Рынок недвижимости переживает не лучшие времена в плане безопасности. Количество мошеннических схем растёт, а способы обмана становятся всё изощрённее: подставные покупатели, подделанные доверенности, кража цифровой личности, сделки от имени пожилых и одиноких граждан.
И Госдума предложила новый механизм защиты — самозапрет на продажу недвижимости, который можно будет установить через портал «Госуслуги».
Звучит как то самое «цифровое спасение», которого давно ждут? Давайте разберёмся, как это работает, кому поможет, а кто рискует остаться без сделки в нужный момент.
1. Что такое самозапрет и как он будет работать
Суть проста: гражданин сам устанавливает запрет на любые регистрационные действия с принадлежащей ему недвижимостью.
Это значит:
нельзя продать квартиру;
нельзя подарить;
нельзя оформить доверенность на сделку;
нельзя заложить или провести регистрацию иных прав.
По сути — это цифровой блок на объект.
💬 Установить запрет можно будет через «Госуслуги».
После этого в Росреестре появится отметка: «Регистрационные действия невозможны».
Чтобы снять запрет, человеку нужно будет пройти дополнительные проверки. Вероятно, это:
— подтверждение личности,
— усиленная электронная подпись,
— двухфакторная аутентификация.
Пока механизм обсуждается, но идея понятна: защита от мошенничества на раннем этапе.
2. Зачем ввели такую инициативу
В России фиксируется рост преступлений в сфере недвижимости — особенно с участием:
пожилых граждан,
людей с зависимыми состояниями,
одиноких собственников,
тех, кто активно пользуется цифровыми сервисами, но недостаточно защищён.
Основные схемы:
подделка документов,
использование утраченных паспортов,
подмена SIM-карт,
атаки на личный кабинет «Госуслуг»,
оформление доверенностей по фальшивым медсправкам.
Из-за взлома смартфона или кражи личных данных человек может лишиться квартиры, даже не подозревая о сделке.
Самозапрет защищает сразу от всех этих рисков: никаких регистрационных действий без прямого участия собственника.
3. Планируется и второй механизм — доверенное лицо
Вместе с самозапретом обсуждается ещё одно решение: участие доверенного лица в сделках с недвижимостью.
Как это должно работать:
собственник заранее назначает доверенного человека;
сделки с его недвижимостью будут возможны только при подтверждении этим лицом;
даже если мошенник получит доступ к документам, провести сделку он не сможет.
По сути — «второй фактор», но человеческий.
Это особенно актуально для:
пожилых людей,
собственников с ограниченными возможностями,
тех, кто часто путешествует и боится дистанционного вмешательства,
граждан, у которых есть сомнения в безопасности своего цифрового профиля.
4. Какие плюсы даёт самозапрет
✔ Защита от подделки доверенностей
Даже если мошенник «пройдёт» нотариуса или подделает подпись, Росреестр просто не зарегистрирует сделку.
✔ Защита от взлома «Госуслуг»
Только блокировки мало — но механизм усложняет доступ к объекту.
✔ Контроль над сделками
Собственник сам решает, когда и при каких условиях открывать объект для регистрационных действий.
✔ Удобство
Не нужно ехать в МФЦ, писать заявления, разбираться с регистрацией приостановок.
5. Но есть и минусы
Любая защита — это ограничения.
Вот возможные риски:
❗ Человек может забыть, что включил запрет
Сделка будет сорвана, покупатель уйдёт, задаток придётся возвращать.
❗ Дополнительные проверки могут затянуть оформление
Это критично в сделках с короткими сроками — например, альтернативы.
❗ Мошенники могут манипулировать снятием запрета
Если украдут доступ к «Госуслугам» — могут попытаться снять блокировку.
Но механизм второго подтверждения снижает этот риск.
❗ Пожилым будет сложно управлять цифровыми ограничениями
Здесь как раз поможет доверенное лицо.
6. Как это повлияет на сделки в России
Я веду практику в недвижимости более 10 лет и вижу, что появление самозапрета может изменить рынок так же сильно, как появление ЕГРН или онлайн-регистрации.
Вот мои прогнозы:
🔹 Сделки станут медленнее
Дополнительные проверки — дополнительные этапы.
🔹 Брокеры и юристы будут проверять статус объекта ещё внимательнее
Придётся заранее уточнять наличие самозапрета при проверке ЕГРН.
🔹 Банки начнут требовать снятия запрета заранее
Для ипотеки — обязательное условие.
🔹 Пожилые граждане получат реальную защиту
Это снизит число мошеннических сделок.
🔹 Уменьшатся схемы с «короткими окнами»
Когда мошенники проводят сделку за два часа, пока собственник спит — это станет невозможным.
7. Что остаётся непрояснённым
Пока много открытых вопросов:
как быстро можно будет снять запрет?
какие проверки обязательны?
можно ли установить временный запрет — например, на неделю?
будет ли эта функция платной?
кто проверяет доверенное лицо?
Эти нюансы появятся при доработке законопроекта.
8. Что делать собственникам уже сейчас
Пока самозапрет не принят, но тренд очевиден: государство усиливает защиту сделок.
Вот что важно:
✔ Проверять безопасность «Госуслуг»:
двухфакторная авторизация, надёжный пароль, защита SIM-карты.
✔ Не подписывать доверенности без необходимости.
✔ Пожилым людям — назначить доверенное лицо заранее.
✔ Перед продажей — проверять свою квартиру в ЕГРН.
Итог: самозапрет — не панацея, но мощный инструмент безопасности
Инициатива Госдумы может существенно снизить количество мошеннических сделок. Она особенно нужна тем, кто не уверен в защите своих цифровых данных или опасается давления со стороны третьих лиц.
Но важно помнить: любой инструмент защиты работает только тогда, когда человек понимает, как им пользоваться.
О себе
Я — Галина Николаевна Субботина, юрист по недвижимости и коммерческим помещениям, эксперт в вопросах приватизации, регистрации прав и сопровождения сложных сделок.
Более 10 лет решаю вопросы клиентов, защищаю собственников от ошибок и рисков, помогаю безопасно проводить сделки с недвижимостью.
Контакты
Юрист Субботина Галина Николаевна
📞 Телефон: +7 (495) 414-12-99
📱 WhatsApp: wa.me/+79366161299
📧 Email: info@subbotina-pravo.ru
🌐 Сайт: subbotina-pravo.ru
📢 Telegram: @subbotina_pravo
🏢 Адрес: г. Москва, ул. Золоторожский Вал, д. 11, стр. 22, эт. 1, оф. 56