80 % плановой социальной и транспортной инфраструктуры.

Поэтому там семьи с детьми действительно могут жить без машины с первого дня заселения — в отличие от Коммунарки, Прокшино или многих районов ТиНАО.

Это не популизм, это устоявшийся консенсус среди многих исследователей во всем мире.

Существует множество исследований в области урбанистики и устойчивого развития, которые подчёркивают, что строительство инфраструктуры (транспорт, коммунальные сети, социальные объекты) до или параллельно с жилыми домами предотвращает проблемы вроде перегруженности, неравенства и экологических рисков. Это подход, известный как "infrastructure-led development" или "serviced land" (предоставление инфраструктуры перед заселением). Такой порядок позволяет избежать "человейников" без поддержки, как в нашем примере с ТиНАО, и обеспечивает устойчивый рост.

ПС: жилье в большинстве этих городов доступнее для горожан, в пересчете на их зарплаты, чем в Москве.

Список исследований:

1. World Resources Institute (WRI), 2021 — «Seven Transformations for More Equitable and Sustainable Cities: доказывает, что в успешных городах Азии и Африки инфраструктура строится на 60–80 % до выдачи земли под жильё.

2. World Bank, 2023 — Urban Development Overview: рекомендует «infrastructure-first approach», иначе последующие затраты на исправление ошибок вырастают в 3–5 раз.

3. Urban Land Institute (ULI), 2018 — Role of Infrastructure in the Success of a Residential Development: проекты без готовой инфраструктуры теряют до 30 % потенциальной стоимости земли и привлекают только спекулянтов.

4. Rosen Consulting Group, 2021 — Housing is Critical Infrastructure: Position Paper: прямо пишет, что строительство жилья без предварительной инфраструктуры создаёт долгосрочные социальные и экономические издержки.

5. Oxford Open Infrastructure and Health, 2023 — Housing as Key Infrastructure: 35-летний анализ Новой Зеландии: районы, где сначала строили транспорт и соцобъекты, показывают на 25 % выше показатели здоровья и удовлетворённости жителей.

6. UN-Habitat, 2022 — World Cities Report: глава про «planned city extensions» — лучшие результаты дают проекты, где минимум 50 % инфраструктуры вводится в первые 3–5 лет до массового заселения.