Добрый вечер, дамы и господа! С вами адвокат и налоговый консультант Сергей Ковальчук.
Друзья, при покупке (да и продаже) своего жилья, особое внимание уделяйте разрешению органа опеки (администрации органа местного самоуправления). Если установленные в нем в интересах детей требования соблюдены не будут, пострадает не только покупатель такой квартиры, но и ее совершеннолетний продавец.
Одним из примеров такого наплевательского отношения к правам несовершеннолетних является гражданское дело, обстоятельства которого приведены ниже.
Женщине по фамилии Хилажева и двум ее несовершеннолетним детям на праве общей долевой собственности по 1/3 доли каждому принадлежала квартира в одном из районов Челябинской области.
Распоряжением главы администрации данного района Хилажевой была разрешена продажа указанной квартиры при условии одновременной покупки квартиры, расположенной по конкретному адресу, в которой по 1/3 доле в праве собственности будет принадлежать несовершеннолетним.
На Хилажеву возложена обязанность в месячный срок с момента совершения сделки предоставить в отдел опеки и попечительства копии правоустанавливающих документов на новую квартиру и справку о регистрации несовершеннолетних по новому месту жительства.
Далее между Хилажевой и Набиуллиной был заключен договор купли-продажи квартиры, переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке. При этом ни квартиру, расположенную по разрешенному адресу, ни какое-либо другое жилое помещение Хилажева не приобрела.
Согласно уведомлений Управления Росреестра по Челябинской области, несовершеннолетние Хилажевы зарегистрированных прав на объекты недвижимости не имеют.
В этой связи орган опеки в интересах несовершеннолетних Хилажевых обратился в суд к Хилажевой и Набиуллиной с иском о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки. В пользу же покупателя, по мнению отдела опеки, с Хилажевой подлежала взысканию денежная сумма в размере 1 050 000 руб.
Набиуллина подала встречный иск о признании распоряжения администрации района недействительным. Данное распоряжение она полагала незаконным, поскольку в нем не определен порядок расчета с несовершеннолетними продавцами, не указан расчетный счет и банк, куда должны быть переведены деньги на имя несовершеннолетних после продажи их долей в квартире.
Кроме того, при выдаче разрешения на продажу квартиры не уведомлен второй родитель несовершеннолетних, его мнение не выяснено. Она, как покупатель, не была уведомлена о том, что продавец должен был исполнить обязательства по одновременной покупке квартиры для несовершеннолетних детей.
Районный суд удовлетворил иск опеки.
Доводы:
- оспариваемая сделка является недействительной потому, что обязательное условие об одновременном совершении договоров купли-продажи квартиры, где проживали несовершеннолетние дети, и покупке для них другого равноценного жилья, предусмотренное распоряжением главы администрации района, Хилажевой при совершении сделки выполнено не было;
- в результате сделки несовершеннолетние Хилажевы утратили право собственности на принадлежавшие им доли в проданной квартире, при этом другое равноценное жилое помещение в долевую собственность они не приобрели, в связи с чем их права нарушены.
Апелляция же не согласилась с выводами суда первой инстанции. Она отменила решение нижестоящего коллеги и приняла по делу новое решение - об отказе в удовлетворении заявленных требований. Дополнительным апелляционным определением в удовлетворении исковых требований Набиуллиной отказано.
Доводы:
- неисполнение Хилажевой распоряжения главы администрации района не свидетельствует о незаконности договора купли-продажи квартиры, заключенного между Набиуллиной и Хилажевой на основании статьи 168 ГК РФ, хотя суд первой инстанции на эту статью в решении не ссылался;
- оспариваемая сделка была совершена в надлежащей форме, с соблюдением установленной процедуры отчуждения принадлежащего несовершеннолетним недвижимого имущества. На заключение сделки было дано согласие органа опеки, сделка фактически исполнена, в связи с чем, оснований для признания ее недействительной не имеется.
Верховный Суд России, куда с кассационной жалобой обратилась опека, оба апелляционных определения отменил и направил дело на новое апелляционное рассмотрение.
Аргументы:
1. При рассмотрении дела судом первой инстанции не были определены нормы материального права, регулирующие возникшие по данному делу правоотношения, а при апелляционном рассмотрении дела этот недостаток исправлен не был. При этом апелляцией допущена ошибка в толковании и применении норм материального права.
2. Нормы ГК РФ, приведенные в статьях 166 и 167 данного Кодекса, являются общими и не устанавливают оснований, по которым гражданско-правовая сделка может быть признана судом недействительной (оспоримой или ничтожной), в связи с чем суд первой инстанции на основании только этих норм материального права не мог вынести решение о признании оспариваемого договора купли-продажи квартиры недействительным.
Для принятия такого решения требовалось установить конкретные основания для признания сделки недействительной, предусмотренные статьями 168 и 173.1 ГК РФ.
3. Суд апелляционной инстанции эту ошибку не исправил, не определил, какие нормы материального права и почему подлежат применению при рассмотрении дела, допустив при этом неправильное толкование и применение тех норм, на которые содержится ссылка в апелляционном определении.
В апелляционном определении со ссылкой на статью 168 ГК РФ содержится вывод о том, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Помимо того, что суд первой инстанции свое решение на этой норме права не основывал, этот вывод суда апелляционной инстанции является неправильным и потому, что он основан на редакции этой статьи, утратившей силу и не действовавшей на момент возникновения правоотношений между сторонами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ в действующей редакции, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В соответствии с пунктом 2 той же статьи, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Таким образом, суд апелляционной инстанции должен был уточнить, по каким основаниям в рамках данного дела истцом оспаривается совершенная ответчиками сделка, в зависимости от чего в дальнейшем определить круг тех юридически значимых обстоятельств, которые влияют на действительность или недействительность этой сделки или свидетельствуют о ее ничтожности.
4. При обращении в суд и при рассмотрении дела в суде первой инстанции истец ссылался на то, что оспариваемая им сделка противоречит нескольким федеральным законам и нарушает жилищные права несовершеннолетних детей, то есть на те условия ничтожности сделки, которые указаны в пункте 2 статьи 168 ГК РФ. Эти доводы истца ни в решении суда, ни в апелляционном определении не отражены и оценки не получили.
5. При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не принято во внимание также то, что в соответствии со статьей 173.1 ГК РФ, законом установлены специальные основания для признания недействительными сделок, совершенных без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления.
При рассмотрении дела в суде орган опеки указывал на то, что оспариваемая сделка совершена ответчиками с нарушением условия, при котором органом опеки было дано согласие на продажу квартиры, в которой проживали несовершеннолетние дети, а именно - на одновременное с продажей этой квартиры приобретение в собственность детей другой конкретной квартиры.
Таким образом, по мнению истца, оснований для вывода о том, что оспариваемая сделка была совершена с согласия органа опеки и попечительства, не имеется, поскольку согласия на отчуждение принадлежавшей несовершеннолетним детям на праве собственности недвижимости без обеспечения их другим равноценным жильем ответчиками получено не было.
Этот довод имеет существенное значение, поскольку, заключив оспариваемую сделку, Хилажева не выполнила требование, предусмотренное распоряжением главы администрации района в части покупки в собственность несовершеннолетних другой квартиры, что привело к лишению их прав на жилое помещение, при этом на момент сделки продаваемое жилое помещение являлось для них единственным.
6. При рассмотрении дела суду не было представлено доказательств того, что в результате совершенной сделки законные права несовершеннолетних были соблюдены, а именно: часть полученных от продажи квартиры денег была депонирована на счет детей в кредитном учреждении или израсходована в их интересах, в том числе, на приобретение для них альтернативной разрешенной квартиры с оформлением права собственности на квартиру по 1/3 доли за каждым, на что было указано в распоряжении администрации.
См. Определение СК по ГД ВС РФ от 27.02.2018 г. № 48-КГ18-1.
На моем Бусти вы найдете массу процессуальных документов, инструкций и иной эксклюзивной информации, которые выполнены лично мною и «прошли обкатку» в судах и других госорганах. Каждый день эта страница пополняется новыми документами. Подписывайтесь и скачивайте их!
Ссылка - Сергей Ковальчук - эксклюзивный контент на Boosty
За консультациями обращайтесь ко мне на почту: exdogovor@mail.ru.
Жду всех на своем Телеграм-канале «Юридическая практика»!
Заходите и подписывайтесь - https://t.me/upsvk
Ваш адвокат и налоговый консультант Сергей Васильевич Ковальчук.
Кому понравилось, прошу поставить палец вверх.