Рассказываем‚ как определить рыночную стоимость квартиры перед продажей и покупкой и почему это важно для всех участников сделки.
Что такое реальная стоимость квартиры
Реальная стоимость квартиры (она же рыночная стоимость) — это наиболее вероятная цена, за которую можно продать объект недвижимости на открытом рынке. При этом важно, чтобы и покупатель, и продавец действовали добросовестно и на цену сделки не влияли чрезвычайные обстоятельства. Вот основные критерии:
продавец не обязан продавать жилье, а покупатель не должен его приобрести;
стороны хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
квартира представлена на открытом рынке — например, на ресурсах с объявлениями о продаже жилья;
нет принуждения к совершению сделки купли-продажи квартиры;
цена сделки соответствует рыночной;
покупку жилья оплачивают деньгами.
Из чего складывается реальная рыночная цена недвижимости
На рыночную цену влияет совокупность многих факторов. Перечислим основные.
Местоположение: город, район, транспортная доступность, расстояние до ближайшей станции метро и центра города влияют на стоимость объекта.
Тип дома: например, жилье может быть панельным, монолитным или кирпичным (как правило, монолитные и кирпичные дома стоят дороже).
Год постройки: обычно квартиры в новостройках стоят дороже, чем на вторичном рынке, но итоговая стоимость зависит от индивидуальных характеристик конкретного объекта.
Площадь и планировка квартиры: чем больше площадь и качественнее планировка, тем дороже жилье.
Этаж: обычно квартиры на первом и последнем этажах стоят дешевле, особенно на вторичном рынке.
Вид из окна: если из окна квартиры открывается вид на достопримечательности или красивую природу, то она стоит дороже, чем жилье с видом на двор или соседний дом.
Состояние ремонта и инженерных систем: чем лучше ремонт и качество коммуникаций и проводки в квартире, тем она дороже.
Юридическая чистота: например, продать объект без долгов за ЖКХ или арестов проще, быстрее и без скидок.
Рыночные условия: цены на жилье зависят от распределения спроса и предложения на рынке, ставок по рыночной ипотеке и условий по льготным ипотечным программам.
Инфраструктура: если рядом с домом есть хорошие супермаркеты, магазины, школы, детские сады, то это также поможет продать квартиру дороже.
Состояние подъезда: чем чище подъезд, новее лифты и лучше ремонт подъезда, тем дороже квартира на вторичке.
Количество собственников и зарегистрированных лиц: если среди собственников жилья есть несовершеннолетние, то это рисковый объект, и он может быть дешевле.
Если вы планируете купить жилье в ипотеку, то перед оформлением важно проверить свой кредитный рейтинг.
Узнать долговую нагрузку, балл кредитного рейтинга, шансы на получение кредита или ипотеки, а также потенциальную сумму, которую одобрит банк, можно с помощью бесплатного сервиса Сравни «Кредитный рейтинг».
Зачем нужна правильная оценка стоимости недвижимости
Правильная оценка рыночной стоимости важна не только для продавца, но и для покупателя, банка (при ипотеке) и государственных органов.
Рыночная оценка позволит продавцу назначить справедливую цену за объект, а покупателю не переплатить и сравнить объект с другими аналогичными и выбрать окончательный вариант.
Банкам нужна рыночная стоимость квартиры для оценки залога при ипотеке. Также ее учитывают суды в спорных ситуациях и налоговая для расчета платежей.
❗ Не стоит соглашаться на намеренное завышение или занижение цены в договоре. В спорных ситуациях суд может признать сделку недействительной, и тогда покупатель сможет вернуть только ту сумму, которая указана в договоре. Также суд может признать покупателя недобросовестным, так как он сознательно согласился на некорректную стоимость квартиры в договоре.
Разберем примеры. Если выставить квартиру по некорректной цене, которая сильно отличается от рыночной, то можно столкнуться со следующими последствиями.
1. В случае завышения цены
Дмитрий хочет продать свою квартиру и выставил ее на сайте с объявлениями за 15 миллионов ₽, так как увидел пост своего соседа снизу с аналогичной квартирой по такой цене. Однако, судя по закрытым сделкам, по похожим объектам в его городе стоимость ниже: около 12–13 миллионов ₽. После проверки Дмитрий снизил цену и нашел покупателя в течение двух недель. До изменения цены объявление висело около месяца.
Оформить страхование недвижимости можно на Сравни.
Сервис поможет сопоставить цены страховых компаний и выбрать лучшую. В среднем благодаря Сравни получается сэкономить на страховке до 4000 ₽.
2. В случае занижения цены
Алина хочет продать свою квартиру. Она — единственный собственник жилья, у квартиры нет обременений, и никто в ней не зарегистрирован.
Алина увидела объявление на похожий объект за 9,5 миллиона ₽ и выставила свой за столько же. Однако проверка профессионального оценщика показала, что ее жилье стоит дороже. Другая похожая квартира оказалась дешевле, так как ее долей владеет несовершеннолетний, а это — юридические риски.
Так как по сделке с квартирой Алины нет таких рисков, она стоит дороже — около 11 миллионов ₽. Так оценщик помог ей получить большую сумму за свое жилье и быстрее найти клиента, так как слишком заниженная цена тоже отпугивает покупателей — они думают, что с квартирой что-то не так, и проходят мимо.
Как рассчитать реальную рыночную стоимость квартиры: пошаговая инструкция
Существует несколько способов оценки жилья. Привели их ниже.
1. Просмотр аналогичных объявлений
Для начала можно оценить около 20–40 объявлений с похожими объектами. Важно исключить слишком дешевые, так как они могут быть с юридическими рисками, и слишком дорогие, так как это нереалистичные цены, часто связанные с неоправданным желанием продавца.
Иногда цена может быть выше рынка, если конкретное жилье уникально и чем-то выделяется среди других аналогичных предложений. Например, если собственники квартиры провели перепланировку, которая сделала ее более комфортной для проживания.
2. Использование специальных сервисов оценки недвижимости
Некоторые сервисы помогают оценить стоимость жилья с учетом цены уже закрытых сделок по похожим объектам. Например, сервис «Домклик» использует данные о закрытых сделках за последний год для оценки стоимости.
Такая же функция есть на «Авито». Сервис учитывает уже заключенные сделки и актуальные объявления.
3. Обращение за профессиональной оценкой
Существуют профессиональные оценщики и юристы, которые самостоятельно проводят оценку жилья с учетом всех характеристик. Проводить процедуру могут только профессиональные независимые оценщики, имеющие соответствующую лицензию, квалификацию и опыт.
Найти компанию, которая установит рыночную стоимость квартиры, можно с помощью Сравни. Мы покажем условия и цены разных организаций, среди которых можно выбрать наиболее подходящую.
Когда за расчетом стоит обращаться к профессионалам
Обратиться к профессионалу можно в любой ситуации. Наиболее удобно это в спорных обстоятельствах. Например, если:
- есть юридические особенности: например, несовершеннолетние собственники, долги за ЖКХ или жилье в залоге у банка по ипотеке;
- определить рыночную стоимость нужно для судебных разбирательств, банка или налоговых расчетов;
- квартира нестандартная: например, продаются апартаменты или доля.
Последнее в 2025 году заседание ЦБ по ключевой ставке состоится 19 декабря. Решение регулятора повлияет на проценты по рыночной ипотеке. Подписывайтесь на телеграм-канал Сравни, чтобы первыми узнать новую ключевую ставку.
Какие факторы влияют на стоимость недвижимости
На стоимость жилья влияют различные факторы и характеристики. Приведем основные.
- Год постройки: обычно новостройки дороже, чем квартиры на вторичном рынке.
- Этаж: квартиры на первом этаже, как правило, дешевле на 15–20%.
- Расположение: в больших городах и в столице жилье дороже, чем в регионах и малонаселенных пунктах.
- Близость к центру: чем дальше квартира от центра города, тем она дешевле (однако цена также зависит от конкретного района, объекта и комплекса).
- Состояние подъезда: чем чище подъезд, новее лифты и лучше ремонт подъезда, тем дороже квартира на вторичке.
- Количество собственников и зарегистрированных лиц: если среди собственников жилья есть несовершеннолетние, то это рисковый объект, и он может стоить дешевле.
С июня 2025 года Центробанк перешел к циклу снижения и опустил «ключ» с 21% до 16,5%. Для тех, кто оформил кредит или ипотеку в период более высокой ключевой ставки, стало выгодно рефинансирование, отмечает менеджер продукта «Ипотека» в Сравни Екатерина Сташкова. Рекомендуем перекредитоваться, если не прошла первая половина срока кредита — именно в этот период оплачивается большая часть процентов.
Оформить кредит для рефинансирования можно на Сравни.
Покажем предложения разных банков, среди которых можно выбрать наиболее подходящее, чтобы получить кредит на рефинансирование или другие цели.
Что еще почитать и посмотреть по теме
Советуем прочитать статьи о недвижимости в журнале Сравни, которые помогут лучше разобраться в вопросе, грамотнее принимать решение о покупке или продаже жилья и правильно оформить сделку.
Что такое кадастровая оценка и зачем она нужна
Кадастровая стоимость — это оценка, которую государство присваивает объекту недвижимости. Это нужно для:
- расчета налога на имущество;
- определения минимальной налоговой базы при продаже;
- расчета госпошлин.
Оплатить налог на имущество за 2024 год нужно было до 1 декабря 2025 года.
Если не успели, то начисляются пени. В статье «Как заплатить налог на имущество до 1 декабря 2025 года» рассказали, как заплатить налог.
Кадастровая и рыночная стоимость: сравнение
Рассмотрим в таблице отличия кадастровой стоимости от рыночной.
Рыночная и кадастровая стоимость: отличия
Параметры сравнения Кадастровая стоимость Рыночная стоимость Кто определяет Государство Продавец с помощью сервисов или профессиональный оценщик Цель определения Расчет налогов и госпошлин Покупка, продажа или оформление залога при ипотеке Как часто меняется Срок действия кадастровой стоимости: от двух до пяти лет Постоянно, в зависимости от ситуации на рынке недвижимости
Как не переплатить при покупке жилья — советы покупателям
Чтобы не переплатить за объект недвижимости, рекомендуем:
- посмотреть 20–40 объявлений на похожие объекты недвижимости и сравнить цены;
- проверить стоимость через сервисы оценки недвижимости, которые учитывают цены на жилье по закрытым сделкам;
- обратиться к юристу по недвижимости, который поможет не только проанализировать цену, но и проверить юридическую чистоту объекта.
Как найти хорошего юриста по недвижимости для покупки или продажи жилья
Читать по теме
Вопросы и ответы о рыночной стоимости жилья
Кто определяет рыночную стоимость жилья, а кто — кадастровую?
Рыночную стоимость определяет продавец, а кадастровую — государство.
Можно ли продать объект дороже рыночной цены?
Такая возможность есть, если объект имеет какую-то уникальность, которая отличает его от других аналогичных. Например, узаконенная перепланировка, которая сделала жилье комфортнее.
Вывод
Корректная рыночная стоимость жилья помогает продавцу получить справедливые деньги за свою квартиру, а покупателю — не переплатить за нее. Также важно указать реальную рыночную стоимость в договоре: иначе в случае спорных ситуаций в суде сделку могут признать недействительной, и покупатель получит назад ту сумму, которая указана в документе, а не ту, которую фактически заплатил.
Если есть накопления, но вы пока решили отложить покупку жилья — например, до снижения рыночных ставок, — деньги лучше перечислить на вклад, чтобы они не лежали без дела. Несмотря на снижение ключевой ставки, проценты по вкладам остаются выгодными. На Сравни можно подобрать вклад с наиболее высокой ставкой.
Читайте также:
Подпишитесь на наш канал, если статья была полезной
