Что нового ждёт льготную «семейную ипотеку» с 2026 года
Одно жильё — на одну семью
С 1 февраля 2026 года в России меняются правила получения льготной ипотеки для семей с детьми. Одно из ключевых нововведений — ограничение: только одна льготная ипотека на семью. Это значит, что супруги больше не смогут оформить два отдельных льготных кредита (по одному на каждого). Раньше такие схемы, а также участие «донов» (третьих лиц, часто родственников, оформляющих льготную ипотеку для семьи) позволяли некоторым семьям взять сразу несколько льготных кредитов. Теперь такая возможность будет закрыта.
Кроме того, новые правила требуют, чтобы льготная ипотека оформлялась на всю семью одновременно — оба супруга должны быть созаёмщиками. Это исключает ситуацию, когда льготный кредит оформляют «на одного», а потом оформляют второй на другого супруга.
Донорская ипотека — под запретом
До сих пор некоторым семьям удавалось пользоваться схемой «ипотека + донор»: формальный созаёмщик (донор), которого подключали к сделке для получения льготной ставки, при этом фактически дом оплачивала семья. Такие схемы часто использовались для покупки второй квартиры — для сдачи, перепродажи или под инвестиции.
С введением новых правил льготную ипотеку через «донора» оформить будет невозможно. Новые нормы направлены на искоренение подобных практик, чтобы льготы получали только те семьи, которые действительно нуждаются в улучшении жилищных условий.
Рефинансирование — под прицелом пересчёта
Если у семьи уже есть «комби-ипотека» (часть льготной, часть — на рыночных условиях), после 1 февраля 2026 года при рефинансировании банки будут пересчитывать ставку также и по льготной части. То есть льготная доля перестанет быть «замороженной» — её вновь могут перевести на обычные рыночные условия.
Специалисты предупреждают: семьи, которые рассчитывали, что смогут переоформить, расширить или взять второй кредит — больше так не сделают.
Почему изменения — не просто бюрократия, а повод действовать сейчас
Ужесточение критериев ≈ снижение гибкости
Судя по всему, льготная ипотека перестаёт быть инструментом, открытым для любых схем — семейная ипотека с 2026 года будет работать «честно»: только семья, только одно жильё, только реальные нужды. Это усиливает социальную направленность программы, но одновременно делает её более жёсткой и менее гибкой для тех, кто планировал использовать её для инвестиций, покупки «второго жилья», сдачи — или просто оформить два кредита.
Паника на рынке и возможный рост спроса
Новости о новых ограничениях уже стимулируют спрос: те, кто хотел взять льготную ипотеку спешат в банки. Это может вызвать краткосрочный рост спроса на новостройки — особенно на те, которые можно оформить по семейной ипотеке. С 2026 года конкуренция усилится, а льготные квартиры могут разбегаться быстрее.
Кто выигрывает и кто теряет
В выигрыше — семьи, которые действительно планируют жильё для проживания: они получают более адресную и «чистую» льготу. В проигрыше — те, кто хотел использовать программу как способ инвестирования, покупки «на вырост» или двойных сделок.
Наш анализ (и что стоит учитывать потенциальному заёмщику)
Введение новых правил показывает, что льготная ипотека становится более социально-ориентированной и стабильной: меньше схем, меньше серых зон. С одной стороны — это правильно; с другой — для многих это означает: если вы не оформите ипотеку до 1 февраля 2026 года, ваши шансы могут резко снизиться.
Если вы сейчас на этапе выбора жилья (особенно на первичке), имеет смысл торопиться — прежде чем правила ужесточат, пока есть возможность оформить льготную ипотеку на старых условиях. С другой стороны — нужно подходить к решению разумно: оценивать свои реальные цели (жить в квартире самому? сдавать? перепродавать?), доходы, и быть готовыми, что теперь льгота — это не инструмент для спекуляций, а помощь семьям.
Хотите купить квартиру в Краснодаре? Свяжитесь с нами по номеру +7 (928) 333-39-17 и мы подберем Вам квартиру без вложений и с ремонтом. Лучшие предложения в нашем Telegram канале по ссылке в шапке профиля!